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    普通的住宅租賃市場(chǎng)每年有兩個(gè)高峰期：春節(jié)后的“返城潮”和六七月份的“畢業(yè)潮”，而寫字樓市場(chǎng)則有不同，會(huì)通常在每年的10月、11月迎來“換租潮”。不過，與往年不同的是，“今年的國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂觀，‘換租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明顯下滑，小企業(yè)的租房及換租需求反而呈上升趨勢(shì)。”

    普通的住宅租賃市場(chǎng)每年有兩個(gè)高峰期：春節(jié)后的“返城潮”和六七月份的“畢業(yè)潮”，而寫字樓市場(chǎng)則有不同，會(huì)通常在每年的10月、11月迎來“換租潮”。不過，與往年不同的是，“今年的國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂觀，‘換租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明顯下滑，小企業(yè)的租房及換租需求反而呈上升趨勢(shì)。”從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)多年的海非置業(yè)總經(jīng)理李煒告訴記者。

    寫字樓“換租”升溫

    每年的10月份到年底，都是寫字樓租賃市場(chǎng)的旺季，大公司的年終核算及明年的財(cái)務(wù)預(yù)算都會(huì)提前準(zhǔn)備，如果涉及公司擴(kuò)容，都需要提前向公司總部報(bào)備。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得比較多的天居房產(chǎn)總經(jīng)理阮余山說，“小公司的計(jì)劃周期比較短，換租選擇比較靈活，大公司尤其是外企就會(huì)提前兩三個(gè)月做準(zhǔn)備。”

    李煒介紹說：“這兩個(gè)月的咨詢量確實(shí)比較大，需求量也客觀存在，有的是公司規(guī)模擴(kuò)大需要‘小房換大房’，也有的公司受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響業(yè)務(wù)量萎縮，辦公需求為‘大房換小房’。不過南京的商業(yè)中心相對(duì)集中，成熟的高端寫字樓大都在新街口和鼓樓商圈，所以空置率一直都比較低”。另外，隨著“住宅禁商”政策的施行，諸多新公司選擇在寫字樓辦公，以順利拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照，帶來一定的市場(chǎng)需求。臨近年底，一些原來在住宅辦公的企業(yè)同樣會(huì)尋找寫字樓房源，以順利通過年檢。

    滿堂紅(南京)置業(yè)有限公司商業(yè)組經(jīng)理王凱也表示，該公司寫字樓租賃的來電量近期大概增加了20%-30%。

    來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，由于新街口的寫字樓新增供應(yīng)量少，高品質(zhì)寫字樓空置率很低，約在5%-8%，而部分品質(zhì)較低的大廈則面臨較高的空置率，分化現(xiàn)象嚴(yán)重；鼓樓板塊也因?yàn)殚L(zhǎng)期新增供應(yīng)的缺乏使現(xiàn)有租賃項(xiàng)目空置率普遍較低，平均在10%-15%，2011年第一季度的空置率為11.3%。

    租金水平呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)

    隨著CPI及租賃需求的增長(zhǎng)，南京住宅及寫字樓租金均呈上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)戴德梁行今年一季度的數(shù)據(jù)顯示，鼓樓高端甲級(jí)寫字樓的租金約為在4-4.5元/平方米/天，其他項(xiàng)目租金約為1.5-3.0元/平方米/天，而記者在專業(yè)寫字樓租賃網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，近日的紫峰大廈平均租金為5-6.5元/平方米/天，云峰大廈的掛牌租金在4元/平方米/天左右徘徊；新街口寫字樓一季度的租金水平為：高端甲級(jí)寫字樓的租金在4.0元/平方米/天以上，品質(zhì)一般的寫字樓租金約為2.5-3.0元/平方米/天。記者查詢最新的數(shù)據(jù)為：南京國(guó)際金融中心的單價(jià)為4-5.2元/平方米/天，而南京中心大廈的掛牌租金為4.1-4.8元/平方米/天。戴德梁行報(bào)告中一季度建鄴區(qū)部分寫字樓的租金為：新地中心租金在3-3.4元/平方米/天，西域中心、聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈則在1.6-2.8元/平方米/天左右。記者最新查詢發(fā)現(xiàn)，新地中心的租金為3.2-4.7元/平方米/天，聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈的最新掛牌租金則為2.5 -3.5元/平方米/天。

    對(duì)此，王凱表示，“南京寫字樓租金上漲比較明顯。另外，隨著河西的交通逐漸完善、辦公環(huán)境逐日提升、商業(yè)氛圍越累越濃，商業(yè)租金也有較大的增長(zhǎng)空間。”

    四季度有望持續(xù)走熱“根據(jù)往年的經(jīng)驗(yàn)來看，第四季度向來都是‘換租’高峰，很多租約會(huì)在年底到期，不管是續(xù)租還是調(diào)換辦公樓宇，都會(huì)集中出現(xiàn)。”王凱預(yù)計(jì)，11、12月份的寫字樓租賃市場(chǎng)會(huì)保持一定的熱度，“不過，由于今年的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂觀，‘換租’需求不如往年旺盛，尤其是大公司的需求同比明顯下滑，第四季度雖然會(huì)是租賃高峰期，但很難達(dá)到往年的熱度。”李煒坦言。

    另外，李煒和王凱都分析認(rèn)為，河西板塊的寫字樓市場(chǎng)值得關(guān)注，雖然與新街口和鼓樓兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相比，河西板塊的商業(yè)氛圍還不夠濃，相關(guān)配套設(shè)施也有待加強(qiáng)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)有待顯現(xiàn)，但隨著萬達(dá)廣場(chǎng)、新地中心、嘉業(yè)國(guó)際城、中泰國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，加上該板塊具有交通便捷、租金相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，寫字樓市場(chǎng)前景較為可觀。