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    時(shí)下，住宅市場(chǎng)的低迷引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的大熱，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從不太熟悉到投資轉(zhuǎn)向僅僅持續(xù)了很少的時(shí)間。不少持有流動(dòng)性資金的人士，將自己的眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)�？v觀全局，一些具有長(zhǎng)期投資能力的人士，則直奔高端寫字樓而去。

    不過，并非所有的產(chǎn)品都能有高收益，尤其是隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)賺快錢的機(jī)會(huì)在不斷減少，如何才能買到有高投資回報(bào)率的寫字樓的確是一門很深的學(xué)問，為此，記者于近日走訪了相關(guān)專家和實(shí)戰(zhàn)人士。

    投資前提:高收益，要先學(xué)會(huì)識(shí)貨

    評(píng)價(jià)高端寫字樓的好壞，有兩個(gè)系統(tǒng)：一是以建筑為核心的系統(tǒng)，二是以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)。

    開發(fā)高端寫字樓有學(xué)問，投資高端寫字樓更有學(xué)問。

    “要想做一個(gè)高端寫字樓的成功投資者，第一關(guān)，是要做個(gè)識(shí)貨的。” 楷林置業(yè)的掌門人鄭新橋說，“而作為一個(gè)高端寫字樓的開發(fā)商，用《水滸》中阮小七的話說，叫‘一腔勢(shì)血，只賣與識(shí)貨的’。”

    “如果沒有開發(fā)商的識(shí)貨，業(yè)主和投資人就會(huì)明珠暗投；如果沒有業(yè)主和投資者的識(shí)貨，開發(fā)商的路，也就走到了盡頭。”鄭新橋說，“評(píng)價(jià)高端寫字樓的好壞，有兩個(gè)系統(tǒng)：一是以建筑為核心的系統(tǒng)，二是以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)。”

    “對(duì)投資人來說，決策時(shí)，對(duì)這兩個(gè)系統(tǒng)的考察，不可偏廢。以建筑為核心的系統(tǒng)，是高端寫字樓的第一次價(jià)值。它包括地段區(qū)位、設(shè)計(jì)內(nèi)涵、內(nèi)在‘5A’智能子系統(tǒng)、主要客戶群品質(zhì)等主要內(nèi)容。相對(duì)來說，一般的投資者，對(duì)客戶群‘物以類聚，人以群分’的重要性，認(rèn)知還不夠。”

    “以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)，是高端寫字樓的第二次價(jià)值，它主要是以物業(yè)服務(wù)品質(zhì)為考察核心。物業(yè)服務(wù)品質(zhì)好，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，既可以保證寫字樓高品質(zhì)的可持續(xù)性，又可以保證寫字樓的低成本維護(hù)。”

    “除了總部辦公，有相當(dāng)部分的投資者，買寫字樓并不是為了自己使用，而是獲取短租收益或未來的售出增值收益。但無論是短租或是將來出售，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是最有效的增值內(nèi)因�？上У氖�，許多這類的投資者，并沒有充分重視到這一點(diǎn)。”

    “我們做房地產(chǎn)的，都喜歡說‘性價(jià)比’這個(gè)詞。什么是性價(jià)比？就是好馬要配好鞍。對(duì)高端寫字樓來說，以建筑為核心的系統(tǒng)，是馬；以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)，是鞍。馬好，鞍好，就是性價(jià)比好。”鄭新橋說。

    隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，投資鄭州的高端寫字樓，的確是一個(gè)不錯(cuò)的方向。而且眼下的投資時(shí)機(jī)，也很恰當(dāng)。

    步步為營(yíng)選好標(biāo)的，進(jìn)行專業(yè)考察

    有人認(rèn)為寫字樓，尤其是高端寫字樓是一個(gè)小眾市場(chǎng)，市場(chǎng)面很窄。其實(shí)不然，正是這20%的小眾，掌控著80%的財(cái)富。假設(shè)你投資的寫字樓，被某上市公司相中，你就做了它的房東，長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來了。

    又或者，你投資的寫字樓，雖然夠不著上市公司的面積要求，卻是個(gè)與富人為鄰的地兒，必有高成長(zhǎng)性、寄生性公司來擇富而居，這樣的投資同樣是成功的。

    “普通投資者，的確存在專業(yè)度不夠的地方。”談到如何投資高端寫字樓市場(chǎng)時(shí)，在中原從事商業(yè)地產(chǎn)有近30年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的臺(tái)灣鴻龍國(guó)際董事長(zhǎng)黃福堂說，“隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，投資鄭州的高端寫字樓，的確是一個(gè)不錯(cuò)的方向。而且眼下的投資時(shí)機(jī)，也很恰當(dāng)。”

    而如何做好投資選擇，黃福堂認(rèn)為，首先，把視野放寬，做出投資對(duì)比性研究。以利于獲得最佳的投資效果，放大資本的逐利能力。

    “比如，我選兩個(gè)投資標(biāo)的城市，以短租逐利為第一目標(biāo)。假設(shè)一個(gè)選鄭州，一個(gè)選深圳。那就考察這兩個(gè)城市的寫字樓租、售比。我舉數(shù)理來推導(dǎo)：假設(shè)在鄭州，可依據(jù)（比如均價(jià)）的月租每平方米為50元，買入價(jià)為每平方米為4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依據(jù)的月租為80元，買入價(jià)為10000元，那么，比值為1：125。”

    “這也就是說，用80元投資，在鄭州，可以每月賺到1元錢，而在深圳，則要投入125元，才能賺到1元錢。很顯然，單純以這個(gè)計(jì)算，資本在鄭州的逐利能力更好。不過，在實(shí)際投資中，必須考量其他因素，來綜合決策。”

    “第二步，假設(shè)我們把投標(biāo)的城市定在了鄭州，接下來就是選定具體的投資標(biāo)的。在對(duì)寫字樓相關(guān)知識(shí)了解甚少時(shí)，可以從開發(fā)商的品牌知名度、專業(yè)度上入手。”

    “因?yàn)樵诟叨藢懽謽鞘袌?chǎng)，開發(fā)商依靠專業(yè)精神，可以過濾掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。你調(diào)研開發(fā)商的專業(yè)度的過程，就是投資標(biāo)的浮出水面的過程。除了調(diào)研開發(fā)商的資金實(shí)力、口碑形象，具體到樓宇層面，你要調(diào)研它的建筑設(shè)計(jì)的人性化程度、5A智能化水平。”

    “第三步，也是常常被忽視卻極其重要的一環(huán)，是調(diào)研它的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)，直接關(guān)系到未來租售收益。因物業(yè)服務(wù)而功虧一簣的，也很常見。因?yàn)樗�馬好，但鞍不好。”