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各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè):

    根據(jù) 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十四條、第六十五條、第六十六條關(guān)于物業(yè)定期維修、緊急維修的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就實(shí)施中涉及物業(yè)保修期滿后的若干問(wèn)題通知如下，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。

    一、關(guān)于物業(yè)定期維修、緊急維修責(zé)任的界定

    （一）業(yè)主應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)日常使用中共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)責(zé)任。建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告前，上述責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)；

    （二）物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，維修責(zé)任由責(zé)任人承擔(dān)；

    （三）物業(yè)維修責(zé)任人在實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，因維修養(yǎng)護(hù)造成共有部分或?qū)Ｓ胁糠謸p失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。

    二、關(guān)于物業(yè)定期維修、緊急維修范圍的界定

    （一）屬于定期維修的范圍

    按照 《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》（滬建交 [2008] 131號(hào)）規(guī)定的檢查周期對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完損狀況檢查，以及對(duì)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件的損傷及改動(dòng)狀況進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有明顯危險(xiǎn)情況或局部危險(xiǎn)點(diǎn)時(shí)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修和維護(hù)等各種修理行為，或者按照專業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位對(duì)房屋安全性檢測(cè)鑒定結(jié)果進(jìn)行的修繕處理，屬于物業(yè)定期維修的范圍。

    （二）屬于緊急維修的范圍

    1、電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

    2、給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；

    3、消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；

    4、屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證明的；

    5、房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位出具證明的。

    三、關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立前實(shí)施維修工程項(xiàng)目的程序

    （一）開(kāi)通維修資金使用業(yè)務(wù)

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū) （縣）住房保障房屋管理部門申請(qǐng)辦理開(kāi)通前期維修資金使用業(yè)務(wù)，同時(shí)提供下列申請(qǐng)材料：

    1、 《前期物業(yè)服務(wù)合同》；

    2、街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的 《關(guān)于建設(shè)單位 （業(yè)主）申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的受理單》。

    區(qū) （縣）住房保障房屋管理部門在收到申請(qǐng)材料5日內(nèi)，對(duì)上述材料進(jìn)行審核。審核同意的，開(kāi)通該小區(qū)維修資金使用業(yè)務(wù)。

    （二）實(shí)施一般維修的程序

    屬于共用部分維修項(xiàng)目的，由居（村）民委員會(huì)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修實(shí)施方案組織業(yè)主征詢意見(jiàn)，并將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)全體或部分共用部分業(yè)主依法討論通過(guò)的維修實(shí)施方案，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)維修資金專戶銀行指定的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)算咨詢后，依據(jù)咨詢意見(jiàn)組織實(shí)施維修。

    工程維修實(shí)施方案應(yīng)包括工程項(xiàng)目名稱、具體部位設(shè)施設(shè)備、工程預(yù)算資金金額、費(fèi)用分?jǐn)偡秶�、施工單位選擇方式、施工管理方式、工程驗(yàn)收方式、資金決算方式、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容。