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     在現(xiàn)行的樓市狀態(tài)下，住宅投資仿佛已經被忘卻了，而諸如寫字樓、商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產市場的投資變得十足火熱。對于寧波市場來說，商鋪市場在眾多“兄弟”中凸顯出，或是開發(fā)商急著售緩解資金壓力，實現(xiàn)資金回籠，但對于投資者者而言，這不異于一場“投資者的戰(zhàn)爭”。

     在整個寧波市場的數據顯示，10月商業(yè)新增供應量為28771平方米，主要新增商業(yè)均為住宅及辦公樓的底層商鋪。10月商業(yè)新增8個項目，分別為楓香庭院、華城花園二期、龍鼎花園、榮合公館、明海商業(yè)廣場、勝豐商貿園、水茂華園和中河名庭底層商鋪，單盤商鋪供應面積均在5000平方米以下。成交量為為16897平方米，環(huán)比大幅上漲72％，成交價格為19793元/平方米。從成交量來看，商業(yè)的成交勢頭顯然要好于住宅。

    從區(qū)域方面看，僅鄞州和江北交易量有所下降，其他城市新區(qū)均大幅上漲。其中北侖成交面積5791平方米，環(huán)比上漲92％；江東以3432平方米的成交量占第二，環(huán)比上漲121％；鎮(zhèn)海成交3135平方米，環(huán)比上漲333％。

    “老”商鋪或為主力

    為回籠資金，開發(fā)商拿出“壓箱底”的商鋪房源。上月我市成交單價最高的為都市森林二期底商，達80675元/平方米。盡管價格不菲，上月仍成交了3套，成交面積為465平方米，成交金額高達3754萬元。

    新近開盤的地處甬港北路上的榮合公館推出36套商鋪，市中心樓盤商鋪與住宅樓同期銷售，這在以往樓盤銷售中極為罕見。據了解，這些商鋪成交均價在4～5萬元/平方米，商鋪單套面積從100平方米至290平方米不等。

    業(yè)內人士分析，雅戈爾都市森林、榮安榮合公館此類樓盤地段配套優(yōu)越，商圈相對成熟人氣也聚集，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。同時，由于樓盤位于中心區(qū)，周邊社區(qū)相對成熟，有著龐大的固定消費群體。這種位于良好地段的樓盤中的社區(qū)商鋪項目，其投資價值自然廣為看好，熱銷也在情理之中。

    開發(fā)商借助商鋪回籠資金

    事實上，因為商鋪類房源受當前樓市調控政策影響較小，而同時其總價高、銷售回款額可觀，現(xiàn)在連一些還未開盤的商品住宅樓盤，也迫不及待地想找房地產銷售代理公司先行消化。

    東城泰富不動產、21世紀不動產寧波區(qū)域等房產機構近期接到不少尾盤商鋪業(yè)務。據介紹，相關住宅尾房，不限購、不限貸的商業(yè)性房源尤其是商鋪相對好銷得多。

    “一手”、“現(xiàn)鋪”成了很多商鋪房源主打的賣點，它們或由開發(fā)商直接銷售，或是開發(fā)商交給銷代公司銷售。因此，相比二手房市場上的現(xiàn)鋪，購買這些房源，購房者可以少繳納營業(yè)稅、個稅等交易環(huán)節(jié)稅費，特別是鄞州區(qū)企業(yè)購房二手商鋪實行土地增值清算制度，按增值率計算需繳納30％～50％的高額增值稅。相比之下，一手現(xiàn)鋪具備了一定的價格優(yōu)勢。

    開發(fā)商通過市區(qū)旺地商鋪銷售能回籠多少資金？“開發(fā)商讓我們代銷幾個項目的商鋪，全部加起來的價款超過1億元。”一家房產銷售代理公司負責人透露。顯然，能回收這樣一筆資金，對于開發(fā)商緩解營運資金或者拿地資金的緊張，作用不小。

    社區(qū)商鋪投資熱相對理性

    相比以往商業(yè)地產投資熱潮，眼下這股社區(qū)商鋪投資熱已經相對理性。東城泰富不動產總經理汪巍透露，近期根據對近1000組商業(yè)地產投資者的電話回調查顯示，32％投資者認為資產價格還將繼續(xù)下跌，還可再等等。還有一部分投資者表示在關注中，考慮投資總價300萬元以內的商鋪。

    這些投資客戶關注點主要集中在六方面：一是宏觀經濟預期不樂觀，半年內資產價格還要下跌，3年內資產價格不看漲；二是受宏觀經濟影響，商業(yè)景氣度會有所下降；三是“現(xiàn)金為王”時代到來；四是投資區(qū)域以寧波大市區(qū)為主；五是可投資物業(yè)低于市場價的30％會考慮出手；六是目前租金價格和發(fā)展空間是主要投資關注點。