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   福州寫(xiě)字樓租金上漲

    位于福州五四路環(huán)球廣場(chǎng)的某商貿(mào)公司負(fù)責(zé)人抱怨：“兩年前租用這個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，月租金是60-70元/平方米，現(xiàn)在已漲到120-130元/平方米，有的樓層更是開(kāi)出160元/平方米的月租金。信和廣場(chǎng)、金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的月租金甚至達(dá)到170-180元/平方米。福州寫(xiě)字樓租金太高了。”

    “今年下半年的租金就比上半年高25%-30%，”福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林先生告訴記者，從2009年開(kāi)始，福州寫(xiě)字樓租金就以年均50%左右的幅度上漲，“今年年初至今的漲幅達(dá)40%。”

    面對(duì)租金的一路上漲，不少中小企業(yè)主期盼寫(xiě)字樓體量的增加能緩解租金上漲的壓力。“2009年福州寫(xiě)字樓供應(yīng)量為2萬(wàn)多平方米，去年全年供應(yīng)量近27萬(wàn)平方米，而今年整體供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)40萬(wàn)平方米。”福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉福泉表示，未來(lái)3年30幢寫(xiě)字樓的亮相將在一定程度上緩解供求關(guān)系失衡的狀況。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示贊同。申發(fā)大廈、宇洋中央金地、恒力金融中心、升龍中心、世紀(jì)百聯(lián)、中庚青年廣場(chǎng)……今年上半年福州寫(xiě)字樓動(dòng)建或公開(kāi)的項(xiàng)目超過(guò)20家，而未來(lái)金融街將有近100萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)，年內(nèi)將有25萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售，“可以說(shuō)，福州寫(xiě)字樓‘奇貨可居’的局面將有所改變。”

    厚積薄發(fā)

    歷史欠債：★★★

    “80年代房地產(chǎn)開(kāi)始興起時(shí)主要以寫(xiě)字樓和商場(chǎng)為主，五四路、湖東路一帶的寫(xiě)字樓大多是那個(gè)時(shí)候建的。到了92、93年政府開(kāi)始打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨后直到1999年開(kāi)始用住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)使得住宅市場(chǎng)熱了10幾年的時(shí)間，而寫(xiě)字樓卻整整停滯了十五六年，”在劉福泉看來(lái)，之前累積的“歷史欠債”造成了眼下福州寫(xiě)字樓供遠(yuǎn)小于求的局面。

    此外，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，福州早期寫(xiě)字樓多建于上世紀(jì)八九十年代，設(shè)施陳舊、老化嚴(yán)重、停車(chē)位等配套跟不上需求等問(wèn)題日益凸顯，“寫(xiě)字樓在數(shù)量和質(zhì)量上都亟待提升。”

    政策導(dǎo)向：★★★★

    在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的“雙限”政策在很大程度上助推了福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。“在國(guó)內(nèi)投資渠道仍舊比較狹窄的背景下，很多荷包充裕的投資客苦于手中的‘房票’受限而將目光投向?qū)懽謽�，掀成了�?xiě)字樓市場(chǎng)的投資熱潮。”隨后，一紙“住宅商用”禁令更是一度將福州寫(xiě)字樓“火了一把”，部分高端寫(xiě)字樓更是“一層難求”。

    與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)房企開(kāi)始投建寫(xiě)字樓項(xiàng)目、爭(zhēng)搶商業(yè)用地，無(wú)不期望能夠“趁熱打鐵”搶占寫(xiě)字樓市場(chǎng)。“從年內(nèi)25萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)量就可見(jiàn)一斑。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

    發(fā)展利好：★★★★

    “隨著海西戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，越來(lái)越多的知名企業(yè)將落戶于此，福州在加速城市建設(shè)步伐的同時(shí)急需高端寫(xiě)字樓的跟進(jìn)，在產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高速增長(zhǎng)的同時(shí)獲得與之匹配的商業(yè)氛圍。”上述業(yè)內(nèi)人士林先生告訴記者，福州金融業(yè)市場(chǎng)份額穩(wěn)居全省首位，吸引更多金融機(jī)構(gòu)入駐也意味著大體量寫(xiě)字樓的需求驟增。

    據(jù)了解，截至2010年底，福州銀行業(yè)本外幣各項(xiàng)存款達(dá)6100.92億元，為全省存款總余額的32.53%;本外幣貸款余額為5231.41億元，為全省貸款總余額的32.86%。2010年，福州金融業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)12.7%;實(shí)現(xiàn)稅收性收入61.05億元，占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)21.93%。此外，金融業(yè)增加值的年均增長(zhǎng)率達(dá)29.5%，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度效益雙向提升，已成為福州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

    價(jià)值洼地：★★★★

    “寫(xiě)字樓高于住宅2-3倍的投資回報(bào)率著實(shí)令不少投資客‘望穿秋水’。”上述業(yè)內(nèi)人士林先生舉例稱，一套位于華林路使用面積120平方米的寫(xiě)字樓月租金為5000元，而同面積3室2廳精裝修住宅的月租金僅為3000元。這巨大的回報(bào)率差自然讓投資客無(wú)法淡定。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，僅從租金回報(bào)率來(lái)看，如果公寓和住宅是3%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，“而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫(xiě)字樓，其投資回報(bào)率更是高達(dá)6%-8%。”

    借力宏觀經(jīng)濟(jì)

    “現(xiàn)在福州最大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是300萬(wàn)平方米的金融街中央商務(wù)區(qū)，其中50%是企業(yè)自用，剩下的部分很多開(kāi)發(fā)商也不愿意全部出售，基本上還要自持一半，也就是真正推向市場(chǎng)的只有70幾萬(wàn)平方米。如果一套按300平方米來(lái)計(jì)算，那么面向的是2500個(gè)客戶，而之前金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)售時(shí)想購(gòu)買(mǎi)300-500平方米的客戶就有10000多個(gè)，而且那還是去年。”在福建申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新看來(lái)，目前福州的寫(xiě)字樓的供應(yīng)量還無(wú)法滿足需求。

    不少業(yè)內(nèi)人士均持同樣觀點(diǎn)，認(rèn)為未來(lái)3年的供應(yīng)量只能填補(bǔ)福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的巨大缺口并不會(huì)產(chǎn)生所謂的“過(guò)剩”之說(shuō)。“應(yīng)該說(shuō)未來(lái)福州寫(xiě)字樓的需求依舊旺盛，唯一讓人擔(dān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。”劉福泉稱，“假定宏觀經(jīng)濟(jì)還是按照前幾年的速度發(fā)展下去，那么這一切都不是問(wèn)題;反之，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有這么樂(lè)觀，那么寫(xiě)字樓市場(chǎng)或許將再碰衰運(yùn)。”