色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　新開工加速增長 未來供應(yīng)處高位

　　2011年，全國寫字樓竣工面積將達到2595萬平方米，同比增長48.4%。按照寫字樓的施工周期，寫字樓從新開工到竣工的周期一般為3年。根據(jù)統(tǒng)計規(guī)律，我們認為正常情況下，寫字樓年度的竣工面積應(yīng)該為其三年前寫字樓新開工面積的90%-100%，我們以95%為平均值。根據(jù)2009-2011年全國寫字樓的新開工面積計算，預(yù)計2012年、2013年、2014年的寫字樓竣工面積將分別達到2673、3494、5216萬平方米，環(huán)比分別增長3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年，全國寫字樓竣工面積將持續(xù)處于高位，未來消化能力堪憂。

　　發(fā)達城市供應(yīng)占半 二線城市后來居上

　　2011年1-9月，國內(nèi)12個發(fā)達城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、南京、天津、武漢、蘇州、青島)寫字樓施工面積6218.56萬平方米，占全國寫字樓施工面積14559.72萬平方米的42.71%，其中北京、上海、廣州、深圳這四個一線發(fā)達城市寫字樓的施工面積占全部12個發(fā)達城市的比例接近一半，發(fā)達城市依然是寫字樓開發(fā)的主戰(zhàn)場。但是從增長速度來看，8個二線城市和其他城市施工面積的增長速度遠遠高于一線城市。

　　土地供應(yīng)增加 占比快速攀升

　　一方面，住宅用地出讓困難，另一方面，商辦市場買賣火熱，地方政府順勢而為的出讓了大量的商辦用地。2011年1-11月，中原監(jiān)測的13個重點城市商辦用地出讓金及占比均出現(xiàn)大幅增加。其中土地出讓金同比增長63%，占比從2010年的17%上升到31%。

　　新興商務(wù)區(qū)崛起 二線CBD后來居上

　　隨著原有核心商務(wù)區(qū)的建設(shè)高峰逐步完成，新的商務(wù)區(qū)成為地方政府拉動經(jīng)濟的新手段。我們看到，中原監(jiān)測的全國8個主要城市(北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、南京)的寫字樓市場均出現(xiàn)了新興的商務(wù)區(qū)。其中北京的新興商務(wù)區(qū)有豐臺總部基地、麗澤金融商務(wù)區(qū)等；上海的新興商務(wù)區(qū)有長風、外灘、濱江、虹橋樞紐商務(wù)區(qū)等；廣州、深圳也分別有琶洲和后海商務(wù)區(qū)規(guī)劃。與一線城市相比，成都、杭州、重慶、南京目前寫字樓的建設(shè)密集區(qū)為新規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，即CBD。這四個CBD分別為成都天府新城CBD、杭州錢江新城CBD、重慶江北嘴CBD、南京河西CBD。

　　(四)短期強勢依舊 長期分化加劇

　　雖然短期市場依然向好，但是未來市場風險逐步累積。未來市場主要存在以下三個風險，首先未來寫字樓的供應(yīng)將進入快速增長期；其次在國際經(jīng)濟形勢不明、國內(nèi)經(jīng)濟回落的影響下，未來對寫字樓的需求將有所放緩；第三，目前的政策仍僅針對住宅市場，但是對寫字樓的政策也有逐步收緊的趨勢，未來政策如何變化也是決定寫字樓市場走向的重要因素。

　　2012年上升可期 未來面臨壓力

　　短期來看，由于兩個衡量市場健康情況的指標入住率和租金回報率依然比較合理，因此短期寫字樓市場仍將保持穩(wěn)定的上升。但是長期來看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫字樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進入市場；另一方面來看，寫字樓的需求與國民經(jīng)濟的增長速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、金融危機陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的增長速度無疑將出現(xiàn)一定程度的下滑，對寫字樓的需求也將有所放緩。因此，未來中國主要城市的寫字樓市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。

　　一線城市增速放緩 二線城市面臨調(diào)整目前來看，一線城市無論在租金走勢還是空置率方面的表現(xiàn)均明顯優(yōu)于二線城市，但是由于一線城市經(jīng)濟增速有所放緩，對寫字樓的需求也將有所減少。在供應(yīng)沒有明顯減少的基礎(chǔ)上，我們認為，未來幾年，一線城市寫字樓的租金漲勢將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上有所增長。對于二線城市而言，目前寫字樓的空置率依然保持高位，寫字樓租金增長緩慢，雖然未來經(jīng)濟上升動力較足，但是由于未來二線城市寫字樓供應(yīng)的“井噴”，我們認為，二線城市寫字樓市場未來或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的調(diào)整。

　　CBD潛力巨大 渝寧市場向好

　　CBD既是一個城市的功能核心，也是現(xiàn)代化大都市的一個重要標志，其中心價格往往遠遠高于CBD周邊地區(qū)。以北京、上海、廣州、深圳為例，其CBD國貿(mào)、小陸家嘴、珠江新城、福田中心的甲級寫字樓租金比全市的甲級寫字樓租金分別高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亞洲國家中的韓國首爾和印度新德里的CBD租金也明顯高于全市的甲級寫字樓平均租金，而目前二線城市新興CBD的租金除重慶外，普遍低于全市平均水平，未來潛力巨大。從二線發(fā)達城市成都、杭州、重慶、南京CBD的現(xiàn)狀和建設(shè)情況來看，短期內(nèi)，我們看好南京河西CBD和重慶江北嘴CBD的前景；中期內(nèi)，杭州錢江新城也將逐步走向上升通道。（中原地產(chǎn)）