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    2011年12月21日，DTZ戴德梁行發(fā)布《重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年度回顧報(bào)告》，報(bào)告內(nèi)容涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)以及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)等，并對(duì)各市場(chǎng)在2011年度的表現(xiàn)及未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行了回顧和展望。

　　宏觀環(huán)境趨穩(wěn) 調(diào)控政策效果顯現(xiàn)

　　2011年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度企穩(wěn)，同時(shí)通脹壓力高位回緩。作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿χ�一，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資增速也基本逐月放緩，今年1-10月同比增速較1-2月共減慢了4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)，2010年以來(lái)政府出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)商品房市場(chǎng)從購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等不同層面進(jìn)行引導(dǎo)；一系列政策的持續(xù)使購(gòu)房者的購(gòu)房門檻和成本大幅提高，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境逐漸惡化， 并且對(duì)抑制住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了明顯的效果。從11個(gè)典型一、二線城市住宅新房的成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看， 2010年至今，各城市，特別是幾個(gè)一線城市的住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度明顯放緩或停漲，局部甚至出現(xiàn)回調(diào)，二線城市價(jià)格波動(dòng)則相對(duì)更加平穩(wěn)。

　　住宅銷售均價(jià)漲幅回落 未來(lái)剛性需求將獲更多支持

　　受深度調(diào)控持續(xù)的影響，重慶2011年商品住宅供應(yīng)面積和成交面積雖仍繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均有所減小。2011年1-10月重慶住宅竣工面積16,717,400平方米，較去年同期增長(zhǎng)19.7%，增幅較1-9月回落5.7個(gè)百分點(diǎn)；1-10月住宅成交面積29,890,800平方米，較去年同期增長(zhǎng)5.2%，增幅較1-9月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)，2011年重慶住宅銷售均價(jià)也仍然維持上漲的趨勢(shì)，同比漲幅為16.8%，與2009年的同比漲幅27.7%和2010年的同比漲幅18.8%相比，今年的漲幅繼續(xù)減緩。

　　中國(guó)央行近期宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，從這個(gè)信號(hào)預(yù)測(cè)，之前上半年從緊的市場(chǎng)環(huán)境，可能會(huì)在年底出現(xiàn)稍稍的變化，但并不意味著以限貸和限購(gòu)為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有所放松，因?yàn)榻�期政府反�?fù)在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控不放松；此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率理論上有利于開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房人獲得銀行按揭的支持，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)的大背景下，具體會(huì)給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人帶來(lái)多大的資金支持，還要看銀行具體的貸款政策。報(bào)告預(yù)測(cè)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可能適度加強(qiáng)對(duì)自住型購(gòu)房人的按揭貸款支持，目前住宅市場(chǎng)放緩的成交增長(zhǎng)可能會(huì)有一定的回升。

　　寫字樓銷售較為疲軟 租賃市場(chǎng)表現(xiàn)樂(lè)觀

　　在通脹壓力下，住宅限購(gòu)以及商用物業(yè)的行情看漲，刺激了包括寫字樓在內(nèi)的商用物業(yè)投資，令其售價(jià)大幅上揚(yáng)，2011年末重慶高端寫字樓售價(jià)指數(shù)較2010年末高出93個(gè)點(diǎn)。同時(shí)，雖然市場(chǎng)投資需求活躍，但由于目前在售項(xiàng)目品質(zhì)差距明顯，售價(jià)高企且最小可售面積較大，使資金不夠充裕的中小投資者望而卻步，一些大型投資機(jī)構(gòu)及企業(yè)的交易態(tài)度也更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)整體銷售情況較為疲軟。

　　由于寫字樓售價(jià)快速攀升，業(yè)主普遍對(duì)租金收入期待較高，寧愿物業(yè)招租期被延長(zhǎng)也不傾向于對(duì)租金作出更多折讓。報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，2011年重慶甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)攀升，至12月底整體市場(chǎng)平均租金達(dá)到每月每平方米75.99元，較去年末上升15.14%，其中南岸區(qū)受區(qū)域新入伙寫字樓租金的拉動(dòng)，錄得年度租金最高漲幅57.1%。值得注意的是，由于重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)過(guò)去發(fā)展較為滯后，歷史供應(yīng)少且供應(yīng)區(qū)域分散，使目前市場(chǎng)上的存量寫字樓租金落差明顯，租金最大落差達(dá)每月每平方米50元，大幅拉低了整體市場(chǎng)的平均租金。

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的推動(dòng)下， 企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，對(duì)寫字樓的租賃需求增加，2011年重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度吸納面積達(dá)42,220.9平方米，較2010年同比大幅增長(zhǎng)199.1%；其中高科技類企業(yè)和金融行業(yè)表現(xiàn)尤為積極，物流行業(yè)也開(kāi)始嶄露頭角，但因仍然處在成本控制階段，對(duì)進(jìn)駐租金較高的甲級(jí)寫字樓態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。此外，渝中區(qū)由于保持著中央商務(wù)區(qū)獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并且區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)成熟度較高，目前重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的外資背景租戶仍然主要集中在渝中區(qū)。

　　盡管在2010年第4季度和2011年第1季度，連續(xù)有2棟可租賃面積共106,963平方米的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入重慶市場(chǎng)，但受活躍的租賃需求帶動(dòng)，2011年末市場(chǎng)空置率已由年初的29.4%下降為20.4%，降幅達(dá)9個(gè)百分點(diǎn)，其中有新供應(yīng)加入的南岸區(qū)和渝北區(qū)，區(qū)域年末空置率分別較年初大幅下降約20個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來(lái)幾年重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)大規(guī)模的新增供應(yīng)，其中2012年市場(chǎng)新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)約達(dá)150,000平方米。隨著重慶城市價(jià)值的進(jìn)一步提升以及其作為中國(guó)西部與國(guó)際之間橋梁地位的進(jìn)一步奠定，這些未來(lái)新增的寫字樓將與市場(chǎng)現(xiàn)有存量樓宇在項(xiàng)目品質(zhì)及租金上拉開(kāi)更為明顯的差距，部分進(jìn)入預(yù)租階段的樓宇平均租金已達(dá)每月每平方米120元，并且預(yù)租賃情況十分理想，租戶中不乏知名外資銀行和世界500強(qiáng)企業(yè)等重量級(jí)租戶。這些即將入伙的甲級(jí)寫字樓將帶動(dòng)重慶寫字樓市場(chǎng)整體品質(zhì)的飛躍式提升以及租金的大幅上揚(yáng)，同時(shí)將使一些遠(yuǎn)期規(guī)劃不足的存量寫字樓加速被甲級(jí)市場(chǎng)淘汰。

　　土地成交面積下降35.8% 住宅用地成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮氛圍也明顯影響到土地市場(chǎng)表現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)因調(diào)控導(dǎo)致的資金普遍短缺使得多個(gè)城市政府拍賣土地時(shí)出現(xiàn)地塊流拍，或僅以底價(jià)成交的狀況。

　　2011年1-11月重慶主要城區(qū)土地成交面積同比大幅下降了35.8%。 按成交土地的地塊類型分，綜合類用地一直最受投資者青睞，今年前11個(gè)月綜合類地塊的成交面積占總成交面積的比例為55.5%，比2010年占比提高了13.5個(gè)百分點(diǎn)。 商業(yè)地塊明顯越來(lái)越受重視，2009年以來(lái)商業(yè)用地成交面積占比不斷增大，2011年1-11月其成交占比為6.0%，較去年同期贈(zèng)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。 而住宅用地因受住宅市場(chǎng)的影響，投資成交同期相對(duì)謹(jǐn)慎，1-11月成交面積占總成交面積的26.5%，比2010年大幅下降了19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　地塊成交價(jià)格方面，今年前11個(gè)月，住宅用地的成交均價(jià)達(dá)每平方米6,570元，仍然占據(jù)各類型地塊成交價(jià)格最高位，并保持2009年以來(lái)的大幅上漲趨勢(shì)，比2010年的成交均價(jià)繼續(xù)上漲了36.9%。2011年綜合用地的成交均價(jià)為每平方米5,805元，較2010年均價(jià)上揚(yáng)幅度達(dá)43.3%。 同時(shí)，商業(yè)用地由于供應(yīng)規(guī)模較小，成交均價(jià)受單宗地塊價(jià)格影響較大，今年前11個(gè)月均價(jià)較去年下跌39.1%，為每平方米6,307元。