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    核心提示：不是每個(gè)寫(xiě)字樓都值得投資

　　有專(zhuān)家評(píng)論說(shuō)，21世紀(jì)第一個(gè)10年是住宅市場(chǎng)投資的黃金時(shí)代，第二個(gè)10年是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代，而其中占據(jù)諸多稀有資源的寫(xiě)字樓產(chǎn)品尤其受到市場(chǎng)關(guān)注。隨著鄭州市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深入，多年不溫不火的省會(huì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，也迎來(lái)了發(fā)展旺季，加上住宅市場(chǎng)調(diào)控的大背景，投資勢(shì)頭甚至一度蓋過(guò)商鋪。但是，寫(xiě)字樓的投資技巧和專(zhuān)業(yè)度遠(yuǎn)高于住宅投資，如何才能買(mǎi)到有高投資回報(bào)率的寫(xiě)字樓卻是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。

　　密碼破譯

　　一、地段是命脈

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的第一價(jià)值要素就是對(duì)城市優(yōu)勢(shì)資源的絕對(duì)占有。在地理位置上勢(shì)必位于商業(yè)中心、金融中心、政務(wù)中心的重要節(jié)點(diǎn)。還是那句房地產(chǎn)業(yè)的老話(huà)：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”對(duì)酒店、住宅、娛樂(lè)而言，此話(huà)或許有些言過(guò)其實(shí)，但對(duì)寫(xiě)字樓而言，此話(huà)顯得尤為精確。

　　寫(xiě)字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定其價(jià)值，好的寫(xiě)字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐。處在人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫(xiě)字樓，可以產(chǎn)生集群效應(yīng)，各種配套設(shè)施都能相互配合跟進(jìn)，價(jià)格自然水漲船高。在投資寫(xiě)字樓的領(lǐng)域，好的地段就是價(jià)值保障，而收益重點(diǎn)在于稀缺性。

　　對(duì)此，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東表示，投資寫(xiě)字樓，關(guān)鍵是投資其區(qū)位和地段，而稀缺地段不可再生的絕版土地資源，為寫(xiě)字樓帶來(lái)了不可復(fù)制的價(jià)值基礎(chǔ)。就像在上海，人們不會(huì)說(shuō)有多少個(gè)浦東可以重來(lái)；在北京，又有多少個(gè)王府井、西單可以重來(lái)呢？這種稀缺價(jià)值不僅表現(xiàn)在歷史的無(wú)可復(fù)制，也表現(xiàn)在未來(lái)的不可超越。

　　二、品質(zhì)鎖定升值潛力

　　在投資寫(xiě)字樓時(shí)，品質(zhì)也是最為關(guān)鍵的。寫(xiě)字樓是拿來(lái)用的，寫(xiě)字樓的使用方便、舒適等細(xì)節(jié)，關(guān)乎著一個(gè)寫(xiě)字樓的成長(zhǎng)性和生命力。這有點(diǎn)像汽車(chē)，我們買(mǎi)車(chē)很看重品牌，但更重要的是，轎車(chē)是拿來(lái)使用的，轎車(chē)的使用舒適度，轎車(chē)的人性化細(xì)節(jié)配置很重要。

　　因此，業(yè)內(nèi)人士美盛置業(yè)高重恒認(rèn)為，對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓交通的便利程度、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，這些都顯示著一座寫(xiě)字樓的生命力。投資之前，投資者一定要對(duì)寫(xiě)字樓的諸多重要因素做充分的功課，必要時(shí)，需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察、實(shí)地感受。如果某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

　　三、算好投資回報(bào)率

　　作為中小業(yè)主，投資寫(xiě)字樓首先保證自身資金的安全，其次，要讓自身財(cái)富增值，再次，要讓財(cái)富獲得較好的穩(wěn)定收益。有了這三個(gè)目標(biāo)和要求，那么，核算一個(gè)寫(xiě)字樓的“投資回報(bào)率”顯得尤為重要。

　　寫(xiě)字樓投資回報(bào)率的多少，是投資者投資盈虧的重要衡量指標(biāo)。投資回報(bào)一般在6%至12%，如果現(xiàn)在回報(bào)率低于6%，但是項(xiàng)目的升值潛力很大，也可以考慮。此外，還需要考慮到寫(xiě)字樓的升值潛力，市中心有些寫(xiě)字樓目前投資回報(bào)率不高，但是因?yàn)榈囟魏�，有很大的增值空間，所以需要綜合考量。

　　怎樣計(jì)算寫(xiě)字樓年回報(bào)率呢？根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。如果目標(biāo)寫(xiě)字樓年回報(bào)率達(dá)到8%~10%，則具備投資價(jià)值，超過(guò)10%的年回報(bào)率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯(cuò)過(guò)。

　　四、完善的物業(yè)
　　持續(xù)收益的有力保障

　　寫(xiě)字間項(xiàng)目的增值、保值主要靠物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)�？梢哉f(shuō)，如果寫(xiě)字樓沒(méi)有非常出色的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其必短命，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司直接決定著寫(xiě)字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、商業(yè)服務(wù)、車(chē)位管理等方方面面的問(wèn)題。因此，對(duì)寫(xiě)字樓而言，物業(yè)管理是至關(guān)重要的。

　　東方鼎盛中心負(fù)責(zé)人徐霖認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)水平，已成為房產(chǎn)的另外一種價(jià)值。物業(yè)管理，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，就顯得更加重要了。因此，寫(xiě)字樓的租客非�？粗匚锕芊�務(wù)水平，另外，寫(xiě)字樓物管服務(wù)的實(shí)力，還在于他們整合資源的能力，出色的物業(yè)管理能夠?yàn)閷?xiě)字樓引入優(yōu)質(zhì)租客，保證寫(xiě)字樓常年的高出租率，從而保障寫(xiě)字樓的高額租金和高回報(bào)率。

　　五、傍個(gè)大佬更有“錢(qián)”途

　　個(gè)人投資寫(xiě)字樓時(shí)，一定要瞄準(zhǔn)客戶(hù)群來(lái)投資。不同類(lèi)型的公司，選址各不相同，如部分企業(yè)的研發(fā)中心或區(qū)域中心偏愛(ài)選擇在城市郊區(qū)，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境和人文的融合，考慮成本因素。一些大型的金融業(yè)和服務(wù)業(yè)客戶(hù)需要城市中心、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)。一些中小型的企業(yè)則更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部硬件條件良好的城區(qū)邊緣地帶。

　　此外，關(guān)注未來(lái)哪些大租戶(hù)確定會(huì)在大樓里辦公，也能讓自己的投資更有保障。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫(xiě)字樓。這樣能夠保證后期入駐企業(yè)水平相差不大，今后會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。而那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫(xiě)字樓，總價(jià)上雖然會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐公司檔次低、流動(dòng)性大，反而會(huì)影響投資收益的穩(wěn)定性。