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    萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖6月29日在長(zhǎng)江商學(xué)院舉辦的投資論壇上提出，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會(huì)優(yōu)于住宅地產(chǎn)，保險(xiǎn)資金的入市，將令市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。

　　馮侖表示，目前，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的投資預(yù)期正在出現(xiàn)變化。“以前，大家投資住宅是希望保值增值，但現(xiàn)在預(yù)期變化了，很多人已不抱住宅價(jià)格快速回升到以前水平的期望，不僅僅是限購(gòu)這些政策，未來(lái)還可能出現(xiàn)更多的稅收風(fēng)險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅及交易環(huán)節(jié)稅等等。這使大家開(kāi)始越來(lái)越謹(jǐn)慎。”

    他認(rèn)為從整體趨勢(shì)上講，住宅越來(lái)越趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)供需接近于飽和，同時(shí)，投資“熱錢(qián)”越來(lái)越多地轉(zhuǎn)到非住宅方面。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正經(jīng)歷一個(gè)快速成長(zhǎng)時(shí)期，未來(lái)5-10年，商用不動(dòng)產(chǎn)將取代住宅成為下一輪房地產(chǎn)投資的明星。

    “商用不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，最終會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)金融提出更多的要求。所以未來(lái)也是不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新和成長(zhǎng)的很好的時(shí)期。”在他看來(lái)，政策層面對(duì)保險(xiǎn)資金的松綁，意味著商業(yè)地產(chǎn)存在更多投資機(jī)會(huì)。

    “保險(xiǎn)資金進(jìn)入后，可以更多帶動(dòng)養(yǎng)老、度假、醫(yī)療相關(guān)的商業(yè)物業(yè)，這是市場(chǎng)發(fā)生的一個(gè)很大變化，也會(huì)分散掉一部分住宅的資金。”他稱。

    他認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)這類(lèi)新興市場(chǎng)，與成熟市場(chǎng)相比，最大的不確定性在于制度和政策。“實(shí)現(xiàn)價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值都是和制度在打交道，但這個(gè)存在較大不確定性。”

    “從地產(chǎn)商角度，現(xiàn)在做住宅地產(chǎn)可能更要具有平常心。”馮侖稱，中國(guó)房地產(chǎn)商應(yīng)努力謀求轉(zhuǎn)型，不能僅僅局限于開(kāi)發(fā)商的角色，更是要將地產(chǎn)和金融手段結(jié)合起來(lái)。同時(shí)，分散化投資也是選擇之一。不過(guò)，相比新興市場(chǎng)，馮侖更看好發(fā)達(dá)市場(chǎng)，因其市場(chǎng)成熟且較為規(guī)范。

    馮侖同時(shí)指出，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)在中國(guó)的發(fā)展仍面臨資產(chǎn)質(zhì)量較低、重復(fù)征稅和投資人缺乏等因素的制約。

    “目前國(guó)內(nèi)適合做REITs的資產(chǎn)并不多。”馮侖稱，和美國(guó)有很多5年期以上租約的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，中國(guó)很多地產(chǎn)項(xiàng)目租約都過(guò)短，較多為1年，3年期左右的項(xiàng)目都很少。而且，租金回報(bào)也很難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

    除此之外，國(guó)內(nèi)的稅收環(huán)境仍有待優(yōu)化，重復(fù)征稅的現(xiàn)狀可能讓很多投資者望而卻步。“首先，收入就很難確定。如果重復(fù)征稅，這樣做就更不合算了。”馮侖稱。