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    2012上半年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目一共成交房源4713套，環(huán)比去年上半年的4083套有所增長；商業(yè)地產(chǎn)的整體行情走勢也跟住宅一致，在五、六月份出現(xiàn)了一個明顯的放量，價格上則同樣擺出了“裸奔”架勢，新盤、老盤莫不如是。寫字樓出奇悲慘、酒店式公寓不好不壞，商鋪大幅放量，從整體而言，在樓市困難行情下，商業(yè)項目雖然不限購不限貸但也討不了好，所謂“一損俱損一榮俱榮”，而以價換量也成為了唯一途徑。

    寫字樓：半年僅成交168套 供應(yīng)小年繼續(xù)“欲哭無淚”

    在2011年被確證了是杭州寫字樓的供應(yīng)小年后，本以為“三十年河?xùn)|三十年河西”，今年總該供應(yīng)成交雙爆發(fā)一下，沒成想上半年寫字樓簡直淡出鳥來，成交量連去年上半年的三分之一都不到！月成交僅十余套、排名第十樓盤半年總成交量僅為7套、幾乎沒有新盤上市，上半年的寫字樓市場分外“凄凄慘慘戚戚”。

    今年上半年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓168套，相較于成交低迷的去年上半年的505套都落差十分明顯，行情之寡淡簡直觸目驚心。

    尤其是今年一開年的2月，杭城寫字樓出現(xiàn)了罕見的連續(xù)三周成交量為零的慘淡局面。整個上半年，每個月的月成交量都在50套以下，尤其是1月、2月，成交量分別只有12套和11套，月成交量最高的4月也不過成交了41套。同時，整體成交走勢也完全獨立于住宅市場之外，自顧自地走著自己的行情，5、6月份并無回暖，在市場集體走強的6月也只交出了26套的可憐成績單。

    盤點寫字樓個盤十一強榜單可以發(fā)現(xiàn)，并無新盤供應(yīng)的錢江新城依然是主力成交板塊，一共上榜四個樓盤，分別為漢嘉大廈、中華航空大廈、泛海國際和尊寶大廈，當中像尊寶大廈是多年前就已開盤的老盤；濱江是第二主力成交板塊，而且全部集中在濱江區(qū)政府這一帶，一共上榜三個樓盤，分別是隆和國際、雙城國際和銀豐央座。供應(yīng)量偏少、尾盤去化為主、新增供應(yīng)量遲遲不入市，這些都是造成上半年寫字樓市場無比慘淡乏善可陳的主要原因。

    雖然住宅受控從理論上說給寫字樓創(chuàng)造了一些機會，但從今年上半年的行情來看影響不大，住宅資金的外溢情況并不明顯，寫字樓仍然是一個相對獨立的小眾市場。而原先預(yù)計中的今年將會面市的供應(yīng)量，比如城西、城北的多個新項目，目前來看如期入市的只有銀泰城、萬通中心等少數(shù)幾個樓盤，其余創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、圣馬廣場、藍鉆天成、矩陣國際等新盤預(yù)計都可能會延后到明年開盤。如果供應(yīng)量遲遲不上來，那么即便有存款準備金率下調(diào)以及下半年或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)的利好影響，對于寫字樓成交市場來說也是無濟于事，下半年市場很可能會繼續(xù)冷淡到底。

    酒店式公寓：3000余套成交量和去年打平，效仿住宅以低價換放量。

    比起去年上半年的近3000套，今年上半年的酒店式公寓行情并不輸它，但比起去年下半年狂飆突進的近5000套來，差距就十分明顯了。有去年的巨量釋放珠玉在前，今年酒店式公寓市場的略微收縮也是意料中的事，可謂“輸人不輸陣”。以價換量仍是放量利器，排行榜上上榜個盤或是降價狂銷或是低價首開，紛紛奉行這一王道。而比之于商鋪和寫字樓市場的冷熱不均，酒店式公寓上半年顯得整體溫和。

    今年上半年，杭城酒店式公寓市場一共成交3039套房源，比之于去年上半年的2824套略勝一籌，算是過得去。

    作為跟住宅粘連性最大的商業(yè)類產(chǎn)品——酒店式公寓，上半年行情和住宅市場幾乎如出一轍，今年前四月成交量都沒有突破過500套，五月開始突圍，成交量漲至788套，六月淡季發(fā)飆，月成交量突破千套增至1032套，最終成就三千余套的半年報。

    從酒店式公寓個盤成交前十強可以看出，下沙承襲去年的洶涌行情繼續(xù)發(fā)力領(lǐng)銜，共有三個樓盤上榜，個盤冠軍世茂廣場成交500余套，季軍財通中心同樣放量近300套，去年幾近清盤一戰(zhàn)成名的灣天地依然“瘦死的駱駝比馬大”，成交188套排名第七；其余上榜樓盤則分散在城東新城、市中心、申花、濱江等多個區(qū)塊，當中不乏原筑壹號、西城紀、領(lǐng)駿世界這樣的老盤，也有現(xiàn)代中心、西溪誠園這樣的新盤。

    從價格來看，無論是世茂廣場的底價促銷、原筑壹號的直降四千、灣天地的低價清盤，還是財通中心的低價首開、西城紀的持續(xù)熱銷以及西溪誠園推出的自住為主大戶型酒店式公寓，都和住宅一脈相承，一路行進在下行通道中。由于酒店式公寓以前的定價一向靠比同板塊內(nèi)住宅便宜來打開市場，上半年又逢住宅無奈“吐血大甩賣”行情，酒店式公寓價格迅猛下挫也是沒有辦法的辦法。像綠城集團，原有住宅產(chǎn)品價格體系難動，憑借著財通中心、西溪誠園以及蘭園酒店式公寓的低價首開，至少也在僵持局面中回籠了一部分資金。

    相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前市場上酒店式公寓存量在10000套以上，加上不在少數(shù)的留用地項目，預(yù)計整體存量在15000套左右。這么多的庫存即便以去年7000多套的天量來計算，也足足還需要兩年時間。因此，即便是“禁酒令”后，杭城酒店式公寓要成為稀缺產(chǎn)品至少還需要兩三年。

    商鋪：上半年成交1506套 環(huán)比翻番逼近去年全年量

    較之于往年商鋪通常維持在3000套左右的存量，今年上半年的商鋪庫存繼續(xù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，最終突破一萬套大關(guān)。一邊是如此巨量的存量重壓，一邊是住宅迅猛無比的發(fā)狠降價，商鋪要想好銷、快銷，以價換量幾乎也成了“華山一條路”。

    今年上半年，商鋪市場交出的成績單是一共成交1506套，這一數(shù)字相較去年上半年的754套整整翻了一番，甚至比之去年全年1769套的成交量都不遑多讓，上半年行情之火爆可見一斑。當中，除了1月成交量僅87套、2月為137套外，3－5月的成交量都維持在200套以上，最高月成交量出現(xiàn)在6月，為535套。從商鋪的供應(yīng)和銷售情況來看，今年上半年主要集中在丁橋、金沙湖、申花、九堡以及濱江區(qū)政府板塊等社區(qū)商業(yè)中，而從商鋪類型上來看，市場類商鋪、地鐵鋪和經(jīng)濟適用房商鋪是成交主力。

    在商鋪個盤成交前十排行榜上，丁橋板塊的大世界五金城以546套的絕對優(yōu)勢坐穩(wěn)冠軍。據(jù)了解，該樓盤為市場類商鋪，結(jié)構(gòu)為1-2層，主力面積在50方左右，后期規(guī)劃打造成科技五金城，早在2009年就已開始銷售，憑借小戶型低總價的優(yōu)勢一直穩(wěn)步放量，尤其是今年二季度成交量高達408套，一時風(fēng)頭無兩。同在丁橋板塊的陽光逸城，上半年一共成交91套，拿下商鋪個盤亞軍。該批商鋪為經(jīng)濟適用房底商，層高4-5米，售價20000－30000元/平方米。丁橋板塊由于擁有大量的經(jīng)濟適用房，人口導(dǎo)入快并且商鋪培育周期短，無論是經(jīng)濟適用房商鋪還是商品房商鋪都一直賣得不錯。而除了成交季軍九筑外，前十強排行榜上還有另外三個地鐵盤上榜，分別是成交67套的金沙湖1號，以及濱江區(qū)政府板塊的兩個新盤星耀城和中贏國際，各自成交59套、39套。

    從價格來看，由于商鋪存量逐漸走高，開發(fā)商銷售壓力增加，另一方面住宅價格下行明顯，因此，上半年商鋪市場價格也在逐步走低。以申花板塊為例，自2011年底保利·香檳國際商鋪以28000元/平方米的較低價格開盤并銷售良好后，今年距離銀泰城較近的上尚庭、紳華府和東方福邸商鋪均以不到40000元/平方米的均價開售，遠低于之前橡樹園商鋪60000元/平方米左右的價格。也就是說，商鋪市場價格也受到調(diào)控的系統(tǒng)性風(fēng)險影響，以價換量成為主流銷售套路。相較而言，地鐵鋪由于有地鐵一號線即將開通利好的有利支撐，價格更為堅挺且創(chuàng)下新高。濱江地鐵新盤星耀城商鋪首開均價45000-60000元/平方米，成交單價最高的超過了70000元/平方米；另一地鐵新盤中贏國際商鋪均價為66000元/平方米，單價最高的高達76000元/平方米，濱江地鐵鋪也由此創(chuàng)下新高。

    此外，從去年開始的商鋪存量飆升態(tài)勢一直延續(xù)至今，甚至愈演愈烈。截至6月底，杭州主城區(qū)商鋪可售套數(shù)突破10000套，自去年底的8000多套存量后再創(chuàng)新高。這也意味著今年下半年，商鋪市場的競爭壓力將會比較大。