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    2012年，天津商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但由增長(zhǎng)而形成的一系列后續(xù)問(wèn)題，如寫(xiě)字樓需求放緩、空置率上升、資金流壓力等卻在2013年顯露端倪。

    寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求放緩

    近日，世邦魏理仕研究部發(fā)布中國(guó)地產(chǎn)觀察報(bào)告，就2012年市場(chǎng)進(jìn)行了回顧并展望2013年主要發(fā)展趨勢(shì)。

    報(bào)告中指出，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的影響，不少跨國(guó)企業(yè)紛紛擱置在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃，國(guó)內(nèi)不少企業(yè)也放慢業(yè)務(wù)拓展的腳步。2012年全國(guó)寫(xiě)字樓需求持續(xù)放緩，凈吸納量按年下降超過(guò)40%，全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求明顯減弱。

    天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹對(duì)此表示贊同。叢屹說(shuō)，由去年年末開(kāi)始，寫(xiě)字樓市場(chǎng)一系列集中入市動(dòng)作，造成庫(kù)存量增加，而面對(duì)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)的需求狀況，寫(xiě)字樓空置率上升成為極大可能。

    新年伊始，位于天津中心城區(qū)的8個(gè)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目又將有望于今年進(jìn)入市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，8個(gè)新增項(xiàng)目合計(jì)約帶來(lái)49萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，且今年上半年本市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目新增供應(yīng)約11.5萬(wàn)平方米。

    多個(gè)項(xiàng)目入市抑制寫(xiě)字樓租金上揚(yáng)

    在需求明顯放緩的影響下，寫(xiě)字樓全國(guó)空置率連續(xù)三年走低后，2012年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至12.8%。租金增速顯著放緩，但仍保持3.6%的同比增長(zhǎng)。從區(qū)域來(lái)看，華東及華北地區(qū)下滑幅度均超過(guò)50%；受益于國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)政策以及市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的影響，華西市場(chǎng)則表現(xiàn)搶眼，全年凈吸納量錄得8%的按年增長(zhǎng)。當(dāng)中北京市場(chǎng)由于供應(yīng)緊張，租金連續(xù)三年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。二線城市當(dāng)中，武漢也連續(xù)兩年為雙位數(shù)增長(zhǎng)。去年下半年，本市中心城區(qū)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)有三個(gè)在售項(xiàng)目：分別為富力中心、環(huán)球金融中心、大都會(huì)天匯廣場(chǎng)，成交均價(jià)基本維持在每平方米人民幣2.3萬(wàn)元。

    供應(yīng)方面，受經(jīng)濟(jì)前景不明朗的影響，不少原定于2012年竣工的寫(xiě)字樓都紛紛調(diào)整工程進(jìn)度并出現(xiàn)不同程度的延遲，致使全年新增供應(yīng)按年下降30%，但2012年延遲的項(xiàng)目大部分將在今年陸續(xù)推出市場(chǎng)。一些業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，如此集中的新增供應(yīng)量定將會(huì)抑制寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金上揚(yáng)，并且隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，今年或?qū)⒂懈�多的開(kāi)發(fā)商選擇租售結(jié)合的形式，以通過(guò)銷(xiāo)售部分項(xiàng)目來(lái)緩解短期現(xiàn)金流壓力。針對(duì)這一情況，叢屹也表示，改變物業(yè)出售模式或許并不能從根本上改變銷(xiāo)售現(xiàn)狀。

    隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，商業(yè)物業(yè)的需求預(yù)計(jì)將有所回升。而寫(xiě)字樓方面，預(yù)計(jì)空置率將進(jìn)一步走高，部分城市的租金也會(huì)承受一定的壓力。世邦魏理仕研究部預(yù)測(cè)，未來(lái)幾個(gè)季度辦公樓空置率將持續(xù)上揚(yáng)，租金也將承受一定的壓力，特別是位于城市新區(qū)的辦公樓。