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    臨近年關(guān)，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。

    受年末會(huì)計(jì)年度結(jié)算的影響，企業(yè)緊控財(cái)務(wù)支出，對(duì)擴(kuò)張或搬遷辦公場(chǎng)所較為審慎，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃需求有所減弱，同時(shí)供應(yīng)增加導(dǎo)致了寫字樓空置率進(jìn)一步提高，租金下行壓力巨大。

    高力國(guó)際報(bào)告指出，成交較為活躍的天河區(qū)本季度迎來兩座優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的落成，為市場(chǎng)投放約144600平方米的新增供應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)的可選空間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，部分項(xiàng)目亦采取延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠措施以吸引租戶。受新增供應(yīng)的影響，2012年第四季度，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率較上季度上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至24.3％。

    寫字樓租金下行壓力巨大

    “附近的寫字樓項(xiàng)目越來越多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，現(xiàn)在大家的日子都不好過。”珠江新城一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員告訴記者， 今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，除了資金強(qiáng)勁的大企業(yè)仍強(qiáng)勢(shì)駐扎在珠江新城，許多企業(yè)選擇離開價(jià)格高企的核心CBD區(qū)域辦公，目前廣州的其他幾大商圈已經(jīng)迎頭趕上，這進(jìn)一步分?jǐn)偭速徺I珠江新城寫字樓的客戶，造成了巨大的租金下行壓力。

    2012年第四季度，位于珠江新城的保利中匯廣場(chǎng)及廣晟國(guó)際大廈兩座優(yōu)質(zhì)寫字樓的交付使用，為廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)合計(jì)提供144600平方米的新增辦公面積，全市整體總庫存被推至2946159平方米。高力國(guó)際研究顯示，受新增供應(yīng)影響，本季度甲級(jí)寫字樓整體空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至24.3％。新項(xiàng)目的入市，使得優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)密集的珠江新城板塊競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，市場(chǎng)可選擇的辦公場(chǎng)所更多。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，部分項(xiàng)目的業(yè)主方通過提供租金優(yōu)惠、延長(zhǎng)免租期等手段吸引租戶。然而受年末會(huì)計(jì)年度結(jié)算等行政因素影響，大多數(shù)企業(yè)緊控財(cái)務(wù)支出，對(duì)搬遷及擴(kuò)張辦公場(chǎng)所持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

    高力國(guó)際報(bào)告指出，日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大業(yè)主招租壓力，租金談判空間加大，或面臨一定下行壓力。本季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金延續(xù)下降趨勢(shì)，較上季度輕微下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米156.6元。

    從區(qū)域上看，天河區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金較上季度輕微下跌，為每月每平方米166.5元。一方面，得益于良好的區(qū)位條件及成熟的商務(wù)氛圍，天河北－體育中心板塊寫字樓較受租戶青睞，現(xiàn)有客戶的擴(kuò)租、續(xù)租以及新租戶的進(jìn)駐使得該板塊市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛；而另一方面，受新增供應(yīng)的影響，本季度珠江新城甲級(jí)寫字樓平均租金下滑至每月每平方米174.6元，較上季度下跌1.6%。而受穩(wěn)定的市場(chǎng)需求支撐，越秀區(qū)、海珠區(qū)甲級(jí)寫字樓租金均較上季度基本持平。

    投資回報(bào)率較以往下降

    在寫字樓銷售市場(chǎng)方面，廣州市甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)延續(xù)上季度的活躍狀態(tài)，近期成交量與成交均價(jià)均較上季度有所上升。位于珠江新城的富力盈通大廈于2012年第四季度入市，成交量已超過2萬平方米，該板塊其他在售如富力盈凱廣場(chǎng)等項(xiàng)目亦錄得成交量增長(zhǎng)，個(gè)別項(xiàng)目季內(nèi)成交量甚至錄得較上季度有約30％的增幅。有限的可售供應(yīng)帶動(dòng)售價(jià)進(jìn)一步提升，本季度錄得全市甲級(jí)寫字樓整體平均售價(jià)環(huán)比上漲1.6%，至33110元/平方米。專家分析，銷售市場(chǎng)的持續(xù)火爆主要得益于目前廣州樓市的大環(huán)境。

    業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀，由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，只有部分具備較強(qiáng)承租能力的優(yōu)質(zhì)客戶，仍在中心城區(qū)積極尋找辦公物業(yè)，這是導(dǎo)致目前面對(duì)強(qiáng)大的供給量，市場(chǎng)消化能力不足的主要原因。隨著十八大的順利召開，有望帶動(dòng)一系列暖化經(jīng)濟(jì)的新措施的出臺(tái)，展望2013年，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將得到一定好轉(zhuǎn)。利好的宏觀環(huán)境，將吸引國(guó)外企業(yè)在本地開展業(yè)務(wù)或擴(kuò)張市場(chǎng)，并進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信心，有望加大其對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的需求。

    另一方面，在投資總量有限的情況下，住宅市場(chǎng)的調(diào)控情況也成為了影響商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)的重要因素，目前住宅市場(chǎng)銷售火爆，2013年如果繼續(xù)保持對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度或者加強(qiáng)調(diào)控，更多的資金可能會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)目前高供給量的消化必然有一定好處。

    值得注意的是，2013年廣州寫字樓市場(chǎng)又將迎來9個(gè)項(xiàng)目共約91萬平方米的新增供應(yīng)峰值，市場(chǎng)仍需要時(shí)間消化，短期內(nèi)空置率水平將有所抬升，租金亦面臨一定下調(diào)壓力。高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋預(yù)計(jì)，有限的可售甲級(jí)寫字樓的售價(jià)及資本值還有一定上升空間，但鑒于目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出租壓力較大，投資回報(bào)率較以往下降，投資者將更趨謹(jǐn)慎。