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　　多家房地產(chǎn)服務(wù)管理機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳今年將有300萬平方米左右的新增寫字樓供應(yīng)，其中甲級寫字樓的供應(yīng)量近50萬平方米，而與之對應(yīng)的是，深圳去年甲級寫字樓吸納量只有16萬平方米。

    從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，深圳今年將迎來寫字樓供應(yīng)的洪峰，多家機構(gòu)提醒這將導(dǎo)致寫字樓空置率上升和寫字樓招租壓力增長。

　　不過也有樂觀的聲音認(rèn)為，一方面，這些“天量”供應(yīng)寫字樓不會同時入市，將會分期分批入市，以稀釋實際供應(yīng)量；另一方面，這些新增供應(yīng)寫字樓中也有不少是企業(yè)自用辦公面積，企業(yè)將自身消化一部分；同時，內(nèi)資企業(yè)正代替外資企業(yè)成為深圳寫字樓的主力需求方，金融、消費、法律、設(shè)計、電子等行業(yè)都將逐漸吸納和消化未來深圳新增寫字樓供應(yīng)量。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，預(yù)計短期之內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整的壓力，而空置率會有所上升，到時投資市場將被看淡，會導(dǎo)致寫字樓平均售價會有小幅下滑。由于租賃市場壓力加大，預(yù)計整棟物業(yè)出售機會也將增加。

　　今年新增甲級寫字樓為去年4-5倍
　　寫字樓供應(yīng)量壓力大

　　去年底，位于南山中心商圈的田廈國際中心寫字樓部分正式交付使用，新增約67800平方米的甲級辦公面積。記者了解到，這一項目較早前開始預(yù)租，目前已成功吸引如國內(nèi)外大型金融、房地產(chǎn)、通信電子等行業(yè)企業(yè)進駐，但入駐率仍只達到近三成。而正是由于這一甲級寫字樓的入市，南山甲級寫字樓的空置率繼續(xù)攀升，達到15.38%。

　　根據(jù)統(tǒng)計，深圳將在今明兩年迎來寫字樓的供應(yīng)洪峰，屆時深圳寫字樓的空置率或?qū)⑦M一步推高。高力國際的報告顯示，2013年，預(yù)計深圳有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心、招商局廣場等約51.6萬平方米的新增項目落成入市，基本都位于福田區(qū)和南山區(qū)。

　　而來自仲量聯(lián)行的監(jiān)測則顯示，2013年深圳有7.2萬平方米的中航中心、3.8萬平方米的榮超大廈、16萬平方米的深圳證券交易所大樓、7.9萬平方米的世紀(jì)匯廣場以及10.7萬平方米的招商局廣場等項目入市，但這些項目多是以單一產(chǎn)權(quán)為主，這就意味著這些項目除自用外將主要以租賃的方式面向市場。“2013年將有46萬平方米新增甲級寫字樓供應(yīng)竣工，相當(dāng)于2012年的4—5倍，供應(yīng)量壓力逐步增加。”仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示。

　　高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東告訴記者，深圳新供應(yīng)的甲級寫字樓依然是以福田和南山為主。其中福田中心區(qū)仍是大面積租賃成交的集中區(qū)域，而羅湖的寫字樓空置率保持平穩(wěn)下降趨勢；南山區(qū)由于在甲級寫字樓市場仍處于起步階段，供應(yīng)體量大，因此空置率繼續(xù)保持在較高水平。

　　另外值得注意的是，不斷上升的租金成本正在催生一些租戶的觀望情緒，尤其是有大面積需求的租戶，他們的擴租和遷址需求被暫緩并計劃向非中心區(qū)域分散。

　　市場活躍度下降不利消化新增供應(yīng)量
　　寫字樓租金上漲受阻

　　另一個不利于寫字樓新增供應(yīng)量消化的因素就是，目前深圳寫字樓的租金上漲受阻使得這一市場的活躍度也在降低。戴德梁行華南區(qū)研究部張曉端告訴記者，一些新樓空置面積較多、招租壓力較大，便適當(dāng)降低租金或是延長免租期等優(yōu)惠條件吸攬客戶，而這使得寫字樓租金上漲受阻，降低了投資回報的預(yù)期，加上售價高企、占用資金大、商業(yè)樓宇貸款收緊等原因，導(dǎo)致2012年深圳寫字樓買賣市場活躍度較低，全年一二手成交面積同比減少39%，為近年來的最低點。而未來深圳寫字樓買賣市場仍將受制于租金上漲壓力與“評估價征稅”的政策影響。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，2013年深圳二級市場銷售型寫字樓預(yù)計新增供應(yīng)量超過100萬平方米，主要集中于福田區(qū)與南山區(qū)；供應(yīng)量急劇增長，超過過去3年市場供應(yīng)總量。而在租賃市場，2013年二級市場租賃型寫字樓預(yù)計新增供應(yīng)量近200萬平方米，主要集中于南山區(qū)，供應(yīng)量同比2012年上漲42.9%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲認(rèn)為，在寫字樓銷售市場，深圳將迎來綜合體、超高層寫字樓、工改工等多元化產(chǎn)品的集中入市，而銷售型寫字樓也將散點式分布于泛CBD的區(qū)域，使得非核心商務(wù)區(qū)快速崛起，而高端寫字樓物業(yè)供應(yīng)仍稀少，將成為市場追捧的對象。核心商務(wù)區(qū)將迎來大規(guī)模單一業(yè)權(quán)寫字樓項目的集中入市，加上存量物業(yè)，單一業(yè)權(quán)寫字樓將成為租賃市場主角，南山市場作為主戰(zhàn)場將釋放超過200萬平方米的租賃物業(yè)供應(yīng)。

　　市場尚有空間深圳寫字樓總量為上海1/6

　　面對如此大的深圳寫字樓供應(yīng)量，最大的問題就是新增的寫字樓供應(yīng)能否被市場消化？

　　林國東告訴記者，由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，企業(yè)擴張趨于謹(jǐn)慎，2012年下半年開始，只有IT電子、金融業(yè)等部分具備較強承租能力的優(yōu)質(zhì)客戶仍在中心城區(qū)積極尋找辦公物業(yè)。

　　“寫字樓的需求來源于當(dāng)?shù)爻鞘械漠a(chǎn)業(yè)格局和第三產(chǎn)業(yè)的比重以及繁榮程度，沒有企業(yè)需求就沒有寫字樓的需求基礎(chǔ)，純粹的投資需求是不可持續(xù)的。”張栩哲告訴記者，2012年之后深圳經(jīng)濟進入飛速發(fā)展的階段，律師事務(wù)所、設(shè)計院、金融業(yè)的辦公寫字樓需求在急劇地增加，加上前海的利好，未來金融業(yè)將會成為寫字樓購買主體當(dāng)中很重要的一個部分。

　　“深圳本身的資本市場也催生對甲級寫字樓的需求。”林國東告訴記者，本地企業(yè)在擴充，消費、IT產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)在成長，這些企業(yè)需要更大規(guī)模的辦公面積。

　　而來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計則顯示，2012年使用深圳甲級寫字樓的企業(yè)和2011年相比，行業(yè)變化并不大。在2012年的租賃市場中，電腦/IT/通信行業(yè)最為活躍，此外寫字樓需求趨向第三產(chǎn)業(yè)，電腦/IT/通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)合共占75%。

　　此外，夏春毅也向記者表示，2013年入市的寫字樓供應(yīng)鏈中用于自用的需求占整體需求的比重也在加大，將使得一部分甲級寫字樓被自用企業(yè)消化掉。林國東則表示，盡管供應(yīng)量大，但有很多企業(yè)自用掉1/4到1/3面積的寫字樓，另外，深圳GDP總量與上海差距不大，但寫字樓總量卻只是上海的1/6，未來寫字樓供應(yīng)將會配合市場的發(fā)展，追上上海。

　　“到2013年，深圳甲級寫字樓的總存量達到400萬平方米。”夏春毅認(rèn)為，新供應(yīng)量洪峰增加將令空置率面臨上升壓力，租戶承租能力下降，特別是中心區(qū)租金較高但中等檔次的甲級寫字樓空置率將會加大，更多租戶將傾向于遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區(qū)。

　　“我們不擔(dān)心核心地段寫字樓供給量的市場消化。”張栩哲向記者表示，而在非核心區(qū)域，周邊配套不好或極不成熟的前置的商務(wù)規(guī)劃區(qū)則會有所擔(dān)心。