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    深圳住宅市場(chǎng)在去年完成“觸底回暖”后，二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸回暖，但去年底深圳對(duì)于存量非住宅物業(yè)采用評(píng)估價(jià)征稅辦法后，二手寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)一度陷入冬天。而記者日前從市場(chǎng)上了解到，除了深圳寫(xiě)字樓租金在12月內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比上漲后，深圳二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)近期成交增多，二手寫(xiě)字樓價(jià)格也正式進(jìn)入上升通道。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)或已“觸底反彈”。

    深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率回落

    來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，深圳大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)蘇勢(shì)頭良好，推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求回升，而租賃成交則以?xún)?nèi)資公司居多。“深圳全市的甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率回落，租金止跌，并出現(xiàn)12個(gè)月內(nèi)首次回升”，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅表示。

    “由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的不明朗性，大部分外資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓擴(kuò)張仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，租賃市場(chǎng)仍以承租能力較強(qiáng)的內(nèi)資公司和國(guó)資企業(yè)為主導(dǎo)”，夏春毅告訴記者，在今年一季度，來(lái)自IT、石油化工和金融類(lèi)企業(yè)的需求繼續(xù)支撐寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，其中福田區(qū)租賃表現(xiàn)較為活躍，使福田區(qū)寫(xiě)字樓的空置率相應(yīng)下降，主要成交例如中石油在綠景紀(jì)元大廈租下1900平方米的面積。同時(shí)，在第一季度有不少位于羅湖和南山的部分中小企業(yè)為減輕租金壓力，遷至租金低廉的其它甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、工業(yè)用地寫(xiě)字樓，使該區(qū)部分項(xiàng)目空置率上升。

    同時(shí)，在寫(xiě)字樓的空置率方面，夏春毅告訴記者，由于深圳第一季度無(wú)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，同時(shí)，一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求卻在上升，深圳第一季度寫(xiě)字樓吸納量達(dá)到6700平方米，無(wú)供應(yīng)加上需求上升使得深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率從12.7%回落至12.4%。

    而在租金方面，深圳寫(xiě)字樓也在逐步走出去年下跌的趨勢(shì)，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，深圳寫(xiě)字樓整體租金在12個(gè)月內(nèi)首次出現(xiàn)止跌回升。仲量聯(lián)行的報(bào)告表示，一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體需求有所回升，業(yè)主對(duì)租賃市場(chǎng)恢復(fù)信心，紛紛小幅提升租金，特別是福田區(qū)，其平均租金環(huán)比增長(zhǎng)約1.5%，而受空置壓力影響，羅湖、南山區(qū)的租金則繼續(xù)下調(diào)，但全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金仍環(huán)比微升0.3%，平均凈租金每月每平方米達(dá)到171元。

    未來(lái)需求持續(xù)上升，租金將轉(zhuǎn)跌為升，夏春毅分析，“隨著本地經(jīng)濟(jì)逐漸改善，業(yè)主心態(tài)較為樂(lè)觀，短期內(nèi)提高租金報(bào)價(jià)的可能性高，而其中位于福田區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需求持續(xù)活躍，該片區(qū)租金的上漲將推動(dòng)整體市場(chǎng)平均租金上升。此外，受到二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易稅費(fèi)影響，更多用家將轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，一定程度上有助于需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)，預(yù)期2013年全年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金將繼續(xù)回升，夏春毅表示。

    今年寫(xiě)字樓存量將達(dá)400萬(wàn)平方米

    而在寫(xiě)字樓的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，夏春毅告訴記者，那些位于中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓受到自用買(mǎi)家追捧，而二手市場(chǎng)中小面積單位成交量也在增多，甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)止跌回穩(wěn)，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均資本值一季度錄得環(huán)比上升1.2%的增幅，達(dá)每平方米43700元。

    而來(lái)自美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，2013年3月深圳樣本二手寫(xiě)字樓的成交均價(jià)為44705元/平方米，環(huán)比上月上升1.34%，同比下跌1.27%。“二手甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格繼續(xù)小幅上升，部分樣本的價(jià)格同比值由負(fù)轉(zhuǎn)正，全市均價(jià)的同比值也越來(lái)越接近正數(shù)。由此可見(jiàn)，二手寫(xiě)字樓價(jià)格已正式進(jìn)入上升通道”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心何倩茹表示。

    此外，美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，深圳3月份二手寫(xiě)字樓共成交85宗，合計(jì)10364.1平方米，環(huán)比上月分別上升了93.2%和46.9%，而與去年3月份相比，則分別上升了58.1%和51.8%，這些都顯示深圳二手寫(xiě)字樓成交量已經(jīng)從低谷中走出。

    “與去年第二季度相比，被按評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)中斷了的回暖勢(shì)頭已重新啟動(dòng)”，何倩茹表示，隨著住宅市場(chǎng)的調(diào)控再次升級(jí)，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，寫(xiě)字樓的需求量會(huì)不斷增加。而深圳新增的辦公用地多被總部企業(yè)購(gòu)入，可供出售的一手寫(xiě)字樓數(shù)量并不會(huì)大幅增加，因此二手市場(chǎng)始終是寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)的主要場(chǎng)所。預(yù)計(jì)第二季度二手寫(xiě)字樓將處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

    “而未來(lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)將以自用為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將繼續(xù)上升，空置率則將保持低位”，夏春毅表示，深圳今年全年新增寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍高達(dá)46萬(wàn)平方米，但由于其中自用面積占比將達(dá)60%，自用面積支撐了市場(chǎng)吸納量，新增供應(yīng)將使空置率以較溫和的幅度上升。

    記者了解到，今年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新供應(yīng)中包括位于華強(qiáng)北與福田交界的中航中心和世紀(jì)匯廣場(chǎng)，位于福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，以及位于南山區(qū)蛇口的招商局廣場(chǎng)。而截至今年底，深圳全年寫(xiě)字樓總存量將達(dá)到約400萬(wàn)平方米。