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    剛需人群作為島城買房置業(yè)的主力軍，在新房市場上一直貢獻(xiàn)著最大的力量。剛需樓盤賣的風(fēng)生水起，新建住宅價格也是風(fēng)聲水起，一路看漲。與之相比，投資性地產(chǎn)就在限購、限貸的當(dāng)下遭遇了或多或少的尷尬。近年來，隨著新建住宅小區(qū)底商和城市綜合體的日益增多，大小商鋪的數(shù)量急劇上升，庫存量也逐漸增加，如今青島的商鋪已成遍地開花之勢，但賣得都怎么樣呢？近日，記者探訪島城的部分商鋪在售項目發(fā)現(xiàn)，如今小商鋪很搶手，大商鋪卻“愁嫁”。

    旺角地段住宅小區(qū)“底商”大都搶手

    近年來，青島住宅市場迅猛放量，新建小區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)，配合周邊早已交付使用的成熟社區(qū)，新老業(yè)主對周邊商業(yè)需求也越發(fā)增加，這已經(jīng)影響到島城一些投資客的投資選擇，因此新建住宅小區(qū)的“底商”逐漸開始搶手貨。

    比如，錯埠嶺周邊住宅小區(qū)較為密集，幾年前新業(yè)廣場入駐更是增加了該片區(qū)周邊的人氣。據(jù)記者探訪發(fā)現(xiàn)，錯埠嶺周邊新建小區(qū)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)就十分豐富。據(jù)周邊從事餐飲行業(yè)的王先生介紹，目前錯埠嶺周邊的底商房源非常搶手，租金也是一年比一年高，但在這里經(jīng)營店鋪的人卻沒有因為租金的上漲而離開。經(jīng)常有很多租客跟東家談判想買下商鋪。王先生告訴記者，這一次他跟房東一口氣續(xù)了3年約：“第一年10萬，每年租金漲一萬。”不過，王先生一直想要直接買下這個店面，也曾跟房東出價200萬，但房東一直沒有同意，“這個鋪在已經(jīng)成了房東的‘小金庫’。”王先生無奈的告訴記者：“這附近的店面每天都有很多人來問價格，這也是租金一漲再漲的主要原因。”

    據(jù)記者調(diào)查了解，目前島城小商鋪大多很搶手，尤其是面積在150㎡以下的小鋪面更是“一鋪難求”。對于被住宅“限購”下來的很大部分投資客來說，商業(yè)地產(chǎn)成為了炙手可熱的投資品，低于150㎡的商鋪便成功獲得他們的青睞：“買下商鋪再租出去，翹著腳賺錢誰不喜歡？”

    同時，記者注意到，不少在200㎡以上的底商都被房東分割成多個“小商鋪”，面積最小的也就10多個平方米，一個店面被壽司店、奶茶店、蛋糕店等多家分割。王先生告訴記者，這樣一間店鋪整體出租租金在10萬/年左右，而分割成多個“小商鋪”之后，最小的可以達(dá)到2萬/年的租金，大一點的達(dá)到3.5萬/年、4萬/年，這樣對于房東來說每年利潤更高一些。

    面積大、總價高的“旺鋪”也“愁嫁”

    雖說商鋪項目在“限購”政策下變得搶手，但島城的商鋪市場整體也呈現(xiàn)冷熱不均、銷售不暢的尷尬局面。“小商鋪搶手，可面積超過200㎡的、甚至更大的商鋪就出現(xiàn)了銷售難題。”李滄商圈一商業(yè)項目銷售總監(jiān)這樣告訴記者。

    記者走訪了島城多個區(qū)域在售商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)，無論是商業(yè)綜合體內(nèi)的大型店面，還是住宅小區(qū)的大面積底商，“大商鋪”都難找買家很“愁嫁”。多個項目的銷售負(fù)責(zé)人都跟記者反應(yīng)：面積較大的商鋪，總價動輒千萬，一般的投資客根本不會去考慮。另外島城本地有這樣實力的投資客本來就不多，而外地投資客甚至大品牌商家對于區(qū)域和整個商場定位又非常挑剔，甚至到了苛刻的地步，如此一來他們給出的價格也不高，很難達(dá)成成交。

    從島城近期新建的城市綜合體來看，似乎千篇一律的將商場定義為“中高端”，欲將大體量的商鋪“出嫁”給國內(nèi)外知名品牌，紛紛以引入大品牌的商家為榮。成功引入的案例并不少，但項目內(nèi)卻并未做到鋪鋪滿員。記者在李滄萬達(dá)和樂客城看到，有不少商鋪依然靜待買家，還有一部分商鋪一年未到便已“易主”，新東家正在重新裝修店面。

    走訪中有項目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：“城市綜合體內(nèi)的大型商鋪很尷尬，我們都拼了命的聯(lián)系那些能夠出得起大價錢的品牌商家來到自己樓盤中來，可目前來看，經(jīng)營方都很謹(jǐn)慎，購買前期都會深入考察項目，了解商場定位，這樣賣出商鋪的周期也很長。經(jīng)常出現(xiàn)經(jīng)營方受到商場某個小配套的影響，隨時放棄入駐的情況。”

    未來小商鋪投資者逐年增多盈利能力是商鋪搶手的關(guān)鍵

    為什么大小商鋪在島城展現(xiàn)出“搶手”和“愁嫁”兩種極端呢？有部分小投資客認(rèn)為，商鋪好不好賣，價格還是最主要的原因。投資客對于買商鋪的支出和未來收益的算盤打得很精準(zhǔn)：“200㎡以上甚至更大的底商，對于服務(wù)周邊住宅小區(qū)來講有些‘屈才’，而位于綜合體中的大商鋪價格動輒千萬，一般的投資客也無法承受這樣高昂的價格。”反觀小商鋪，面積小的價格可能剛過百萬，相當(dāng)于在市區(qū)購買一套中小戶型住宅，一般的投資客完全可以承受。

    而對于大投資客來說，價格并不是決定性因素，未來盈利能力才是最關(guān)鍵的問題。“綜合體的客流量、未來發(fā)展態(tài)勢和整個商場的定位、面向的客群是否精準(zhǔn)而廣泛，都能直接或間接的影響到商鋪的盈利能力。”

    從新國五條出臺到青島版細(xì)則落地，一路來看政策對商品住宅市場的投資性購房者打壓只會越發(fā)的嚴(yán)厲。一方面，投資住宅被進(jìn)一步打壓，另一方面市民投資渠道也過于單一，這對商業(yè)地產(chǎn)來說是一個大好機(jī)會。擅長于小額投資的市民來說，商鋪無疑是投資的最好選擇，從目前來看小面積商鋪投資者是逐年增多，市場需求量也在逐年增加。