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    如果回到10年前，除了商業(yè)經(jīng)營者很少有人關(guān)注商鋪，更是少有人知商業(yè)地產(chǎn)是什么。而時間拉回到5年前，人們已經(jīng)開始把商業(yè)地產(chǎn)的投資作為房地產(chǎn)投資的新方向。今天大家關(guān)心的則是，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)還可以投資。在購物中心、社區(qū)商業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況下，特色商街正在以差異化尋求突破，為投資者和經(jīng)營者提供了新選擇。

    盛宴催生泡沫
    商業(yè)地產(chǎn)近年供應(yīng)急劇膨脹

    數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達到了30%。隨著開發(fā)商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本處于“市場空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，短兵相見殺聲四起。

    排名前20名的開發(fā)商近幾年都在大手筆地進入商業(yè)地產(chǎn)，動輒舉資百億、千億。數(shù)據(jù)還顯示，2013年的北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內(nèi)零售額增長速度。而后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù)，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。

    傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，更想從中搶一杯羹。想要爭食的來自家居、食品、零售商業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)的企業(yè)，都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有了實質(zhì)性舉動。劉新虎感嘆，隨著國家對傳統(tǒng)住宅深度調(diào)控的延續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)資本泡沫膨脹的速度驚人，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正面臨著嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭。

    沖動投資懲罰
    傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營陷入困局

    “如今‘一鋪養(yǎng)三代’的時代已經(jīng)不復(fù)返了，盡管商業(yè)地產(chǎn)可能很有‘錢’景。”李亞明表示，其實，如今的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業(yè)地產(chǎn)市場的爭奪大戰(zhàn)中，萬達的風(fēng)光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。

    一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應(yīng)求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優(yōu)秀連鎖企業(yè)都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。“商業(yè)地產(chǎn)總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好、運營能力強、定位獨具特色的商業(yè)地產(chǎn)還是比較稀缺的。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)與旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示。

    尋求突破
    特色商街以差異化取勝

    顯然，隨著網(wǎng)絡(luò)購物的興起以及消費升級，純粹滿足消費者購物需求的傳統(tǒng)商業(yè)模式即將被淘汰，取而代之的是一種體驗式消費。鄭凌認為，近年來興起的特色商業(yè)街區(qū)，消費者不僅能完成購物的目的，還能輕松自如地滿足吃喝玩樂等各種需求，這種新型商業(yè)模式才是現(xiàn)代社會人們所追求的消費方式。

    為了適應(yīng)新的消費趨勢，北京的一些老牌商業(yè)街再度升級改造。日前，西城區(qū)護國新天地項目正式開業(yè)，隨著該項目的落成，護國寺小吃街將被打造成集美食、休閑、住宿于一體的特色餐飲商業(yè)街和新潮流聚集地。此外，隆福寺商業(yè)街、秀水街、牛街、馬連道等北京傳統(tǒng)特色商業(yè)街都紛紛通過轉(zhuǎn)型調(diào)整提升商業(yè)街消費檔次。除了這些傳統(tǒng)商業(yè)街之外，一些近年新建的商業(yè)街也在尋求獨具特色的差異化發(fā)展之路。為了配合懷柔國際會都舉辦國際大型會議以及區(qū)域國際化轉(zhuǎn)型需要，頂秀美泉小鎮(zhèn)建成了近五萬平方米的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，將阿爾卑斯小鎮(zhèn)深厚的文化、生活底蘊與優(yōu)雅內(nèi)斂的紳士精神植入到社區(qū)環(huán)境的每個方面。商街以三層的歐式花園建筑為主，街區(qū)以泉為主題，花墻、雕塑、綠植的營造層次分明，將歐洲原鄉(xiāng)風(fēng)景與現(xiàn)代生活融合。目前已經(jīng)形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務(wù)服務(wù)區(qū)，不僅吸引了大量散客來此休閑度假，也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。為了進一步完善和提升商街的檔次和服務(wù)功能，頂秀美泉小鎮(zhèn)于8月初舉辦了多場大型招商推介會，吸引眾多的國際品牌加盟。

    劉新虎認為，“特色商業(yè)街規(guī)劃不僅要遵循市場規(guī)律，避免人為造市和重復(fù)建設(shè)，還要因地制宜，因勢利導(dǎo)，根據(jù)不同類型商業(yè)特點、發(fā)展趨勢、經(jīng)營內(nèi)容與周邊環(huán)境等因素，在經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種等方面優(yōu)化組合，才能突破目前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的困局，實現(xiàn)投資者、經(jīng)營者和持有者共贏。”