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    嘉賓：

    鄧孝華：重慶萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理
    陳圣：重慶力帆置業(yè)有限公司總經(jīng)理
    周少偉：協(xié)信購物中心發(fā)展管理有限公司助理總經(jīng)理

    場外嘉賓：

    李運楊：重慶市零售商協(xié)會秘書長

    天貓“雙十一”，24小時成交額超350億元。

    阿里集團董事局主席馬云日前放言稱，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額的數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價打下去。

    對此，商業(yè)地產(chǎn)商們有何感想？電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)造成了哪些沖擊？傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對？對此，本期老板下午茶邀請到了三位商業(yè)地產(chǎn)方面的負(fù)責(zé)人及業(yè)內(nèi)專家討論。

    態(tài)勢：商業(yè)地產(chǎn)需求并未放緩

    重慶商報：阿里集團董事長馬云表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)價格奇高，希望通過網(wǎng)購的發(fā)展，削弱傳統(tǒng)商業(yè)的力量，并相信網(wǎng)購的力量可以把商業(yè)地產(chǎn)價格打壓下來。各位怎么看？

    陳圣：近幾年受國家政策支持中國電子商務(wù)快速發(fā)展，復(fù)合增長率非常高，對傳統(tǒng)商業(yè)確實造成了非常大的競爭，但從來沒有顯示可取代傳統(tǒng)零售商業(yè)的趨勢。

    目前中國網(wǎng)購人群占比還較小，銷售額也僅占社會零售額的5%左右，消費者網(wǎng)購的更多的是一些標(biāo)準(zhǔn)化的商品。電子商務(wù)雖然沒有店面租金，但網(wǎng)購受配送和快遞成本因素的制約，網(wǎng)購業(yè)內(nèi)競爭也非常激烈。

    中國傳統(tǒng)零售商業(yè)在應(yīng)對電商的競爭中經(jīng)過不斷的升級換代，目前基本以體驗式消費和增值服務(wù)為主。從近期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，核心商圈的空置率并未上升，租金也并未出現(xiàn)下滑。

    鄧孝華：商業(yè)地產(chǎn)的價格不僅僅是由租金來決定。按照我的理解，馬云主要指的是網(wǎng)購會拉低商業(yè)地產(chǎn)的租金價格。事實上，從我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)看，這幾年，南坪萬達(dá)的“平效”（即每平方米每月產(chǎn)生的經(jīng)濟效益）都在逐年提升。

    此外，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)不是簡單的地產(chǎn)，而是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，加上寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，最終都會轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)。以重慶為例，2009年前單價2萬元的商業(yè)地產(chǎn)隨處可見，而目前普遍在3萬~4萬元。

    周少偉：馬云放出這個豪言，是基于當(dāng)前阿里電商目前一家獨大，相當(dāng)于用一家的增長速度和整個商業(yè)的增長速度在作比較。

    商業(yè)地產(chǎn)的價格取決于土地成本以及后期開發(fā)運營成本，無論高低都只是市場行為。目前很多品牌，尤其是國外的一些高端品牌都瘋狂布局國內(nèi)的大型購物中心，說明這個價格在他們的承受范圍之內(nèi)。

    特點：傳統(tǒng)商業(yè)與電商各具優(yōu)勢

    重慶商報：在各位看來，電子商務(wù)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的影響，主要體現(xiàn)在哪些方面？

    鄧孝華：網(wǎng)購的出現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，主要針對的是購物中心的傳統(tǒng)商業(yè)。但雙方并不是此消彼長的態(tài)勢，而是相互并存的格局。隨著市民消費水平的提高，整個社會零售的市場蛋糕在做大。這個過程中，電商在迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)百貨也在穩(wěn)健增長，只是前者的增長速度高一些。

    電商的發(fā)展首先是加快傳統(tǒng)零售業(yè)的洗牌。未來，一定是線上線下價格的差距日趨縮小，這就非常考驗傳統(tǒng)零售業(yè)的品牌建設(shè)和渠道建設(shè)，必將有一個整合和洗牌的過程。

    周少偉：業(yè)內(nèi)驚訝于電商的迅猛，主要就是當(dāng)前國內(nèi)購物中心“千店一面”。電商的崛起，正是給購物中心上了一課，反促商業(yè)地產(chǎn)的改善、升級和發(fā)展。

    文胸和內(nèi)褲成為“雙十一”的銷量王，恰恰說明電商滿足不了消費者心理上的社會化需求。打個比方說，你穿在面子上的西裝，一定要有看得見摸得著的實際體驗。購物是消費需求之一，但不是全部。

    網(wǎng)購存在便利性和價格優(yōu)勢，但這只滿足了消費者簡單的物質(zhì)需求。事實上，逛街購物不僅僅是“買東西”，更是一種消遣、社交方式。相反，電商的發(fā)展，讓消費者節(jié)約了時間，他們就有更多的時間和精力去享受逛街購物帶來的樂趣。

    陳圣：目前電商最發(fā)達(dá)、網(wǎng)購人群占比超過50%的美國網(wǎng)購額所占社會零售額的比例也未超過10%，10年后我國電商要達(dá)到50%的比例，個人認(rèn)為幾無可能。

    我國電商人群的主流群體是一、二線城市的白領(lǐng)大眾，三、四線城市的網(wǎng)購群體非常小，網(wǎng)購配送成本也高。網(wǎng)購只能賣產(chǎn)品，無法賣體驗和服務(wù)。

    對策：未來購物中心主打體驗牌

    重慶商報：如何應(yīng)對電商的快速發(fā)展？

    周少偉：協(xié)信商業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營、在建以及籌劃中的城市綜合體項目總面積近200萬平方米，計劃在2017年達(dá)到50個購物中心，總體量400萬平方米左右。

    目前在做的是對已經(jīng)運營的購物中心重新組合業(yè)態(tài)，根據(jù)每個商場的區(qū)域、定位進(jìn)行調(diào)整，形成集休閑、娛樂、購物于一體的綜合場所。比如，協(xié)信在渝的商場增設(shè)KTV。其次，加強體驗性需求。從10月中旬開始，南坪星光時代廣場每晚都有2個小時的樂隊演出，周末演出達(dá)5小時；在11月28日，協(xié)信在渝商場還將舉辦一場圣誕亮燈活動�？傊�，營造消費者在網(wǎng)上體驗不到的快感。此外，對于在建和籌劃中的購物中心，在規(guī)劃設(shè)計上也會有些改變，想法延長消費者的體驗時間。

    陳圣：電子商務(wù)的快速發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)的運作帶來了更高要求。盡管目前力帆置業(yè)的力帆中心和力帆紅星國際廣場尚未對外營業(yè)，但都在作各個方面的嘗試。后者100萬平方米城市綜合體，已全面升級為第四代商業(yè)模式。商業(yè)定位為全生活、高體驗、一站式、全客層城市活躍中心。項目還有一個重要的特點是高體驗性：我們有15個業(yè)態(tài)是體驗業(yè)態(tài)，占比超過60%，讓消費者享受更多的體驗和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

    鄧孝華：去年，萬達(dá)集團成立電子商務(wù)公司。我們的電商不是傳統(tǒng)的網(wǎng)上賣東西，而是分析全國70多家購物中心的消費者的特點，形成一個龐大的數(shù)據(jù)中心，指導(dǎo)購物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整。2011年前萬達(dá)的傳統(tǒng)零售業(yè)如鞋帽、服裝占30%~40%，現(xiàn)在更多的調(diào)整為受電商影響較小的餐飲、娛樂、親子、院線等業(yè)態(tài)，目前南坪萬達(dá)廣場的這些業(yè)態(tài)占比在50%~60%。巴南萬達(dá)廣場預(yù)計在2015年10月建成營業(yè)，會提前8個月進(jìn)行招商工作，肯定也會考慮到電商的競爭。

    場外觀點
    電商促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)創(chuàng)新

    “誠然，目前電商的崛起，對商業(yè)地產(chǎn)，特別是其下的購物中心等實體零售業(yè)態(tài)以及百貨等傳統(tǒng)零售商造成了一定沖擊。”昨日，重慶市零售商協(xié)會秘書長李運楊接受商報記者采訪時表示，但無論是說借用網(wǎng)購打壓商業(yè)地產(chǎn)價格，還是說電商取代實體零售商業(yè)，都是不準(zhǔn)確的。

    李運楊表示，就商業(yè)的角度而言，電商和實體零售業(yè)均是商業(yè)重要組成部分，只是兩者經(jīng)營方式不同。以美國的商業(yè)環(huán)境為例，其排名前十的電商運營企業(yè)，九個均是來自傳統(tǒng)零售企業(yè)，電商僅僅是作為其銷售模式的補充。

    李運楊表示，長久以來，國內(nèi)以百貨商店為主的實體零售商們往往采取聯(lián)營的方式，其優(yōu)勢在于利潤可觀且風(fēng)險小，然而由于中間環(huán)節(jié)過多，導(dǎo)致商品銷售價格和出廠價格存在較大的差距。而電商迅速崛起，很關(guān)鍵一點就是抓住了傳統(tǒng)零售商價格上的軟肋。

    “此前，一些百貨及相關(guān)的實體零售企業(yè)也紛紛推出‘官網(wǎng)比價’等活動嘗鮮O2O模式。”李運楊表示，但是，傳統(tǒng)零售商想要在未來激烈的競爭中有所發(fā)展，就必須改變現(xiàn)在的模式，增加自營品牌，走自營道路。同時，還要加大自主創(chuàng)新的力度。

    李運楊表示，可以說，面對國內(nèi)電商迅猛崛起，若傳統(tǒng)實體零售商業(yè)企業(yè)依然滿足于現(xiàn)狀，不求改革創(chuàng)新，那么其與電商之間的差距勢必會越拉越大，傳統(tǒng)零售商業(yè)占社零的比重也勢必愈來愈少。