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    引言

    走過2013年的一片紅火，廣州商業(yè)地產在2014年將迎來一個相對理性回穩(wěn)的新年。在新的一年里，不管是寫字樓、商場還是公寓，巨量的新增供應，將令廣州商用物業(yè)市場的競爭更為激烈。經濟大環(huán)境的影響和從中央到地方不斷推行的節(jié)儉風，將一定程度制約企業(yè)擴張速度。不管是租金還是售價，已不大可能出現2013年一路狂奔高速向上攀升的火熱行情。雖然被住宅擠逼出來的投資需求仍旺，但是理性回歸，預計將成為2014年商用物業(yè)市場的主題。

    關鍵詞：零售物業(yè)

    踏入2014年新年，關于商業(yè)地產已有泡沫出現的預警頻頻出現在各業(yè)界專家、學者的預言中。一方面是在住宅持續(xù)受限，開發(fā)商們一涌而上大搞特搞商業(yè)地產的大背景下，各種大型、超大型購物中心如雨后春筍在廣州遍地開花，零售物業(yè)市場新增供應巨量且同質化日趨嚴重；另一方面，隨著從中央到地方節(jié)儉風的推行和整體經濟面仍未好轉，居民消費增幅收緊，加上來勢洶洶的電商沖擊，2014年的商業(yè)地產，將面臨新一輪的挑戰(zhàn)，招商難、銷售難、開業(yè)難、經營難等問題將日益困擾業(yè)主。

    住宅開發(fā)商繼續(xù)爭搶商業(yè)蛋糕

    近一兩年來，許多以往專注住宅開發(fā)的地產大鱷都爭相進入商業(yè)地產領域，如奧園、保利、萬科、中海、雅居樂等等。預計在2014年，這些發(fā)展商在廣州的商業(yè)項目都將相繼進入招商、開業(yè)階段，由傳統(tǒng)住宅發(fā)展商所開業(yè)的商業(yè)地產項目，都成為爭搶傳統(tǒng)商業(yè)蛋糕的主力。

    住宅開發(fā)的一涌而入令商業(yè)地產市場行情井噴，有統(tǒng)計數據顯示，近年來，中國購物中心正以每年300家的速度增長。來自仲量聯行的數據顯示，2013年是廣州有史以來優(yōu)質購物中心供應量最大的一年，全年新增近40萬平方米，約為2012年的3倍。截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達約203萬平方米。

    來自戴德聯行的統(tǒng)計數據也顯示，據不完全統(tǒng)計，目前廣州在運營的主要商業(yè)體已超過40多個，預計2014在建或將建的綜合體及商業(yè)項目還將超過20個，未來3-5年內，廣州將有近400萬平方米的商業(yè)面積投入使用，商業(yè)環(huán)境競爭將更為激烈。

    而隨著市中心用地空間的逐步減少和東進北拓南優(yōu)戰(zhàn)略的進一步實施，廣州城郊的各新板塊，正逐漸成為商業(yè)地產的新戰(zhàn)場。2013年，番禺已成為廣州零售商業(yè)市場的一大戰(zhàn)場，預計在2014年，從番禺到蘿崗、增城、花都等廣州各郊區(qū)商圈，還有金沙洲、白云新城等新興商圈里，將至少十幾個新購物中心將相繼招商或開業(yè)，郊區(qū)和次中心區(qū)商業(yè)項目井噴，商圈多元化將進一步明顯。

    大型購物中心市場表現將較平淡

    來自仲量聯行的統(tǒng)計數據顯示，受中檔品牌及大型零售商在新落成項目中的凈吸納量推動，2013年全年零售物業(yè)市場的凈吸納量僅25萬平方米，比2012年下降了2萬平方米。預計在2014年，受整體經濟所限，零售商對擴張仍將因為保持謹慎樂觀而放慢擴張步伐，因此廣州零售物業(yè)租賃市場的氣氛將難有明顯起色，將對新商場招商造成較大壓力。少數新商場將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費者的品牌，預計將會拖慢租金增長的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比，租金水平相對較低的體驗業(yè)態(tài)，在商場中占比加大，也將進一步拉低商場的平均租金。預計未來一年，廣州大型購物中心市場整體表現將比較平淡。

    廣州同譽行商業(yè)經營管理有限公司總經理胡廣華指出，在同質化和電商的沖擊下，預計在2014年，廣州將有更多零售商業(yè)面臨日益加劇的招商難、銷售難、開業(yè)難、經營難等問題，商業(yè)地產泡沫破裂之痛可能將逐步蔓延開來。

    胡廣華分析道，2010-2012年，住宅的限購把許多發(fā)展商逼向商業(yè)領域，大手筆拿地開發(fā)購物中心，這些項目在2013-2014年正相繼進入招商、開業(yè)期。一方面是電商對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊日益加劇，以百貨、超市為支撐的購物中心主力店們銷售業(yè)績正江河日下。另一方面，是一涌而上的購物中心建設高潮令市場同質化嚴重，雖然新購物中心的增多呈幾何級增長，但是近幾年國內消費市場的年增長幅度卻僅約13%，整體經濟的持續(xù)不振直接影響居為消費力的增長。預計到2014年，隨著新項目的不斷增多，這種困難還將進一步加劇，最后還可能會因為招商難無法開業(yè)而出現爛尾項目。

    應對措施

    1、發(fā)展商自營體驗業(yè)態(tài)

    在電商的沖擊以及零售業(yè)的同質化競爭愈演愈烈的情況之下，餐飲、游樂場、電影院、兒童游戲中心等體驗業(yè)態(tài)已成為購物中心競爭突圍的最佳策略。但與傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)相比，體驗業(yè)態(tài)的租金低、租期長但是吸客能力強，因此，越來越多的發(fā)展商正選擇以自營體驗業(yè)態(tài)的方式來增強商場的可持續(xù)發(fā)展能力。如萬達的“萬達影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”，荔園新天地的“百樂門宴會中心”等等，自營式的體驗業(yè)態(tài)主力店，在2014年將更為流行。

    2、O2O來勢洶洶實體店突圍

    隨著實體商業(yè)對技術的認知逐漸深入，實體商業(yè)已進入技術變革關鍵期，將把技術逐漸應用在運營模式、營銷模式和經營模式等三個層面，比如可運用移動電商改善實體店的消費體驗，而社交化營銷可使商業(yè)營銷更加精準。在這方面，萬達集團、海印集團利用自身零售基礎和會員大數據等優(yōu)勢探索的O2O模式，將成為2014年商業(yè)地產發(fā)展的一大熱點。

    3、奧特萊斯、發(fā)展商自營品牌百貨將增多

    隨著整體經濟的持續(xù)不景氣，不少品牌商和主力店正放緩擴張的速度，為了填補空白，不少商場不得不考慮轉型，以清理庫存為主打的“奧特萊斯”折扣商場是一大方向，因此，在2013年興起的“奧特萊斯”熱潮，在新的一年還將繼續(xù)擴大；另一方面，由發(fā)展商自營品牌的百貨，像“萬達百貨”、高德置地的“西蒙百貨”、“新世界百貨”等也將更為盛行。不少當初奮不顧身投入商業(yè)地產領域的發(fā)展商，將進一步加大自有商業(yè)品牌的建設，或者走向與傳統(tǒng)零售商聯手的道路，如百嘉信以參股方式聯手廣百百貨打造太陽新天地購物中心廣百新店。

    4、商業(yè)地產人才大戰(zhàn)加劇

    商業(yè)地產是全產業(yè)鏈和系統(tǒng)化非常嚴謹的體系，綜合各個環(huán)節(jié)和領域的集成管理系統(tǒng)，從傳統(tǒng)行業(yè)真正培養(yǎng)出來的商業(yè)地產職業(yè)操盤手沒有10年功底完全無法駕馭和準確分析市場走勢和做出精準判斷。市場上目前真正的商業(yè)人才和商業(yè)管理團隊極其稀缺，導致不少發(fā)展商用錯人才，甚至是將不少超市、百貨等零售人才作為商業(yè)地產人才使用的窘迫局面。胡廣華指出，隨著更多新項目的投入使用，商業(yè)地產人才大戰(zhàn)也將在2014年繼續(xù)加劇。