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    2013年雖然是一個供應增長得到限制的年份，但是預計2014年市場將發(fā)生相反的情況——16個乙級寫字樓和1個甲級寫字樓的入市將改變這個城市的面貌。

    津城辦公樓整體需求強勁

    2013年第四季度寫字樓市場凈吸納量下降到2100平方米，2013年整年的凈吸納量約49000平方米，高于2012年的42500平方米。第四季度的凈吸納大部分來自于甲級寫字樓，尤其是環(huán)球金融中心。同時，全年的凈吸納主要來自乙級寫字樓，約占73%。全年的旺盛需求推動甲級寫字樓的空置率相對于上一年下降了4個百分點，同時使得乙級寫字樓的空置率在大量新增的條件下保持平穩(wěn)。

    總體來說，2013年第四季度的需求狀況和全年大體相似，本地金融和專業(yè)服務類企業(yè)是主要的需求來源，天津政府著重發(fā)展服務業(yè)的發(fā)展是這些企業(yè)發(fā)展的主要推動力。仲量聯行天津辦公室董事總經理何邁可指出：“政府希望第三產業(yè)可以超過第二產業(yè)，成為2013年GDP的主要驅動力，我們將此視為寫字樓市場的推動力，第三產業(yè)是推動寫字樓市場發(fā)展的主要推動。”

    2013年僅有一個項目入市——海河沿線板塊的金谷大廈，這棟新寫字樓為乙級寫字樓市場增加了將近71000平方米供應，甲級寫字樓無新增供應，這使得甲級寫字樓存量穩(wěn)定在307951平方米(建筑面積)，乙級寫字樓在全年總存量將近850000平方米。仲量聯行天津分公司商業(yè)地產部負責人呂蔚然在主題為“洞察先機-天津辦公樓市場回顧與展望”的辦公樓市場分析會指出：“截至2013年底，辦公樓市場空置率為14%，處于賣方市場，甲級辦公樓平均租金為5.10元/天/平方米(含物業(yè)費)，乙級辦公樓平均租金為3.88元/天/平方米(含物業(yè)費)。”甲乙級寫字樓的租金環(huán)比沒有發(fā)生較大變化，甲級寫字樓全年租金上漲1%達到5.0元/天/平方米，乙級寫字樓租金全年上漲1.5%達到3.9元/天/平方米。2013年預計將成為租金樂觀上漲的最后一年，預計未來的供應壓力將使得租金下降。

    辦公樓均價挑戰(zhàn)兩萬元大關

    2013年雖然是一個供應增長得到限制的年份，但是預計2014年市場將發(fā)生相反的情況——16個乙級寫字樓和1個甲級寫字樓的入市將改變這個城市的面貌，同時提供更多優(yōu)質的寫字樓租賃面積給本地和國際企業(yè)。呂蔚然指出：“大量的新增供應將會使得天津變?yōu)樽鈶羰袌�，業(yè)主方將需要采用更多元化的策略來保留和吸引租戶。”

    呂蔚然稱，天津寫字樓市場起源于1991年完工的天津國際大廈，經過20多年的發(fā)展已經形成了包括南京路小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域和海河沿線區(qū)域的傳統(tǒng)商務區(qū)，以及以大型高端居住區(qū)為核心的三個新興商務區(qū)：老城廂區(qū)域、后廣場區(qū)域和衛(wèi)津南路-奧城區(qū)域。對于中心城區(qū)的辦公樓租賃市場，預計2014年至2017年，新增出租型辦公樓供應有限，繼續(xù)維持賣方市場；至2017年，整個市場平均租金可達到人民幣5元/天/平方米(含物業(yè)費)，年均租金漲幅2%至3%；對于中心城區(qū)的辦公樓銷售市場，市場供需和價格走勢呈現如下特征：2009年至2013年，市場總供應量為1752698平方米，需求量為1473018平方米，供需基本平衡；2009年至2013年，每年平均成交量接近30萬平方米，2012年開始大宗交易減少；2013年，市內六區(qū)辦公樓銷售均價18742元/平方米，與2006年相比，年均漲幅13.5%。預計2014年，市內六區(qū)辦公樓平均售價有望挑戰(zhàn)20000元/平方米大關；2014年至2017年，預計實際竣工項目與市場需求基本平衡，辦公樓售價漲幅趨緩。