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    隨著商業(yè)模式的發(fā)展變化，以及城市發(fā)展格局的調(diào)整，城市綜合體已經(jīng)成為一種滿足城市人生活、工作、娛樂、休閑等諸多需求的多功能建筑形態(tài)，城市綜合體商鋪屬于其中一個(gè)重要組成部分，它不同于一般的社區(qū)商鋪，也有別于普通的街鋪，因而投資城市綜合體商鋪，則需要以新的投資思路來對(duì)待。專家建議，主要應(yīng)從規(guī)劃、開發(fā)企業(yè)、規(guī)模以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面來考察。

    發(fā)展空間是關(guān)鍵

    一般情況下，城市綜合體的建筑體量較大，對(duì)于市中心區(qū)域來說，很難找到如此巨大的地塊來開發(fā)這類物業(yè)。因而現(xiàn)在大多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目都建在城市副中心甚至城郊接合部。正是因?yàn)槿绱�，市政�?guī)劃對(duì)城市綜合體商鋪的經(jīng)營價(jià)值影響就顯得尤為明顯。所以投資者要考察周邊配套情況，區(qū)域格局，尤其是產(chǎn)業(yè)分布情況是否與之相適應(yīng)，以及人口分布、收入情況等，這些因素契合程度越高，商鋪的經(jīng)營價(jià)值也就越高。

    運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)需看重

    一般情況下，開發(fā)商的實(shí)力越強(qiáng)，城市綜合體成功的可能性越大，因而對(duì)商鋪的經(jīng)營價(jià)值影響也就越大。這是因?yàn)槌鞘芯C合體發(fā)展至今，已不僅僅只是住宅、寫字樓以及大賣場等少數(shù)業(yè)態(tài)的累積，還會(huì)包括有酒店、娛樂休閑、品牌商業(yè)、餐飲等各種類型業(yè)態(tài)加入進(jìn)來，形成一套完整的生活系統(tǒng)，而要達(dá)到這樣的目的，實(shí)力一般的開發(fā)商顯然“玩不轉(zhuǎn)”。需要提醒的是，最好選擇有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，因?yàn)樗鼈兺暾�成熟的開發(fā)理念，可幫助投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。

    并非越大越好

    城市綜合體規(guī)模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設(shè)規(guī)模。

    商業(yè)面積與服務(wù)人群數(shù)量之間關(guān)系，有一個(gè)比值，人均購物面積在1.1平方米—1.2平方米。當(dāng)然，如果收入水平較高，也可以將該比例調(diào)高一些。投資者可以參照這個(gè)比例，并在考慮區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)面積的前提下，估算城市綜合體的建設(shè)規(guī)模是否滿足實(shí)際需求。如果規(guī)模過大，可能會(huì)因?yàn)槌�過市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建筑規(guī)模過小會(huì)導(dǎo)致其聚合效應(yīng)不夠，因此目前某些建筑體量只有幾萬平方米的項(xiàng)目根本不能算是綜合體。