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　　“買間小鋪也好搞，年均12%高額回報(bào)，讓土豪也羨慕”，近日，在漢口西園商業(yè)區(qū)，這則廣告讓眾多武漢市民駐足，銷售現(xiàn)場人氣火爆。最低17萬元就能買到商鋪，收益比最近大熱的互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品還要高，這樣的商鋪投資到底靠不靠譜？

　　20萬元可投資商鋪
　　號稱年均收益超12%

　　“年回報(bào)超12%，搞間小鋪當(dāng)房東，”近日，記者在漢口萬松園西園商業(yè)區(qū)看到此橫幅。行至二樓，一間形似咖啡館的“西園投資室”被擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，幾個(gè)經(jīng)理正在跟市民熱情推介商鋪投資。

　　“一樓每平方米24000元到27000元，二樓每平方米14000元到17000元，10平方起賣。一樓的商鋪價(jià)格在27萬到38萬元之間，二樓價(jià)格在17萬元到21萬元之間。”一位田經(jīng)理向記者演示，投資20萬元，第一年回報(bào)率8%，第二年9%，第3年到第5年10%，第6年到第10年12%，最后5年每年有15%的收益。每隔5年，投資人都可以選擇讓開發(fā)商原價(jià)回購，15年一路投資下來可以獲得36.4萬元的收益。只投資5年也有9.4萬元的回報(bào)。

　　“這投資的是商鋪經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商把5到15年的經(jīng)營權(quán)賣給你，你再委托開發(fā)商統(tǒng)一租出去，你唯一要做的就是收租子，其他的都不用管，即使鋪?zhàn)記]租出去，開發(fā)商也得按照合同寫的固定收益給你回報(bào)。”田經(jīng)理補(bǔ)充道，因?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)不在開發(fā)商手里，之前不能從銀行貸款，開發(fā)商投了3個(gè)多億的真金白銀開發(fā)西園，現(xiàn)在要回籠資金開發(fā)別的項(xiàng)目。

　　“那這相當(dāng)于開發(fā)商從我們這里貸款？”記者問道。對方回答，可以這樣理解，投資人要和他們簽訂兩份合同，一份是經(jīng)營權(quán)委托轉(zhuǎn)讓合同，另一份是委托出租合同。

　　無產(chǎn)權(quán)“虛擬鋪?zhàn)?rdquo;
　　賣的是預(yù)期回報(bào)

　　如果投資17萬元買間二樓10平方米小鋪的經(jīng)營權(quán)，按照上述5年收益投資回本，扣除45%左右的公攤，平均下來，商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫走_(dá)到250元以上才能覆蓋開發(fā)商支付投資者的成本。如果花27萬元投資一樓10平方米小鋪，扣除公攤，5年投資回本，每月每平米要租到370元以上。但目前，靠近西園解放大道沿街的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格每月每平米在200元左右，10%左右的公攤。

　　一位在武漢商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打近10年的業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商賣給市民的其實(shí)是“虛擬鋪”，跟理財(cái)產(chǎn)品類似，賣的是預(yù)期回報(bào)。此前，盤龍城、漢西，以及香港路一些商鋪都采取了這種出售經(jīng)營權(quán)的方式。與產(chǎn)權(quán)商鋪相比，經(jīng)營權(quán)商鋪沒有土地證和房產(chǎn)證。該人士提醒，商鋪投資除了投資大環(huán)境、地段因素外，后期經(jīng)營管理的好壞至關(guān)重要，武漢多處出現(xiàn)“鬧市冷鋪”現(xiàn)象就是個(gè)實(shí)例。如果商業(yè)體后期運(yùn)營不到位，商鋪?zhàn)獠怀鋈セ蛘咦獠怀鰞r(jià)格，那么給投資者的回報(bào)就很難保證。

　　湖北華徽律師事務(wù)所霍琳律師提醒，商鋪產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)有很大區(qū)別。有了產(chǎn)權(quán)，可以使用支配、處置財(cái)產(chǎn)，并獲得相應(yīng)收益，經(jīng)營權(quán)依附在產(chǎn)權(quán)之上。而單純投資經(jīng)營權(quán)，沒有房產(chǎn)證等所有權(quán)憑證，法律上產(chǎn)權(quán)并不屬于投資人，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)沒法保證自己的權(quán)益。