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　　“真正好的模式其實(shí)就是發(fā)現(xiàn)一個需求，并且去滿足它。”普樂門連鎖白領(lǐng)公寓投資創(chuàng)始合伙人及CEO王戈宏表示，這是做企業(yè)的一個“永恒的道理”。

　　2006年，王戈宏就在美國發(fā)起創(chuàng)辦JW Stone商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，并擔(dān)任創(chuàng)始合伙人及總裁。憑著多年的業(yè)界經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)學(xué)養(yǎng)，王戈宏對中國房地產(chǎn)市場有著獨(dú)到的理解。

　　在王戈宏看來，中國房地產(chǎn)有三個偽命題。

　　第一個偽命題是城市化。地產(chǎn)界有個說法是，中國的城市化進(jìn)程讓地產(chǎn)未來還有三十年發(fā)展期。王戈宏卻認(rèn)為，現(xiàn)在是人們連城市化的涵義都不清楚。他問道：“中國的城市化到底是什么？是建筑形式上的城市化，還是生活水平上的城市化？”

　　王戈宏以美國為例，來說明城市化是什么。“在美國，城市化是生活水平上的城市化。哪怕是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活水平與城市相差無幾。”而在中國，我們可以看到，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)非常繁榮，每個城市的周邊都在建房子，其實(shí)，這僅僅是“建筑形態(tài)的城市化”。這種城市化對某個具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，是不是真的有關(guān)系呢？王戈宏認(rèn)為，那可不一定�，F(xiàn)在這種城市化，同質(zhì)化非常嚴(yán)重，千城一面的景象比比皆是。所以，他的判斷是，“這種城市化到最后，可能就是萬科這樣的大企業(yè)才有機(jī)會，小企業(yè)可能就沒有機(jī)會。因?yàn)�，只要一調(diào)控，小地產(chǎn)企業(yè)的生存就會遇到問題。所以，中國的城市化是國家的城市化，跟個人、跟企業(yè)沒有多大的關(guān)系。”鄂爾多斯興建了康巴什新城，被外媒稱為“鬼城”，就是一個極端的例子。

　　第二個偽命題是合理房價。在調(diào)控之下，房價降到什么程度才是合理的？王戈宏表示，房價歸根結(jié)底，還是由供給與需求決定的，而不是調(diào)控決定的。他以著名的汽車城美國底特律為例，“底特律遭遇危機(jī)之后，汽車城幾乎在一夜之間倒閉，那時，底特律出現(xiàn)了幾萬美金的公寓，但是仍然沒有人去買。因?yàn)槟阗I了之后，第二天可能繼續(xù)掉價！”

　　現(xiàn)在，很多城市把新樓盤的開盤房價視為房價，王戈宏并不認(rèn)同。他認(rèn)為，“二手房的房價才是真正的房價。”因?yàn)�，這表示有人愿意掏實(shí)實(shí)在在的錢買你的房子。“房價最終會脫離土地價格，脫離房子本身的造價，而和資源性需求緊密聯(lián)系在一起。”王戈宏以北京新城國際公寓為例說明其中道理。這個項(xiàng)目最早開盤價每平方米只有七八千，后來漲到每平方米一萬多兩萬，而現(xiàn)在，即使出價每平方米六萬塊，也很難找到房源。這是為什么呢？因?yàn)檫@個項(xiàng)目地段好，配套完善，已經(jīng)成了海外人士、海歸人士等高階層人群的優(yōu)選居住地。

　　由此，王戈宏判斷，“資源性需求將最終決定房價，而不是由調(diào)控決定。中國的這個時代一定會到來。當(dāng)人們不需要房子的時候，這房子即使建造的再好，也沒人來買；那么，房價就會非常低。”

　　第三個偽命題是商業(yè)地產(chǎn)是中國地產(chǎn)的救命稻草。現(xiàn)在，地產(chǎn)行業(yè)幾乎所有的央企、國企都涉足商業(yè)地產(chǎn)，而在王戈宏看來，“商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是最可怕的，弄不好就讓你全盤皆輸。”

　　“商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于持有。新光天地做得好，那是因?yàn)橛行鹿馍虡I(yè)在管理，如果不是新光企業(yè)，換成其他光，說不定就很快死光了。”王戈宏進(jìn)而指出，“中國人把商業(yè)地產(chǎn)叫地產(chǎn)，其實(shí)不是。商業(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，它首先是資本，其次是商業(yè)品牌管理。必須明白的是，房子只是做生意的地方。如果你的資本不夠，你的商業(yè)品牌沒有建立，這個房子一點(diǎn)用都沒有。相鄰的街鋪價值天壤之別的情況在我們身邊比比皆是。”現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化非常高，其實(shí)，隱藏著很大的風(fēng)險；王戈宏稱，“商業(yè)地產(chǎn)如果不會做經(jīng)營管理，沒有品牌效應(yīng)，沒有資本渠道，根本就做不起來。”

　　房地產(chǎn)發(fā)展需要資金助力。在美國，商業(yè)地產(chǎn)有個成功的案例，就是萬豪酒店。王戈宏稱，萬豪在中國的樓盤都是租的，只做管理，并不持有；但是，萬豪在美國是自己持有的，持有的這部分資產(chǎn)，萬豪酒店將其變成了萬豪的REITs（Real EstateInvestment Trusts，即房地產(chǎn)投資信托基金）。

　　這種“品牌歸品牌，REITs歸REITs”的做法，頗得王戈宏的贊許。

　　“REITs的核心是資產(chǎn)證券化，并不簡單是房地產(chǎn)證券化。”王戈宏很清晰地表述道。他推薦一篇題為《REITs繞過了金融危機(jī)》的文章。他解讀說，由于REITs的特殊性，即持有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，其收益三分之二來自于股息，這是資產(chǎn)經(jīng)營的租金收益，這個股息在美國是免稅的；只要相關(guān)資產(chǎn)在經(jīng)營上沒有出現(xiàn)大的問題，只要商店在開門，只要公寓在住人，只要醫(yī)院在開，只要酒店在營業(yè)，它的經(jīng)營收益就是固定的，不管房地產(chǎn)是否貶值。所以，REITs在金融危機(jī)期間，仍然依靠金融收益獲得比較好的業(yè)績。王戈宏總結(jié)說，REITs其實(shí)相當(dāng)于地產(chǎn)和金融之間的穩(wěn)定器，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，讓投資人對房地產(chǎn)懷有信心。他表示，盡管中國地產(chǎn)界提REITs有一段時間了，但是推出REITs的時間表仍然具有很大的不確定性。

　　關(guān)于近期中國房地產(chǎn)基金的“野蠻生長”，王戈宏認(rèn)為，這種“野蠻生長”是有條件的，如果沒有條件，那就是瞎生長。“制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的，有兩個問題。第一個問題是房地產(chǎn)基金必須要有業(yè)績，如果沒有業(yè)績，你就做不了房地產(chǎn)基金。”王戈宏稱，當(dāng)前中國房地產(chǎn)基金很多仍在創(chuàng)造業(yè)績的路上，這個需要時間去建立。

　　“第二個問題就是，中國缺乏很好的合格投資人群體。合格的投資人不是說你家里有一百萬，你就是合格投資人。一定是你衣食無憂，車房具備，教育孩子也有足夠的錢，所有這些都搞定了，還有多余的錢，不知道干什么好，去做投資、買股票，這種人才是合格投資人。”之所以對“合格投資人”的認(rèn)定如此嚴(yán)格，是因?yàn)檫@種投資是要承擔(dān)風(fēng)險的，投出去的錢很可能打水漂。王戈宏之前在做地產(chǎn)基金的時候，就拒絕過一些把全部身家都搭上的投資者，因?yàn)樗�知道這種投資的風(fēng)險所在。

　　“現(xiàn)在，國家規(guī)定，把投資門檻設(shè)定在一千萬以上，這是很重要的。”

　　“房地產(chǎn)基金很快就到了無法野蠻生長的時候，因?yàn)槟闳诓坏劫Y，又沒有很好的業(yè)績，就沒法生存下去。有人爭論到底是開發(fā)商做基金好，還是金融機(jī)構(gòu)做基金好，我覺得并不重要，重要的是誰能融到資，誰能找到好的項(xiàng)目，誰能幫投資人安全地賺到錢。”王戈宏如是說�，F(xiàn)在的王戈宏，專注于白領(lǐng)公寓的項(xiàng)目。在美國的時候，他就發(fā)現(xiàn)了這一項(xiàng)目的商機(jī)，經(jīng)過一番投資與收益的分析，更加確定了他的判斷。回國之后，他了解到很多白領(lǐng)人士在公司附近區(qū)域有很強(qiáng)的住所需求，這也佐證了這一項(xiàng)目的前期市場預(yù)判。

　　“在任何時候，都有機(jī)會，關(guān)鍵看你怎么做。”顯然，王戈宏對自己的項(xiàng)目非常有信心。