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    預(yù)計至2022年，中國摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座，是美國536座的2.5倍，其中80%將建在中小城市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國城市犯病超高層，摩天大樓太多并非一件好事，建的太多有可能會為這個城市留下后遺癥。

    世界各地建筑正在比誰更有“高度”，中國各大城市也不甘落后，甚至中國各地摩天大樓的興建已經(jīng)表現(xiàn)有些過分，用“泛濫”一詞表達(dá)也一點不為過。

    如醞釀多年之后，遠(yuǎn)大集團(tuán)終于在2013年啟動了838米“世界第一高樓” 天空城市的開工典禮;總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計將于2015年全面建成并啟用;在蘇州紅極一時的“秋褲樓”旁,中南建設(shè)將新建一座700米以上的超高層;青島落成后的世奧大廈將成為集五星級酒店、智能寫字樓、高端商業(yè)和高端住宅的超大規(guī)模的建筑集群，其中主樓部分將以339米的高度成為“北方第一高樓”……

    這一切都還不算有“高度”。2014年6月20日有媒體爆料，將在中國武漢建造的世界最高建筑——1000米的鳳凰塔，而鳳凰塔的建筑高度將趕超848米的迪拜哈利法塔，成為世界第一高樓。這意味著隨著人類的新一輪超高建筑熱潮興起，戴在哈利法塔頭上的皇冠也許很快就將易主。

    中國摩天大樓泛濫背后的復(fù)雜利益鏈條

    據(jù)摩天城市網(wǎng)發(fā)布的2012年《摩天城市報告》顯示，若采用152米為統(tǒng)計基線的美國標(biāo)準(zhǔn)，截至2012年，美國有533座摩天大樓，中國則有470座摩天大樓。但中國在建的摩天大樓還有332座，占全球在建的摩天大樓的87%。預(yù)計至2022年，中國摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座，是美國536座的2.5倍，其中80%將建在中小城市。

    近幾年，在大中城市的中央商務(wù)區(qū)、城市副中心、區(qū)域中心、高鐵商務(wù)區(qū)等這些城市核心區(qū)或次中心區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)摩天大樓或綜合體項目已成為普遍的現(xiàn)象。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國城市摩天大樓泛濫，與土地資源的稀缺性、政策引導(dǎo)、城市形象、政府業(yè)績、城市發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)商的拿地模式等有諸多的關(guān)系，其大規(guī)模的興建背后有著復(fù)雜的利益鏈條。

    從土地資源的角度來講，城市核心區(qū)域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來實現(xiàn)土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內(nèi)，其建筑高度將達(dá)到區(qū)域內(nèi)的高值。

    國土資源部部長姜大明2014年1月10日在全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。

    在土地供應(yīng)有限的市場背景下，一二線城市尤其是一線城市存量用地通過適當(dāng)提高容積率集約利用土地、提高土地市場效率勢在必然，這樣的結(jié)果就是導(dǎo)致更多的摩天大樓的出現(xiàn)。

    從當(dāng)?shù)爻鞘谢蛘�府的角度來講，當(dāng)?shù)刂�所以熱衷于超高層項目，主要有兩個目的，一個是，通過摩天大樓項目建造地標(biāo)性建筑，打造城市新地標(biāo)，提升城市形象，顯示當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與發(fā)展的政績;二是通過摩天大樓項目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業(yè)入駐，比如世界500強(qiáng)企業(yè)、中國500強(qiáng)企業(yè)等，進(jìn)行帶動整個項目或區(qū)域企業(yè)的集聚，對于區(qū)域板塊的城市競爭力提升會起到一定積極作用。

    此外，城市化進(jìn)程不斷推薦的市場背景下，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級成為摩天大樓綜合體項目不斷推出的主因。當(dāng)前，中國仍然處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致超高層項目在中國二三線城市正不斷成長并經(jīng)歷著快速的發(fā)展。

    最后，從開發(fā)企業(yè)拿地模式的角度來說，摩天大樓或超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來看，房企以摩天大樓為概念進(jìn)行拿地，開發(fā)城市綜合體項目，但是，當(dāng)前摩天大樓實質(zhì)上已經(jīng)成為開發(fā)商與地方政府談判的籌碼，成為開發(fā)企業(yè)積極拿地，布局一二線城市的核心地段，搶占市中心優(yōu)質(zhì)土地資源與未來發(fā)展先機(jī)的戰(zhàn)略布局手段。

    摩天大樓后遺癥：不可一味追求硬件“第一”

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國城市犯病超高層，摩天大樓太多并不是一件好事，建的太多有可能會為這個城市留下后遺癥。主要表現(xiàn)在三方面：

    首先，當(dāng)前來講，就經(jīng)濟(jì)總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層摩天大樓項目之外，大多數(shù)三四線城市甚至部分發(fā)展較好的二線城市沒有太多能力承載摩天大樓項目，摩天大樓的建成最終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無法運營的好實現(xiàn)摩天大樓真正的城市價值所在。

    其次，不少城市規(guī)劃、興建摩天大樓項目，顯示不少城市在發(fā)展過程中表現(xiàn)的相當(dāng)浮躁，一味追求硬件的“第一”，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業(yè)入駐，但事實上并不是這樣，城市“軟件 ”也很重要，政府辦事效率、服務(wù)水平、市場開放程度等決定了企業(yè)是否在一個城市留得下來，活得好。

    第三、有部分開發(fā)商以摩天大樓或超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國化布局，在這個過程中，開發(fā)的項目一部分進(jìn)行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項目而言， 盡管對于開發(fā)商來講，可以通過可售型物業(yè)回籠資金，平衡資金，對于持有型物業(yè)如果一旦經(jīng)營不善可以通過資產(chǎn)打包整體出讓，整體上開發(fā)商不會虧，但是，后續(xù)這些項目的經(jīng)營性問題留給了接盤者甚至整個社會，將會形成更多的爛尾樓。

    如此這般，在二三線城市，這些不善于經(jīng)營的摩天大樓項目將在未來3-5年內(nèi)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓(一般而言，3-5年是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的正常的一個市場培育期，過了這個培育期還沒有實現(xiàn)盈利，那么企業(yè)財務(wù)壓力可能就會比較大)，這些開發(fā)企業(yè)也將被洗牌，逐漸退出市場，未來將市場集中度會越來越高。