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    受住宅降價(jià)牽連成交縮量
    均價(jià)跌幅近2500元/平方米

    三類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)品中，今年上半年商鋪和寫(xiě)字樓都走勢(shì)良好，惟獨(dú)酒店式公寓成交量出現(xiàn)了大幅下降。究其原因，一方面，“禁酒令”慢慢體現(xiàn)在了供應(yīng)市場(chǎng)上，酒店式公寓產(chǎn)品的面市量大幅減少；另一方面，今年樓市低迷住宅為了出貨狂打價(jià)格戰(zhàn)，一夜回到四年前，使得酒店式公寓原本相較于住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯，同時(shí)酒店式公寓一般以精裝修為多，這也制約了它的價(jià)格調(diào)整空間；再者，酒店式公寓本來(lái)就是商業(yè)地產(chǎn)中的類(lèi)住宅產(chǎn)品，住宅一蹶不振，酒店式公寓也因此受到牽連。

    漢嘉佰晟商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州全市（包括蕭山、余杭）一共成交酒店式公寓3468套、總面積22.7萬(wàn)方，相較于去年上半年的4667套、29.9萬(wàn)方下滑十分明顯；從整體價(jià)格來(lái)看，今年上半年成交均價(jià)為16383元/平方米，比起去年同期的18870元/平方米來(lái)也跌了不少，跌幅近2500元/平方米，大有向住宅看齊的架勢(shì)。

    從成交套數(shù)前十排行榜來(lái)看，所有上榜項(xiàng)目成交套數(shù)都超過(guò)了100套，蕭山項(xiàng)目占據(jù)兩席，蕭山老城區(qū)的香山四季公館成交234套名列第三，價(jià)格也較低僅為7297元/平方米，另一個(gè)是錢(qián)江世紀(jì)城的新世界·麗晶國(guó)際，接近尾盤(pán)銷(xiāo)售，共成交122套。而兩大個(gè)盤(pán)贏家則都是今年的新開(kāi)樓盤(pán)，位于申花板塊、因?qū)す匪头繌V告遭到非議的藍(lán)鉆天成，一共成交444套奪冠，將5.6億銷(xiāo)售額收入囊中；之江板塊的之江時(shí)代中心則通過(guò)整幢出售和散售結(jié)合的方式走量，成交329套拿下亞軍，銷(xiāo)售額達(dá)2.2億元。

    上半年酒店式公寓整體價(jià)格的下行，除了香山四季公館這樣的低價(jià)盤(pán)放量外，也跟高價(jià)項(xiàng)目成交不活躍、占比較小直接相關(guān)。在成交金額前十排行榜中，均價(jià)三萬(wàn)以上的項(xiàng)目只有外灘里一家上榜，共成交60套，均價(jià)31998元/平方米，總金額達(dá)1.3億元。外灘里是市中心豪宅項(xiàng)目武林外灘的酒店式公寓組團(tuán)，上半年其住宅部分銷(xiāo)售遇阻，因此推出外灘里進(jìn)行一口價(jià)銷(xiāo)售，市場(chǎng)反響還可以，自住客購(gòu)買(mǎi)居多，從而回籠了部分資金。

    禁止城北、城東新增項(xiàng)目
    杭州要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局

    6月，杭州市政協(xié)十屆十四次常委會(huì)上提出，杭州將要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對(duì)商業(yè)綜合體布局的問(wèn)題進(jìn)行差別化調(diào)整。

    據(jù)悉，為了對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)綜合體布局進(jìn)行調(diào)整，杭州將采用“四個(gè)一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北（運(yùn)河新城）與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，對(duì)局部過(guò)度飽和區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制；對(duì)市中心和錢(qián)江新城為代表的成熟商圈，則要“提升一批”，提高其商業(yè)品質(zhì)；“整合一批”，是指控制三墩、申花、轉(zhuǎn)塘等板塊的開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)發(fā)速度；與此同時(shí)，杭州將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體，適當(dāng)在濱江、西溪、下沙大學(xué)城等板塊進(jìn)行增加，實(shí)現(xiàn)“新建一批”的目標(biāo)。

    點(diǎn)評(píng)：綜合體從稀缺到飽和到過(guò)剩，其實(shí)也就是三五年間的事情。大量綜合體項(xiàng)目在杭城的四面八方上馬開(kāi)工，使得這一“盛宴”之下隱憂(yōu)已現(xiàn)。一是品質(zhì)問(wèn)題，綜合體操盤(pán)不易，商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)人才太少，近來(lái)娃歐商場(chǎng)撤場(chǎng)、中都百貨關(guān)門(mén)，已給業(yè)界以足夠的警示。二是數(shù)量問(wèn)題，未來(lái)杭城將有許多綜合體在短時(shí)期內(nèi)先后開(kāi)業(yè)，體量太大需求難以支撐，項(xiàng)目過(guò)剩和激烈競(jìng)爭(zhēng)將是必然的，再不控制規(guī)劃就晚了。

    杭州二手鋪?zhàn)饨鹌盏�近一�?br />     嘿客逆襲電商會(huì)否成功？

    從去年下半年至今，杭州很多小區(qū)底商和街鋪的關(guān)店率和空置率明顯增加，連一些主干道路或是商業(yè)氛圍曾一度火熱的路段，也開(kāi)始出現(xiàn)空鋪，這也是以前從未出現(xiàn)過(guò)的局面。

    “如果說(shuō)去年下半年二手鋪?zhàn)饨饎傞_(kāi)始出現(xiàn)陰跌或微跌的話，那么今年一季度，很多店鋪在屏了一段時(shí)間后，租金出現(xiàn)明顯下跌，單間商鋪的年租金下調(diào)幅度在5%-10%之間，大約3萬(wàn)-5萬(wàn)元。”中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部副總監(jiān)馬愛(ài)萍稱(chēng)。此外，好地段的商鋪因?yàn)樵瓉?lái)租金較高跌幅更大，像岌岌可危了有一兩年的武林路，跌幅達(dá)20%甚至以上的都有，延安路、香積寺路等街鋪也都下跌明顯。

    幾乎與此同時(shí)，5月18日，快遞業(yè)巨頭順豐在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)出了518家社區(qū)便利店，名叫“嘿客”。當(dāng)天，順豐在杭州也首開(kāi)8家門(mén)店，這一數(shù)字并且還在陸續(xù)增長(zhǎng)中。據(jù)了解，嘿客門(mén)店的成熟模式，寄望于做好便民服務(wù)和體驗(yàn)性購(gòu)物這兩大塊內(nèi)容。

    物流巨頭依托社區(qū)底商實(shí)體店鋪逆襲電商，這到底是電商時(shí)代的一種倒退還是一種確有市場(chǎng)需求的新型補(bǔ)充？多方受限的社區(qū)底商看到新的發(fā)展方向了嗎？

    點(diǎn)評(píng)：杭州的二手鋪多年來(lái)終于到達(dá)價(jià)格天花板，開(kāi)始觸頂下跌，跟住宅市場(chǎng)類(lèi)似，進(jìn)入“擠泡沫”階段。這是很正常的現(xiàn)象，作為一種投資房產(chǎn)品，如果投資回報(bào)率很低、售價(jià)又難以上漲，那么投資客紛紛退出也是必然的。

    從社區(qū)底商這一角度來(lái)看，這類(lèi)商鋪肯定不會(huì)消失，但需要尋找其賴(lài)以生存的良性經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。順豐在做試驗(yàn)，目前來(lái)看“嘿客”模式競(jìng)爭(zhēng)力不大，最終能不能摸索出一個(gè)靠譜的發(fā)展方向，還須拭目以待。

    上半年土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷
    商業(yè)用地成交占近四成

    今年上半年，杭州市區(qū)(含余杭區(qū)、蕭山區(qū))共成交土地92宗，總成交額543.1億元，列歷史同期第二，相比去年同期僅低了9個(gè)百分點(diǎn)。而事實(shí)上，過(guò)去這半年的土地市場(chǎng)卻只能用冰火兩重天來(lái)形容，一二月份土地市場(chǎng)熱得發(fā)燙，兩個(gè)月的成交額占了這半年總額的八成，而從3月開(kāi)始到6月份，市場(chǎng)行情整體大幅回落，主城區(qū)宅地市場(chǎng)甚至進(jìn)入冰封期，連續(xù)4個(gè)月宅地?cái)喙�，余杭、蕭山也基本以商業(yè)地塊出讓為主。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)上半年一共成交商業(yè)用地60宗，總成交額211.5億元，占比39%，商用地比例明顯增大。三區(qū)成交中，主城區(qū)涉宅用地成交228.7億元，占主城區(qū)全部成交額的56.5%，占市區(qū)涉宅用地總成交額的七成左右，其余全是商用地的份額。

    點(diǎn)評(píng)：上半年一、二月份過(guò)后，杭州土地市場(chǎng)基本啞火，尤其是宅地，主城區(qū)連續(xù)斷供四月，連余杭、蕭山也以商業(yè)用地為主。一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，將直接決定后續(xù)二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的體量多少和快慢如何，因此，杭城住宅樓盤(pán)一年多后或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)少量供應(yīng)期，間或會(huì)出現(xiàn)斷層，而商業(yè)樓盤(pán)的供應(yīng)和銷(xiāo)售則會(huì)正常一些，維持在比較平穩(wěn)的水平之上。

    近十個(gè)新盤(pán)帶來(lái)37萬(wàn)方供應(yīng)
    濱江寫(xiě)字樓步入“豐水期”

    今明兩年，經(jīng)歷了一段時(shí)間“枯水期”的濱江寫(xiě)字樓即將進(jìn)入“豐水期”。一向成交量和成交價(jià)格都較為平穩(wěn)、走勢(shì)企穩(wěn)的濱江寫(xiě)字樓市場(chǎng)，近兩年內(nèi)將迎來(lái)不少新丁，近十個(gè)樓盤(pán)都將全新面市，帶來(lái)約37萬(wàn)方的體量，濱江寫(xiě)字樓由此進(jìn)入集中供應(yīng)期。

    在連續(xù)經(jīng)歷了三年成交小年后，今年開(kāi)始濱江寫(xiě)字樓新盤(pán)終于井噴。從區(qū)域來(lái)看，新項(xiàng)目仍然主要集中在濱江區(qū)政府板塊，打頭陣的是銀泰國(guó)際，下半年還有星光大道二期以及新盤(pán)升華·悅晟中心。此外，為了規(guī)避板塊內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大增而帶來(lái)巨大銷(xiāo)售壓力，多個(gè)新盤(pán)選擇了明年再推寫(xiě)字樓產(chǎn)品，比如融創(chuàng)·云臺(tái)中心、興耀房產(chǎn)的60號(hào)地塊以及寰宇天下等。

    點(diǎn)評(píng)：濱江板塊由于供應(yīng)量較小，近幾年來(lái)成交走勢(shì)一直企穩(wěn)，90方中小剛需住宅和寫(xiě)字樓都是如此。從寫(xiě)字樓來(lái)看，市場(chǎng)的每年可消化量大致有一個(gè)上限，因此這批新盤(pán)集中供應(yīng)也將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，濱江板塊和鄰近的錢(qián)江世紀(jì)城板塊也將直接構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于想買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，近期濱江板塊的可選擇余地一下子大了很多。