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    近年來，我國商業(yè)地產快速發(fā)展，多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而，由于基礎設施配套待跟進、商業(yè)地產去化的周期性規(guī)律等因素，國內多個大城市將面臨階段性的“供過于求”。

    機構數(shù)據(jù)顯示，預計至2015年，多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。

    業(yè)內人士建議，地方政府應嚴控城市開發(fā)建設強度，更多地從促進產業(yè)結構優(yōu)化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構，并進一步結合當?shù)亟洕�發(fā)展、產業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素，合理把握商業(yè)地產開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

    多城市寫字樓市場將“供過于求”

    據(jù)全球知名商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應量已經超過了目前市場現(xiàn)有存量。若所有項目均按時交付，預計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠遠超過需求。

    商業(yè)地產的供過于求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報率，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風險。以長三角重鎮(zhèn)寧波市為例，該市寫字樓未來三年的供應量超過了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地產高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報率較低“許多二線城市的商業(yè)地產都存在過度開發(fā)的情況，這已經成為一個令人擔憂的問題。”

    地方政府應減緩推地沖動

    專家認為，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長并非是由經濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導所致。

    零點研究咨詢集團董事長袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地產論壇上指出，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務區(qū)，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎設施的建設以及整體房地產的投資，以保證地方財政收入和地方經濟的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當?shù)氐牡禺a泡沫隨時可能破裂。”

    世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、沈陽等二線城市的人均土地供應已經較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

    陳仲偉認為，地方政府應提早規(guī)劃、加快基礎設施和公共設施的建設，盡快改善新中央商務區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務區(qū)的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合，將有利于寫字樓市場的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

    商業(yè)地產與服務經濟需協(xié)同發(fā)展

    業(yè)內人士認為，高檔寫字樓將為城市的產業(yè)轉型和服務經濟的發(fā)展提供有利載體。科學發(fā)展商業(yè)地產的根本在于結合經濟轉型、產業(yè)轉移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

    上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司董事局主席倪建達認為，未來城市商業(yè)地產的發(fā)展趨勢，更多的是通過特色經營，通過服務的提升來為商業(yè)資產增值。

    馬英樞認為，在商業(yè)地產開發(fā)中，成功的招商和運營是項目未來資產增值的主要途徑。“寫字樓的資產價值提升，將由其所能產生現(xiàn)金回報能力的高低來決定，運營做好了，它的價值就會提升。”

    世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運營模式的改變對于開發(fā)商來說至關重要。“目前，辦公樓產品的同質化比較嚴重，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設計、營銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報會低很多。”