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    樓市新政重磅出臺(tái) 業(yè)內(nèi)直言房地產(chǎn)的春天來(lái)了

    昨天，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)喜大普奔的日子：因?yàn)橄惹皞餮缘闹T多利好政策不僅一一落地，而且比預(yù)期來(lái)得更為猛烈。

    二套房個(gè)貸首付比例最低降至4成、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年調(diào)為2年……面對(duì)一系列大力度的利好政策，有開(kāi)發(fā)商直言，房地產(chǎn)的春天要來(lái)了。昨天下午，由于對(duì)新政預(yù)期強(qiáng)烈，地產(chǎn)股出現(xiàn)飆升式上漲。

    二套房個(gè)貸首付比例最低4成 營(yíng)業(yè)稅免征年限調(diào)為2年

    昨日傍晚，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文，在商業(yè)貸款和公積金貸款兩方面，對(duì)現(xiàn)有個(gè)人住房貸款政策做出重大調(diào)整。

    具體為：對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%（先前傳言為50%）；使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付款比例為30%。

    昨天財(cái)政部對(duì)購(gòu)房者關(guān)心的營(yíng)業(yè)稅政策，也進(jìn)行了重大調(diào)整。根據(jù)通知，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    置業(yè)門(mén)檻降低 換房成本減少
    改善型購(gòu)房者或?qū)⒎e極入市

    據(jù)了解，二套房貸方面，杭州先前的政策是，商業(yè)貸款首付比例不低于6成，利率1.1倍；首套房貸方面，公積金貸款先前政策為，首付比例不低于3成；營(yíng)業(yè)稅方面，原先的免征年限為5年。

    昨天的政策調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者而言，是顯而易見(jiàn)的利好。以一套市值300萬(wàn)元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例6成計(jì)算，首付款180萬(wàn)元；若首付為4成，則減少60萬(wàn)元，降至120萬(wàn)元。

    這將對(duì)樓市帶來(lái)什么樣的影響？“最直接的作用，是進(jìn)一步釋放改善型需求。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心評(píng)論員宋文杰說(shuō)。

    “首付比例下調(diào)，意味著改善性需求的置業(yè)門(mén)檻大幅下降，杠杠效應(yīng)增強(qiáng)；營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，可以讓先前有換房需求的購(gòu)房者，更加容易賣(mài)掉手上的房子，增強(qiáng)資金流通。”宋文杰分析稱(chēng)，在以往的二手房交易中，營(yíng)業(yè)稅雖然名義上向賣(mài)家征收，但實(shí)際過(guò)程中，賣(mài)方通常會(huì)提高售價(jià)，將稅款轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。

    可以期待的政策還有很多
    未來(lái)成交量可能出現(xiàn)爆發(fā)性上漲

    “在經(jīng)濟(jì)下行、通縮的壓力下，可以預(yù)料，整個(gè)救市措施并沒(méi)有結(jié)束。”省內(nèi)知名房產(chǎn)專(zhuān)家丁建剛認(rèn)為，可以預(yù)計(jì)的有二套房貸利率，不能再用1.1倍的懲罰性利率。

    值得一提的是，在二套房商業(yè)貸款的利率方面，這次并沒(méi)有明確規(guī)定，而是提出：具體首付款比例和利率水平，可由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這樣的措辭，確實(shí)讓人有更多的想象空間。

    在丁建剛看來(lái)，目前中央已為地方政府一系列救市措施的推出，如人才引進(jìn)政策、戶(hù)籍政策、地方稅收返還政策，甚至購(gòu)房鼓勵(lì)政策，都打開(kāi)了綠燈。“毫無(wú)疑問(wèn)，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)信心恢復(fù)會(huì)起到極大的作用。”丁建剛認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間成交量大幅度上升，甚至爆發(fā)性上漲，完全可以預(yù)料。

    預(yù)料房?jī)r(jià)上漲還為時(shí)過(guò)早 杭州庫(kù)存量太高

    成交的大幅回升，是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲？

    “對(duì)于杭州這樣一個(gè)曾被‘限購(gòu)、限貸’政策嚴(yán)厲調(diào)控、庫(kù)存量極高的城市，現(xiàn)在預(yù)料房?jī)r(jià)上漲還為時(shí)過(guò)早。”丁建剛說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市區(qū)的商品房庫(kù)存超過(guò)15萬(wàn)套，而且仍有緩慢上升的態(tài)勢(shì)。一些供應(yīng)量大的板塊，似乎仍在發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)。

    不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一些供需關(guān)系改善明顯的重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)有可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，二手房已經(jīng)度過(guò)最低迷時(shí)間點(diǎn)，而商品房的好轉(zhuǎn)跡象已經(jīng)出現(xiàn)，這個(gè)窗口期就是二套房貸松綁政策的發(fā)布。