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    三月底新政組合拳發(fā)布，住宅市場(chǎng)得到了較大的提振，但對(duì)于投資客群大量萎縮的杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來說，無論銷售還是租賃，很長(zhǎng)一段時(shí)間來都在以自身的需求導(dǎo)向邏輯在運(yùn)行，因而處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。4月13日，世邦魏理仕發(fā)布的《2015杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度報(bào)告》顯示：一季度杭州寫字樓租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)定，內(nèi)資企業(yè)占比達(dá)八成以上，而金融服務(wù)業(yè)占比超過五成；地鐵四號(hào)線的開通則明顯推升了錢江新城的租賃需求，該板塊占到一季度寫字樓整體吸納量的七成。

    商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交盤面小而穩(wěn)定，因此高庫存會(huì)嚴(yán)重影響到商業(yè)性物業(yè)出售難易程度和消化速度。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)商品住宅可售存量目前為10萬套，以2014年住宅年銷售量7.6萬套、今年新增住宅供應(yīng)量參照2014年的10.3萬套來計(jì)算，去化周期為2.6年。“而細(xì)化到寫字樓市場(chǎng)上情況還要嚴(yán)峻不少，保守估計(jì)來算，杭州寫字樓的去化周期目前為5.6年，相當(dāng)于住宅去化周期的兩倍多。寫字樓不是居住必需品，賣起來本來就比住宅難，不能不說是壓力山大。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示。

    杭州寫字樓市場(chǎng)
    四號(hào)線開通拉升錢江新城需求 一季度吸納量占比高達(dá)七成

    世邦魏理仕該份報(bào)告顯示，今年一季度，市場(chǎng)帶來73000平方米的新增供應(yīng)；同時(shí)，一季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)60747平方米，空置率則保持在18.8%，環(huán)比持平。

    從具體板塊來看，地鐵四號(hào)線的開通有效地改善了錢江新城的交通可達(dá)性，使得區(qū)域內(nèi)物業(yè)的來訪量和成交明顯活躍。由此，一季度錢江新城貢獻(xiàn)了杭州寫字樓市場(chǎng)整體吸納量的七成。

    從租戶特征來分析，租賃需求多來自于內(nèi)資企業(yè)，占比達(dá)81%，外資企業(yè)租賃占比為19%；和上一季度外資企業(yè)僅占一成相比，一季度內(nèi)資和外資企業(yè)的租賃需求呈現(xiàn)一種此消彼長(zhǎng)的局面，這和內(nèi)資企業(yè)受春節(jié)影響年初放緩租賃、外資企業(yè)則受影響較小、搬遷或新租動(dòng)作較多有關(guān)。

    從租戶行業(yè)來看，金融行業(yè)依然是最大的需求來源，占比高達(dá)53%；制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)也較為活躍，占比分別為17%、16%和14%。

    一季度寫字樓市場(chǎng)的主要成交案例有：泰康人壽和興業(yè)證券分別租賃了1500平方米和1000平方米；民生財(cái)富租賃了600平方米。此外，上海銀行在錢江新城購買了6個(gè)層面。非金融租戶方面，施維雅擴(kuò)租至約1000平方米的面積；兩家國內(nèi)專業(yè)服務(wù)業(yè)公司分別入駐。

    今年寫字樓可售總存量可達(dá)170萬方
    去化周期更是高達(dá)5.6年

    租金價(jià)格上，一季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金表現(xiàn)平穩(wěn)，為每月每平方米125.1元，環(huán)比微漲0.2%，剔除新增項(xiàng)目因素后與上季度持平。

    黃龍和武林板塊的租金繼續(xù)穩(wěn)步攀升，而錢江新城雖然需求明顯提升，但當(dāng)前逾25%的空置率以及源源不斷的新增供應(yīng)仍使該區(qū)域的寫字樓租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)以去庫存為主要基調(diào)。由此，一季度錢江新城的平均租金環(huán)比下跌了0.6%，依然處于以價(jià)換量狀態(tài)。

    未來六個(gè)月，有3個(gè)項(xiàng)目將在錢江新城交付，新增供應(yīng)達(dá)20.2萬平方米。因此，短期內(nèi)黃龍和武林等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)和錢江新城之間的租金分化走勢(shì)仍將延續(xù)，但錢江新城長(zhǎng)期的集聚效應(yīng)值得看好。

    “近年來，一受宏觀經(jīng)濟(jì)不佳影響，企業(yè)購買和租賃寫字樓的需求在下降，二受樓市狀況不佳影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中除了一些小面積低總價(jià)項(xiàng)目，投資客近乎絕跡，寫字樓客戶以自用型企業(yè)為絕對(duì)主力；因此，寫字樓市場(chǎng)很容易出現(xiàn)新增供應(yīng)量在漲，而銷售量在降的情況，庫存也就越積越多。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞不無擔(dān)憂地說。

    隨后他給記者算了這么一筆賬。“2011年，杭州寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)和銷售量基本持平，都是20多萬方；2012年，寫字樓新增供應(yīng)約為40萬方，銷售量約為30萬方，也就是說，當(dāng)年的可售存量至少多出了10萬方；2013年，新增供應(yīng)約為65萬方，銷售量約為30萬方，該年可售存量再增加35萬方；2014年，新增供應(yīng)約為70萬方，銷售量低迷僅為20萬方出頭，寫字樓存量再度增加50萬方。由此，2011年至今，保守估計(jì)杭州寫字樓至少已有約100萬方體量還待消化，以30萬方年銷售量來計(jì)算，這一存量的去化周期也需要3.3年，是樓市目前總存量去化周期1.6年的兩倍。要是再加上今年的新增供應(yīng)，參照前兩年以70萬方來計(jì)算，今年的寫字樓可售總存量可達(dá)170萬方，如果年銷售量繼續(xù)以30萬方來計(jì)算，那么，其去化周期更是高達(dá)5.6年。”

    杭州商鋪市場(chǎng)
    購物中心爭(zhēng)相體驗(yàn)化，新開商場(chǎng)有限 優(yōu)質(zhì)商鋪出租率和租金有望再增長(zhǎng)

    世邦魏理仕該份報(bào)告顯示，今年一季度，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)沒有新項(xiàng)目開業(yè)，購物中心首層租金報(bào)價(jià)仍保持在每天每平方米34.8元的水平。一些項(xiàng)目的租戶體驗(yàn)化調(diào)整取得不錯(cuò)進(jìn)展，市場(chǎng)整體空置率也因此下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.6%。

    品牌方面，湖濱銀泰四期龍翔里引入很高興遇見你、炊寶屋和山葵家；在武林商圈，杭州大廈購物城引入了王鼎日本料理、極食餐廳和Awfully Chocolate；作為主力店之一的海上明珠國際影城也于一季度在中大銀泰城7樓開門迎客。個(gè)人護(hù)理品牌“德膚修”和家居品牌“關(guān)于家”分別在利星百貨三樓和四樓開設(shè)店鋪。此外，國際服飾品牌繼續(xù)在杭城擴(kuò)張，PRADA計(jì)劃在杭州大廈開設(shè)跨兩層的杭州第三店，Michael Kors的杭州第二店也正在銀泰武林店籌備中。

    此外，位于中山南路和萬松嶺路的利星1157將于今年10月開業(yè)，商場(chǎng)面積約7萬平方米，是今年唯一確定開業(yè)的項(xiàng)目。除了Zara、優(yōu)衣庫、H&M、無印良品和Forever 21等熱門國際品牌，利星1157將有50%以上的品牌為首度進(jìn)駐杭城。

    因此，預(yù)計(jì)在今年新開商場(chǎng)有限的情況下，出租率及租金等市場(chǎng)指標(biāo)將有望進(jìn)一步上升。

    而對(duì)于未來杭城購物中心供應(yīng)量井噴、眾項(xiàng)目將通過何種手段突圍的困局，馬英樞分析認(rèn)為：“目前，不少購物中心對(duì)于差異化的理解仍然停留在淺層次，認(rèn)為引入一些首次入杭的品牌就是做到差異化了，但這一點(diǎn)事實(shí)上很容易被拷貝，品牌首進(jìn)的光環(huán)也會(huì)消失，效果不會(huì)太好。因此，我們應(yīng)該思考的問題，還是如何從項(xiàng)目的周邊環(huán)境和自身基因上去尋求真正的差異化。”