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   “您好，本店已經建立了微信群，加入我們就可以享受送貨上門服務噢。”這段時間，杭州城北某小區(qū)的一家糧油副食品店門口，貼起了這樣一張告示，沒想到，小區(qū)里的居民看了以后，紛紛對此點贊。雖然只是一種普通的O2O模式，但這個小細節(jié)，儼然成為杭城社區(qū)商業(yè)變革的小小縮影。

    導報記者留意到，眼下，無論是杭城的社區(qū)底商還是社區(qū)商業(yè)MALL，或多或少都面臨著一系列的生存困境：業(yè)態(tài)分布不均、同質化高、存活率低、租金壓力大、生存環(huán)境惡劣……諸多矛盾頻頻暴露，成為了懸在頭頂?shù)?ldquo;達摩克利斯之劍”。因此，在困境下求存的社區(qū)商業(yè)也不得不紛紛上演一出又一出“變形記”。

    “如果說之前很長一段時間里，杭城社區(qū)商業(yè)還是以底商這種最基本業(yè)態(tài)為主的話，那么現(xiàn)在，這種情況已經發(fā)生了明顯的改變”

    一道變遷的軌跡

    多年來，對于杭城的社區(qū)商業(yè)變化，很多人都有著直接而深刻的體會。

    在某事業(yè)單位上班的李靜就是其中一個。小時候的她，曾在杭州外東山弄的老小區(qū)里，住過很長一段時間。穿過大鐵門，拐進路邊小超市，給爸爸買一瓶西湖啤酒，是她關于社區(qū)商業(yè)的最初記憶。

    “水果店、理發(fā)店、小吃店……”李靜說，家門口的沿街商鋪是小區(qū)里最熱鬧的地方，一邊承載了小區(qū)居民的消費需求，一邊也吸納了不少在周邊上班的消費者。

    去年，搬進三墩一個新小區(qū)的家后，李靜有了不同的社區(qū)消費體驗。一條商業(yè)街，與住宅區(qū)無縫對接，眾多商家里，餐飲占比大大增加，此外，咖啡館、英語培訓機構、大型超市等新業(yè)態(tài)也紛紛駐營扎寨，可謂應有盡有。

    “感覺業(yè)態(tài)比以前更加豐富了。”她對記者表示。

    誠如李靜所言，如果說之前很長一段時間里，杭城社區(qū)商業(yè)還是以底商這種最基本的業(yè)態(tài)為主的話，那么現(xiàn)在，這種情況已經發(fā)生了明顯的改變。

    采訪中記者了解到，眼下，杭州社區(qū)商業(yè)形態(tài)可謂多樣，有諸如老小區(qū)的社區(qū)底商、商業(yè)街，有諸如良渚文化村的全功能社區(qū)商業(yè)中心，有諸如綠城藍庭的社區(qū)生活園區(qū)服務體系，也有諸如鐵建國際城的社區(qū)商業(yè)MALL，等等。

    其中，良渚文化村的社區(qū)商業(yè)可以說是典型代表。

    據(jù)悉，作為萬科社區(qū)商業(yè)的雛形和發(fā)源地，良渚文化村的春漫里社區(qū)商業(yè)街有圖書室、咖啡館、藥房、房產中介、旅行社、餐廳、兒童畫室、超市、寵物醫(yī)院、茶舍、培訓中心、服裝店……只要是社區(qū)居民生活所需所要的，樣樣俱全。

    為什么要如此著力開發(fā)社區(qū)商業(yè)？據(jù)說萬科曾經做過這樣一個統(tǒng)計：公司在全國管理著362個社區(qū)、40萬住戶、約300萬的社區(qū)人口，未來5年將可能增加到500-600個社區(qū)、100萬住戶、約800萬的人口規(guī)模。

    按照這樣的數(shù)量計算，如果每人每月在萬科社區(qū)內消費1000元，僅社區(qū)商業(yè)收益就可達到800億元，這無疑是一個充滿了無限誘惑和巨額利潤的想象空間。

    而誠如良渚文化村，事實上一直以來，不少開發(fā)商都對社區(qū)商業(yè)的 “軟服務”相當重視。因為對于它們來說，社區(qū)商業(yè)的打造，不僅能提升商鋪價值，也能提升整體樓盤的價值。

    “如果把城市比作一個人，綜合體是五臟六腑，那么社區(qū)商業(yè)就是遍布的皮膚，能解決‘物流最后500米’的難題。”有業(yè)內人士稱，眼下社區(qū)商業(yè)肩負著承擔零售終端功能的大責，但問題的關鍵在于，商家和開發(fā)商能否激發(fā)出它的活力。

    一本難念的經
    “生意不好，不斷有關店的，有些連剛做的裝修都不要，就走了”

    誠如上述人士所言，雖然社區(qū)商業(yè)是一片新藍海，但要成功地對它進行開發(fā)，顯然也不是一件容易的事。

    就像在很多人的印象里，社區(qū)商鋪曾經是人人爭搶的香餑餑，可眼下，隨著經濟形勢的變化，原本“一鋪養(yǎng)三代”的黃金時代儼然已經一去不復返。

    一個事實是，現(xiàn)在杭城不少社區(qū)商業(yè)，都不同程度面臨著生存的困境：業(yè)態(tài)分布不均、同質化高、租金壓力大、生存環(huán)境惡劣……對它們來說，要念好這一本經，真的需要克服太多的障礙。

    杭州人周意的家住在臨平綠城藍庭小區(qū)，這是一個由綠城打造的樓盤，入住率頗高。當時，小區(qū)里配套建設起了一條商業(yè)街區(qū)——陽光天地，按照當初開發(fā)商的想法，由于小區(qū)居住人數(shù)較多，商業(yè)街的人氣應該不錯，但現(xiàn)實卻是，開業(yè)后沒多久，街區(qū)內的店鋪就變得生意寥寥。

    “根本沒有什么生意，不少餐飲店在就餐高峰期的時候人也很少。”周意說。

    采訪中她告訴記者，陽光天地商業(yè)街原本是綠城藍庭銷售時的一個賣點，后來社區(qū)底商由開發(fā)商出售之后，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃運營，前者就開始“自生自滅”了，以至于最后出現(xiàn)了這樣的結果。

    而和陽光天地一樣門庭冷落的，還有杭州城西的昆侖橡樹園小區(qū)。

    7月4日，記者沿著萍水路走了一段，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)沿街的底商很大一部分都是鐵將軍把門，不少商鋪看起來都是閑置已久的樣子，布滿灰塵的玻璃門上，則雜亂地貼著許多裝修公司的小廣告。
 
    從門面上看，關門的商鋪業(yè)態(tài)可謂五花八門，有理發(fā)店、超市、煙酒店，也有美容美發(fā)店、手機賣場等，不少商鋪的裝修依舊較新，顯然經營的時間并不長。

    采訪中記者獲悉，4年前該小區(qū)底商出售時，商鋪均價為4-5萬元/平方米，盡管售價甚高，但因為看中城西銀泰帶來的利好，不少人還是一擲千金，買入了這里的商鋪�？烧l知計劃不如變化快，銀泰開業(yè)后沒多久，這里的情況就發(fā)生了翻天覆地的變化。

    “生意不好，不斷有關店的，有些連剛做的裝修都不要，就走了。”小區(qū)招商處的工作人員透露，銀泰城里面吃的、穿的、玩的，幾乎涵蓋了所有業(yè)態(tài)，能溢出來的很少。

    空鋪太多，不免影響商街的形象，惡性循環(huán)之下，更加招不到商戶。據(jù)悉，之前曾經有商業(yè)管理公司對這里有過興趣，打算統(tǒng)一招租“對接”品牌商戶，統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)，但在看到這條商街沒有停車位、行道樹擋住視線等“先天不足”后，又搖頭走了。

    誠如橡樹園小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，那些在綜合體開業(yè)前尚未形成商業(yè)氛圍的社區(qū)，同樣的“魔咒”也不斷在上演。

    位于杭州城北的鐵建國際城，其太陽城商業(yè)項目主打“童玩早教”牌，本身也涵蓋了餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，但距其不遠處又有中大銀泰城，那里同樣涵蓋孩子王等早教、童玩業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)更為豐富，消費選擇更為多樣，后者開業(yè)后，對太陽城的沖擊可謂相當直接。

    一次必經的突圍
    “以超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療為代表的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)‘五菜一湯”，正在自發(fā)地尋找一些突圍的路子”

    那么，面對如此多的問題，社區(qū)商業(yè)該如何突圍而出？

    對此，從事商業(yè)地產多年的馮偉表示，作為開發(fā)商，不能僅僅把社區(qū)商業(yè)當做銷售住宅的一個鋪墊和促銷手段來對待。

    “站在開發(fā)商的角度，社區(qū)商業(yè)是樓盤不可或缺的一部分。沒有了社區(qū)商業(yè)，樓盤的銷售就會受到較大影響，以往開發(fā)商投身社區(qū)商業(yè)，更多的是為了促進樓盤銷售，是一種被動的行為。”他說，而社區(qū)商業(yè)最終是否成功，關鍵在于運營，這不但需要一支專業(yè)的運營團隊，還需要時間。

    欣慰的是，現(xiàn)在不少開發(fā)商已經認識到社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀中存在的一些問題，并開始在后期的運營管理上下功夫。記者注意到，目前，不少有實力的開發(fā)商都把社區(qū)底商用于自己持有，統(tǒng)一招商、運營和管理。而這樣的集中式管理，顯然比“放養(yǎng)式”的粗放管理更有序、也更可控。

    至于老小區(qū)的社區(qū)底商，馮偉認為應該首要考慮經濟環(huán)境要素，明確消費者是誰、在哪里以及購買力，包括他們的需求、心理、觀念和習慣，在有了充分的數(shù)據(jù)資源之后，再進行商業(yè)定位。

    對那些已經穩(wěn)固的社區(qū)商家來說，也要有危機意識，適時轉型。

    采訪中記者發(fā)現(xiàn)，目前，以超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療為代表的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“五菜一湯”，正在自發(fā)地尋找一些突圍的路子。比如，搭乘眼下很時髦的“互聯(lián)網(wǎng)+”快車。

    上述糧油副食品店建立微信群是一個例子，社區(qū)小餐館用APP訂餐又是一個例子。

    在杭州城北的和睦小區(qū)，有一家餐飲店，店的面積很小，小到里面只能擺下兩張桌子，不過，在整個小區(qū)的餐飲店中，它的生意是最好的。

    “它大部分是做網(wǎng)上訂餐的，生意不要太好。”談及這家店，旁邊沙縣小吃老板的語氣中，滿是“羨慕嫉妒恨”的滋味。

    7月5日，大雨。上午10點多，記者在這家店里看到，雖然桌邊沒有客人，但老板還是忙碌個不停。“一份爆炒豬肝、一份小龍蝦。”老板娘在電腦前坐著，時不時對著丈夫下命令。老板娘說，之前下雨天根本沒生意，但現(xiàn)在每天幾乎都一樣忙。

    采訪中記者得知，原先這家餐館主要靠口碑宣傳，老板娘也會去小區(qū)樓里發(fā)傳單，但這樣做的效果并不明顯。

    “去年，有幾個吃飯的人和我說，現(xiàn)在很多人點餐都喜歡用手機軟件，就給我推薦了幾個。”這讓老板娘有了新的想法，一開始她也只是想試試看，誰料后來發(fā)現(xiàn)非常好用，就索性自己去申請了。

    “我們現(xiàn)在的外賣單子，基本都靠APP來做了，點一下，上面都有顯示。”她說。