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    今年上半年尤其是二季度以來，一手樓市成交量持續(xù)高位放量，二手房成交量也由于營業(yè)稅“五改二”免稅新政而得以盤活，然而在二手商鋪市場上，卻仍是一派慘淡蕭條景象。

    “之前就存在的電商沖擊和經(jīng)濟(jì)大形勢不好，再加上去年開始杭州邁入綜合體時代，一堆大小綜合體遍地開花，對街鋪的生意沖擊也十分猛烈。今年上半年的二手商鋪市場，租金和售價繼續(xù)雙雙下滑，其中租金同比去年上半年平均下降了一成左右。”沐和商業(yè)地產(chǎn)部門經(jīng)理汪謙霞感慨說，從去年杭州二手商鋪價格首次開始出現(xiàn)明降，再到今年繼續(xù)下調(diào)，二手街鋪的境遇可以用“一落千丈”來形容。

    新華路看過去空鋪不少
    空鋪頻現(xiàn)，換手頻繁 延安路附近街鋪出現(xiàn)斷點

    二手商鋪今年依然是不景氣，租金高，生意差，開店的人越來越少了。跟一手開發(fā)商相比，二手鋪的房東都是個人，在不缺錢的情況下很難做出大幅降價的決定，所以，一個直觀的現(xiàn)象是，街邊的空鋪越來越多，而且很多傳統(tǒng)意義上的好地段也出現(xiàn)了這樣的局面，比如新華路、鳳起路、體育場路、湖墅南路等等。這在前幾年是絕不可能出現(xiàn)的情況，以前這些鬧市地段都是一鋪難求的，即便有商鋪退出也很快就有下家接手。

    和空鋪相應(yīng)的另一個現(xiàn)象是，街邊商鋪換手頻繁。陳小姐上周去慶春電影大世界看《大圣歸來》，難得從武林廣場一路步行過去，穿過了體育場路、絲綢城和新華路，才發(fā)現(xiàn)好幾家開了多年的品牌大店均已改頭換面，店鋪的更換率很高。“其中新華路表現(xiàn)得蠻明顯的，這條路前兩年還常走，這兩年比較少來，因此感覺到了巨大的變化。雖然還是以服裝店、餐飲店為主，但是六七成以上的品牌都已更換，一路過去甚至看到了四五個空鋪，這在以前從未出現(xiàn)。”

    體育場路、延安路等路段事實上也情況類似。繼體育場路和中山路交叉口處的江南布衣旗艦店撤離之后，體育場路上曾經(jīng)占據(jù)了三層碩大店面的COCOON（可可尼）也于五一前夕關(guān)門了，昨天記者路過看到這一店面仍未開張，但據(jù)稱已有下家，將開始裝修。再往西走，中山北路到百大之間的這一段體育場路，由于被列入百井坊巷拆遷范圍，開了多年的步步高和綠洲等均已歇業(yè)；再往西到雷迪森，老店周大福也已撤離。

    延安路北段，也就是武林銀泰對面位置，在經(jīng)歷完地鐵修建的折騰之后，仍不復(fù)昔日榮光。聚集于此的珠寶店陣列里，默默地撤走了兩家品牌，一家是越王珠寶，另一家還是周大福。往南走到鳳起路交叉口這一段，奧康、紅蜻蜓、ME&CITY、美特斯邦威等也已撤離，略值得安慰的是，ME&CITY的轉(zhuǎn)角三層大鋪，已獲國美接手。昔日盛極的延安路，如今空鋪連連，整條街上已到處都是斷點。而上述這些大家耳熟能詳?shù)穆范�，如今店鋪頻繁更替關(guān)張，不免給人以“人是物非”的感覺。

    二手商鋪租金再度普降一成 但強(qiáng)者恒強(qiáng)，工聯(lián)附近街鋪逆市走好

    至于二手商鋪租金，今年仍然在降，同比去年上半年的降幅在一成左右。可不要小看這一成的幅度，一來，在前幾年街鋪的好行情下，每年租金遞增5%是正常水平；二來，杭州街鋪租金一直屏到去年才首次出現(xiàn)明顯下跌，降幅環(huán)比在一成以上，而今年上半年的租金是在去年降了的低位基礎(chǔ)上再降一成，也就是說，現(xiàn)在的街鋪比起前幾年來跌了20-30%的比比皆是。“很多商鋪的年租金下降了大約兩三萬元，去年租30萬的，今年一般能租27、28萬。”沐和商業(yè)地產(chǎn)的徐經(jīng)理介紹說。

    但即便是這樣，還是有不少街鋪租不出去，這也是為什么街上常常會看到空鋪的一大原因。比如慶春東路靠近秋濤路的一間商鋪，原來是服裝鋪，85方的面積年租金40多萬，掛了一個月了一直乏人問津；中山北路的一間大面積商鋪，原來也是服裝店，年租金36萬，現(xiàn)在降到30萬，租了一段時間還是沒找到下家；更有甚者，延安路周邊區(qū)域的一間商鋪，原先高的時候年租金要200多萬，現(xiàn)在房東發(fā)了狠心腰斬，降到100萬，但依然還沒能成功租出去。

    二手商鋪“大盤”普遍行情不好，但也有一些路段和業(yè)態(tài)是例外，就像股市里的“強(qiáng)股恒強(qiáng)”。比如延安路上的工聯(lián)附近一帶，就是去年至今的商鋪最熱門地段。之前這一帶也受到了地鐵施工的影響，因此前期租金已經(jīng)降到低位，這一兩年來隨著地鐵的開通、湖濱銀泰IN77各區(qū)域的順利開出、蘋果旗艦店的加盟等利好一一實現(xiàn)，人氣爆棚，再加景區(qū)概念的加持，人流量甚至比全盛時期的延安路還要多。“所以今年這一帶的商鋪生意很好，比起前期的租金低點來，現(xiàn)在逆市漲了兩三成的為數(shù)不少。”汪謙霞舉例稱。的確，在體育場路和延安路交叉口附近連關(guān)兩家門店的周大福，也在工聯(lián)附近選中了一家大店。

    從業(yè)態(tài)來看，服裝、百貨類店鋪已式微很久，目前惟一還能逆市上漲的只剩下一些餐飲街鋪。“餐飲鋪由于對店鋪條件有較高要求，在市中心范圍比較稀有，同時民以食為天，這也是少數(shù)不受電商沖擊的業(yè)態(tài)之一。因此在街鋪租金普跌的情況下，上半年餐飲鋪的租金仍然保持住了微微上漲的勢頭，漲幅在5%左右。”徐經(jīng)理表示。

    二手商鋪買賣同陷僵局 綜合體大量出現(xiàn)產(chǎn)生巨大沖擊

    二手商鋪租賃市場不景氣，買賣市場也同樣陷入了僵局，現(xiàn)在能夠順利交易的單子很少。

    二手商鋪房東中，有一部分人不缺錢，覺得既然要大幅降價才能出手，那就先不賣了吧，放著；另一部分或者缺錢用，或者不看好接下去行情認(rèn)為不賣掉就是筆死錢，這一批房東才會主觀上愿意多降點價，來換取資金的回籠。然而行情今非昔比了，前兩年如果房東愿意多降一點出手，買家往往會搶著要；但現(xiàn)在，房東肯降，買家也不一定買賬，一般都要售價明顯低于市場價，才能撬動買家下單。

    汪謙霞舉例解釋說：“心態(tài)上明顯有變化。前兩年如果商鋪的租金回報率有三四個點，客戶一般會下單；現(xiàn)在即便能有五六個點，客戶也依然很猶豫。因為現(xiàn)在商鋪售價上不去，客戶就會很看重租金，一般只有那些售價猛降的商鋪，回報率能高達(dá)八九個點，才能夠讓買家比較果斷地下單。”

    從去年到今年，無論是出租還是買賣，影響街鋪行情每況愈下的一個新的原因，是綜合體對于人流和消費的強(qiáng)力吸附和分流作用，這也深深影響了人們的出行方式和消費習(xí)慣。從2013年起，杭州才開始正式邁入綜合體時代，西溪印象城、城西銀泰城、西田城紛紛開出，去年又迎來湖濱銀泰IN77、萬達(dá)廣場、中大銀泰城、水晶城的全面開放，再加上其他的小型商業(yè)綜合體，現(xiàn)在可供人們吃喝玩樂的選擇太多了。

    “從這個角度來看，同為受到電商沖擊的實體店鋪，街鋪比起綜合體商鋪來又是更低一級的商業(yè)形態(tài)。綜合體提供了更為舒適亮麗的空間體驗、更方便的大型停車場，閑逛完全在室內(nèi)空間不受天氣影響，吃喝玩樂全部集中在一起，人們的業(yè)態(tài)和品牌選擇面都更廣，與之相比，街鋪的吸引力自然是弱多了。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著未來綜合體項目的大量面市，綜合體之間也將產(chǎn)生激烈的競爭，在此情況下街鋪還將面臨更大的考驗，如何破局確實是個棘手難題。