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    11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議上首次表態(tài)要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存到底到了何種高度？按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，包括寫字樓、住宅在內(nèi)的新建商品房庫(kù)存，截至10月底又比9月增加了2122萬平方米。

    但業(yè)內(nèi)人士表示，去庫(kù)存壓力最大的并不是住宅，而是寫字樓等商業(yè)辦公產(chǎn)品，如果單從新建住宅來看，由于樓市調(diào)控政策放松、房貸利率降低，今年全國(guó)整體銷售情況普遍比2014年更好，賣出了更多房子。

    信息服務(wù)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn)。四個(gè)一線城市的庫(kù)存量全部下跌，其中排名第一的北京為1072萬平方米，同比跌2%，消化周期不到11個(gè)月。

    而在納入統(tǒng)計(jì)的39個(gè)城市中，有32個(gè)城市的新建商品住宅(不含寫字樓)庫(kù)存量、消化周期都比2014年同期出現(xiàn)下降，只有7個(gè)城市(重慶、青島、鄭州、西安、徐州、煙臺(tái)、宜興)庫(kù)存量出現(xiàn)同比上升，增幅最大為宜興，同比大漲290%。

    39個(gè)城市中，截至10月庫(kù)存量最大的城市是沈陽(yáng)(2959萬平方米)、西安(2225萬平方米)、青島(2155萬平方米)，庫(kù)存消化周期最長(zhǎng)的城市是宜興(35.7個(gè)月)、煙臺(tái)(25.8個(gè)月)、大連(25.6個(gè)月)、沈陽(yáng)(24.7個(gè)月)。

    值得一提的是，雖然樓市在去庫(kù)存方面已有了比去年更好的表現(xiàn)，但城市分化也日趨明顯，此外，還有大批未納入統(tǒng)計(jì)樣本的三四線城市，庫(kù)存壓力較大。

    去庫(kù)存，在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，沒有哪個(gè)時(shí)刻會(huì)像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

    一時(shí)間，去庫(kù)存成為焦點(diǎn)。市場(chǎng)對(duì)于庫(kù)存的消化究竟有多急迫？房企究竟如何應(yīng)對(duì)？以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風(fēng)港？

    庫(kù)存壓頂

    一二線樓市成交熱火朝天的表象之下，樓市的庫(kù)存規(guī)模仍在擴(kuò)大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)，今年截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達(dá)到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

    高企的庫(kù)存得到中央的高度關(guān)注。11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平特地提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

    事實(shí)上，這并不是對(duì)房地產(chǎn)的首次“中央級(jí)喊話”。2013年10月，習(xí)近平在主持“加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”的第十次集體學(xué)習(xí)中，提到“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”。隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，兩年后決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。這背后折射出國(guó)內(nèi)樓市庫(kù)存進(jìn)入了一輪新的博弈期。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年9月末，全國(guó)商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底，全國(guó)商品房待售面積增加了23996萬平方米，上漲幅度達(dá)到53.8%。如果按照單套面積90平方米計(jì)算，大約增加了超260萬套房源。

    “房地產(chǎn)增速在四五年前都保持在每年20%，近兩年降到10%，甚至個(gè)位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統(tǒng)計(jì)水分，跟通脹再一對(duì)應(yīng)，可能沒有增長(zhǎng)。”本月，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到的是負(fù)拉動(dòng)作用，“不能再讓這個(gè)行業(yè)的庫(kù)存繼續(xù)增加”。

    營(yíng)銷手段推陳出新

    值得一提的是，早在中央喊話之前，因遭遇了頻繁的市場(chǎng)波動(dòng)，房企對(duì)于“去庫(kù)存”已有共識(shí)。

    “去庫(kù)存，從2012年開始便在龍湖內(nèi)部反復(fù)被提起，但在去年已經(jīng)成為關(guān)鍵詞。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤(rùn)空間以及壓縮土地儲(chǔ)備總量進(jìn)行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對(duì)存貨控制目標(biāo)：2015年控制在80億至90億，2016年控制在60億至70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

    無獨(dú)有偶，作為規(guī)模型標(biāo)桿房企的恒大地產(chǎn)，在今年前10個(gè)月率先完成預(yù)定的1500億元的銷售目標(biāo)后并未止步，而是選擇進(jìn)一步上調(diào)銷售目標(biāo)至1800億元，增幅達(dá)20%。據(jù)接近恒大地產(chǎn)的人士透露，此次目標(biāo)上調(diào)是針對(duì)旗下所有項(xiàng)目展開，并非僅僅針對(duì)三四線城市。

    綜合多家房企的推盤計(jì)劃可看出，下半年以來去庫(kù)存步伐明顯加快。比如，碧桂園下半年推盤數(shù)量為50個(gè)，貨值達(dá)800億元;招商地產(chǎn)也在下半年新推500億貨值。

    此外，通過更新營(yíng)銷手段促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)去化目的的房企也不在少數(shù)。如綠地推出了金融產(chǎn)品“置業(yè)寶”，即購(gòu)房者買房后，在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品用于旅游地產(chǎn)和商鋪等非剛需物業(yè)上，加強(qiáng)其投資屬性，對(duì)銷售起到了有力支撐。越秀地產(chǎn)也推出了“認(rèn)籌寶”和“眾籌寶”，同樣有促進(jìn)購(gòu)房者簽約意愿的作用。

    值得一提的是，在今年一二線城市土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，品牌房企扎堆，地王頻現(xiàn)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房企拿地在逐漸調(diào)整，針對(duì)三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

    “壓貨”對(duì)賭明年市場(chǎng)

    隨著貨幣政策的持續(xù)放松，以及未來市場(chǎng)看漲的預(yù)期，開發(fā)商對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)也有著不同的“策略”。

    以北上廣深為代表的一二線城市，樓市回暖，但今年前10個(gè)月房企的銷售表現(xiàn)并沒有全面喜人。除萬科、恒大等外，包括綠地、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬和公館 遠(yuǎn)洋一方)、富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 等大型房企在內(nèi)，前10月銷售金額與全年目標(biāo)對(duì)比，大部分只完成七成左右，甚至六成。

    一位全國(guó)性房企相關(guān)人士透露，相比北京、上海“不愁賣”的狀態(tài)，一些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了即使降價(jià)也賣不動(dòng)的情況，去庫(kù)存仍然是一項(xiàng)艱巨而長(zhǎng)期的任務(wù)。“與其強(qiáng)行交易，不如等明年市場(chǎng)有轉(zhuǎn)機(jī)再看。”該人士認(rèn)為，明年的市場(chǎng)應(yīng)該優(yōu)于今年，再加上相關(guān)政策的進(jìn)一步推進(jìn)，或許會(huì)有新的市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)。

    記者從多家房企了解到，隨著整體市場(chǎng)復(fù)蘇，企業(yè)在關(guān)注去化的同時(shí)也追求利潤(rùn)增長(zhǎng)，因而目前多數(shù)房企以價(jià)換量的意愿并不強(qiáng)烈。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，因有巨大的人口吸附力，一線城市住宅價(jià)格依然保持正增長(zhǎng)，而三四線城市呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場(chǎng)供過于求等狀況，它們想要“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口，才能為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動(dòng)力。

    此外，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著去庫(kù)存的定調(diào)，預(yù)計(jì)年底前還將進(jìn)一步出臺(tái)放松及刺激樓市的政策。

    北京樓市并非無風(fēng)險(xiǎn)

    一邊是地王紀(jì)錄頻頻被刷新，一邊是項(xiàng)目開盤即日光，2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下，北京市場(chǎng)的去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)似乎并不急迫。

    “開發(fā)商未必會(huì)急于去庫(kù)存。”某業(yè)內(nèi)人士如是說。

    本周，位于昌平的國(guó)風(fēng)美唐項(xiàng)目銷售人員在咨詢電話中表示，目前項(xiàng)目已無房可售，下次開盤要等到明年，而且會(huì)漲價(jià);位于北五環(huán)外某別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也聲稱，由于產(chǎn)品具有一定稀缺性，并不希望今年賣得太快，“今年這么多地王，對(duì)于我們這些老項(xiàng)目，是利好”。

    點(diǎn)評(píng)：但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京市場(chǎng)保持警惕。業(yè)內(nèi)某資深人士就認(rèn)為，決定市場(chǎng)走向的是供求關(guān)系，和城市并沒有太大關(guān)系。盡管北京樓市整體向好，但仍然存在結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域性失衡，有局部風(fēng)險(xiǎn)。“頻出的地王讓項(xiàng)目被高端化之后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了明顯的高端供大于求、剛需供不應(yīng)求的狀態(tài)。”在該人士看來，通州臺(tái)湖和房山都屬于供需失調(diào)的區(qū)域，會(huì)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。