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    目前國內(nèi)的REITs正處于高速發(fā)展時期，不少企業(yè)已紛紛開始探尋如何在REITs這一新道路上前進。

    作為提升商業(yè)地產(chǎn)流動性最重要的方式之一，資產(chǎn)證券化近幾年逐漸成為地產(chǎn)商們關(guān)注的重點，如萬達的“穩(wěn)賺1號”、鵬華前海萬科REITs等都屬于資產(chǎn)證券化的范疇。其中REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）作為舶來品，這一理念自引入國內(nèi)后獲得了地產(chǎn)商們的青睞。

    專家認為，商業(yè)地產(chǎn)是未來REITs主要方向，主要原因在于商業(yè)地產(chǎn)租金回報率較高且便于統(tǒng)一運作。

    REITs引領(lǐng)新風(fēng)潮

    在日前舉辦的第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上，專家學(xué)者就我國REITs發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展方向進行了解讀。

    隨著資產(chǎn)證券化的興起，REITs正在成為地產(chǎn)商們的關(guān)注熱點。有專家指出，從房地產(chǎn)信托發(fā)展的趨勢看，全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈投資將是信托未來外延式擴張的方向，而REITs將是房地產(chǎn)信托未來創(chuàng)新發(fā)展的突破方向。

    據(jù)了解，REITs又稱房地產(chǎn)信托投資，是一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進行證券化的金融產(chǎn)品，它匯集諸多投資者的資本，通過持有并經(jīng)營公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等收益型房地產(chǎn)，或投資地產(chǎn)相關(guān)證券的公司或商業(yè)信托來進行收益。

    一般而言，REITs是由持有的物業(yè)作為資產(chǎn)池，其未來租金收益及出售變現(xiàn)為現(xiàn)金流作為收入來源而發(fā)行的證券，發(fā)行REITs可以給投資者提供更具流動性的地產(chǎn)投資工具，亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。

    目前國內(nèi)的REITs正處于高速發(fā)展時期，不少企業(yè)也紛紛開始探尋如何在REITs這一新道路上前進，蘇寧集團就是先驅(qū)者之一。

    此前，蘇寧云商聯(lián)合中信金石創(chuàng)設(shè)的“蘇寧云創(chuàng)”私募REITs正式掛牌上市，標(biāo)志著中國首只以商業(yè)物業(yè)租金為支持的商貿(mào)物業(yè)私募“REITs”的誕生。對于這一產(chǎn)品，蘇寧表示，“本次交易將使得公司在交易完成當(dāng)年確認利潤的基礎(chǔ)上，為公司降低資產(chǎn)負債率、改善各項財務(wù)指標(biāo)，并實現(xiàn)現(xiàn)金流入，增加營運資金。”在以萬達、萬科為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營輕資產(chǎn)化成為行業(yè)方向和資產(chǎn)證券化實現(xiàn)REITs突破的關(guān)鍵階段，“蘇寧云創(chuàng)”一時成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域內(nèi)的關(guān)注點之一。

    在第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上，中信金石基金管理有限公司投資部負責(zé)人羅霄鳴發(fā)表了演講，他認為，通過構(gòu)建REITs的產(chǎn)業(yè)鏈條，能夠循環(huán)地以滾動資金進行再投資，從而獲取線下資源，然后再變現(xiàn)，這些方式合在一起就能夠幫助蘇寧在格局中間尋找新的契機。

    除了蘇寧以外，9月30日上市的鵬華前海萬科REITs也吸引了各方注意。作為國內(nèi)首只公募REITs基金，鵬華前海萬科REITs在合同生效后的10年封閉運作期內(nèi)，將以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資萬科前海公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機會。同時，還將以不低于50%的基金資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。普通投資者大約用1萬元，即可成為萬科前海企業(yè)公館的房東，從而分享商業(yè)地產(chǎn)租金收益。

    自上市以來，鵬華前海萬科REITs交投活躍，上市第一天，成交額就超過5000萬元，業(yè)內(nèi)人士對這一基金的投資前景比較期待。

    據(jù)記者了解，目前，國際上REITs所持有的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、零售物業(yè)等，一方面是由于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率較高且較為穩(wěn)定，另一方面商業(yè)地產(chǎn)類型眾多，可通過投資不同類型、不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)分散風(fēng)險。

    我國已出現(xiàn)的私募REITs產(chǎn)品——中信啟航和中信蘇寧，持有物業(yè)分別為寫字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產(chǎn)。專家表示，商業(yè)地產(chǎn)將是未來REITs發(fā)展的主要方向，當(dāng)前制約REITs發(fā)展的除了制度因素外，最主要問題就是物業(yè)回報率較低，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率相對較高，較住宅地產(chǎn)而言更具備REITs化運作的可能性。當(dāng)前一線城市甲級寫字樓市場回報率為6%左右，遠高于住宅地產(chǎn)2%的租金回報率。就寫字樓而言，一線城市或更具備REITs發(fā)展的空間。從當(dāng)前供需狀況來看，北上廣深甲級寫字樓空置率均值在6%左右，顯著低于二線城市的23%。

    助推實體企業(yè)發(fā)展

    盡管REITs在國內(nèi)是個熱點話題，但它并沒有得到有效的推廣和應(yīng)用，一方面是制度原因，另一方面也有不少企業(yè)對它產(chǎn)生誤解，認為只是房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的工具。那么REITs對于實體企業(yè)到底意味著什么？

    “蘇寧云創(chuàng)”的資產(chǎn)證券化，以特定資產(chǎn)管理計劃嵌入私募基金的形式實現(xiàn)了11家優(yōu)質(zhì)門店的基礎(chǔ)資產(chǎn)出表，實現(xiàn)了當(dāng)期40多億規(guī)模的現(xiàn)金流入，獲得資產(chǎn)差價收入近20億元，在彌補當(dāng)年巨額經(jīng)營虧損之后，使得蘇寧電器在2014財年實現(xiàn)了近10億元的當(dāng)年盈利。

    羅霄鳴表示，不少企業(yè)認為現(xiàn)在跟物業(yè)涉及的交易活動都面臨很高稅費，企業(yè)做REITs的成本可能很高。“但是這里面有誤區(qū)，物業(yè)成本真的是企業(yè)關(guān)注的財務(wù)成本嗎？財務(wù)成本更多和經(jīng)營相掛鉤，像蘇寧這樣一個對整個的經(jīng)營毛利率非常敏感的企業(yè)，竟然選擇了用REITs做融資，這個時候財務(wù)成本就不重要嗎？所謂的成本的節(jié)約只是自己企業(yè)內(nèi)部投資部門對主業(yè)經(jīng)營部門的補貼，這種情況下拆開單獨看，它應(yīng)該是真正的跟你的物業(yè)投資部門相掛鉤的行為，它帶來的額外的成本并不應(yīng)該進入到經(jīng)營部門的業(yè)務(wù)考量中去。如果單純的從物業(yè)是否該投資、變現(xiàn)的角度看，可能會大不一樣，財務(wù)測算也會有不同表現(xiàn)。”

    此外，羅霄鳴還認為，用REITs做資本運作也并不僅僅是為了融資。對蘇寧而言，它的REITs產(chǎn)品就并不單單只是一個融資工具。“對于一般性的企業(yè)，其實自持物業(yè)部分應(yīng)該單獨掐出來，當(dāng)你持有物業(yè)是自身行為的時候，我們REITs這個動作其實更多的是利大于弊的。就像持有股票一樣，如果說完全不考慮它在資本市場進行交易，這個東西本身對于你的資產(chǎn)配制管理是非常低效的，如果充分地把它當(dāng)成投資工具，那就非常重要。所以REITs并不僅僅是一個融資工具，可以跟企業(yè)的戰(zhàn)略相結(jié)合，也可以跟企業(yè)資產(chǎn)管理考量相結(jié)合。”

    探索中前進

    在國外較為成熟的金融體系下，商業(yè)不動產(chǎn)是最為重要的基礎(chǔ)資產(chǎn)之一。得益于REITs具有較高長期回報率、能實現(xiàn)政府、開發(fā)商和投資者的共贏、可使房地產(chǎn)投資化整為零等優(yōu)勢，國外REITs最近40 年一直保持高增長，截至2015年1 月，美國上市開發(fā)商總市值520 億美元，而上市REITs 總市值達9594 億美元。但目前國內(nèi)由于種種原因，REITs一直缺乏相關(guān)制度和法規(guī)政策的支持，在這種情況下，開發(fā)商和業(yè)主就會為提高投資流動性和信息透明度開辟其他途徑，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融投資的創(chuàng)新。

    實際上，作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領(lǐng)跑者，高和資本5年前就開始“資產(chǎn)精裝修”模式的嘗試，這也是高和在私募REITs探索之路上的第一步。“資產(chǎn)精裝修”創(chuàng)造了優(yōu)異的投資業(yè)績，但該模式僅針對超高凈值和高凈值客戶，投資門檻達千萬元甚至億元人民幣以上。

    但高和也未忽視普通投資者這個逐漸龐大的市場，今年1月高和資本發(fā)布了運用眾籌理念創(chuàng)新設(shè)計的私募REITs產(chǎn)品“高和寶”，面向內(nèi)部員工發(fā)售，投資門檻僅5萬元，同時不失高收益，希望通過金融創(chuàng)新的方式使商業(yè)地產(chǎn)這頭非常笨重的大象“飛起來”。這一產(chǎn)品的推出打破了高凈值投資人和機構(gòu)投資人壟斷核心商業(yè)物業(yè)投資市場的局面，并獲得了巨大成功，一天之內(nèi)認購即超3倍。

    高和資本推出的高和寶包括高系列、和系列、暢系列。住建部政策研究中心主任秦虹在第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上向記者表示，在持有階段的高和寶，通過互聯(lián)網(wǎng)金融來投資它的商業(yè)地產(chǎn)的租金回報項目，可以說在一定程度上有私募REITs的性質(zhì)，可被視為類私募REITs。“在中國的REITs還沒有正式管理規(guī)定、廣泛推行和具有廣泛交易場所這些規(guī)則制定的情況下，互聯(lián)網(wǎng)金融的私募REITs的出現(xiàn)可以說也是一個積極的探索。它把過去大額的商業(yè)地產(chǎn)、低頻交易的商業(yè)地產(chǎn)變成了小額的眾人投資的高頻交易的私募地產(chǎn)，這是對資產(chǎn)證券化發(fā)展的一個積極的探索。”

    除了企業(yè)的積極行動，政府對REITs這一中國市場的新興事物的探索也正在進行。在鵬華前海萬科REITs的推出過程中，證監(jiān)會的支持就起到了重要的作用。鵬華基金副總裁高鵬在第十一屆中國地產(chǎn)金融年會上說：“我們是從2012年開始在前海尋找能夠做公募REITs的標(biāo)的物，也有幾輪更換，到2014年9月份我們打算跟萬科聯(lián)手做試點，從2014年9月份開始到2015年4月份報到證監(jiān)會，實際上這里面有很多法規(guī)要融合�，F(xiàn)在看本身這個產(chǎn)品有很多被市場購并的地方，所以從這點突破來講，中國證監(jiān)會對股權(quán)類的REITs是給予極大的支持。”

    今年初，住建部出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，其中提及“大力發(fā)展住宅租賃市場是開啟REITs的必由之路”，但并未過多描述如何開啟。盡管目前政府還沒有明確的REITs相關(guān)政策，但日前中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會對外披露了一份由其制定的《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》（中房學(xué)〔2015〕4號），被稱之為當(dāng)前首個中國版REITs專業(yè)物業(yè)評估規(guī)范性文件。

    業(yè)內(nèi)人士表示，這會促進中國REITs的進一步發(fā)展，但部分環(huán)節(jié)仍需分工和獨立，尤其是評估機構(gòu)的獨立性需要決策層去推動。

    從去年中信啟航專項資管計劃登陸深交所進行協(xié)議轉(zhuǎn)讓，到前不久鵬華前海萬科公募REITs上市，中國版的REITs正在實踐層面的探索路上不斷前行。但第一太平戴維斯高級董事黃國鈞表示，嚴格意義上，上述REITs產(chǎn)品還不是真正意義上的公募REITs產(chǎn)品，跟國際上的REITs還有很大差距。

    目前國內(nèi)這些類REITs產(chǎn)品主要存在三方面的問題，一是針對特定投資人，無法在公開市場發(fā)行并交易二是有預(yù)期年化收益，和市場波動并不掛鉤；三是無法做到像上市公司那樣，進行公開的信息披露。

    有關(guān)專家認為，REITs的推廣需要多個領(lǐng)域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務(wù)部門對租賃物業(yè)實行稅收優(yōu)惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會進入這一領(lǐng)域。