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    朱中一建議穩(wěn)定新增投資

    雖然很多省份宣布一季度房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，但是來自中房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年一季度房地產(chǎn)和土地投資情況仍然不理想。

    4月23日，中房協(xié)秘書長朱中一在中國社科院房地產(chǎn)藍皮書發(fā)布會上介紹，今年一季度全國房地產(chǎn)投資增幅為4.1%，同比下降了28.2%。土地開發(fā)投資下降了12.4%。房地產(chǎn)企業(yè)購置、開發(fā)、新開工土地投資分別下降40.1%、11.3%、16.2%。

    對于持續(xù)下降的房地產(chǎn)投資增幅，朱中一建議各級政府從長遠著手，對當前市場保持平常心態(tài)。各級政府出臺調(diào)控政策時，不僅要著眼當下，更要制訂長期的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策。

    應重視增量

    中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心研究員李景國表示，基于擴大內(nèi)需投資等因素考慮，今年下半年房價和交易量可能企穩(wěn)，結(jié)束連綿下跌的勢頭。

    李景國的信心來自于各級地方政府在一季度做的大量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的工作。4月初，全國主要省份基本都發(fā)布了本省房地產(chǎn)市場一季度運行情況報告，皆表示當?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行企穩(wěn)。

    朱中一表示，去年年底下發(fā)的國務院“131號文”已經(jīng)授權(quán)地方政府因地制宜地采取措施來穩(wěn)定當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。其中，最重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資。因為對于地方政府來說，房地產(chǎn)投資是拉動GDP的重要支柱，其對地方經(jīng)濟增長意義很大。

    例如，北京市加大了土地一級開發(fā)的投資力度。北京市土地儲備中心準備投資1000億元，新增4700公頃土地儲備。“這是地方政府提振市場信心的表現(xiàn)。”中國社科院城市環(huán)境中心研究員牛鳳瑞如是說。

    “從全國來看，一季度多數(shù)地方政府都采取了積極措施穩(wěn)定樓市，有的加大土地儲備投資、有的收購商品房作為保障房。”牛鳳瑞說，很多地方政府采取從市場上收購商品房作為保障房的方式來穩(wěn)定市場，而這種做法也得到了建設(shè)部等主管部門的肯定。

    中國土地規(guī)劃勘測院一位專家在上述藍皮書發(fā)布會上表示，一季度地方政府在土地供應和土地投資上也改變了去年以來的消極態(tài)度。

    “政府經(jīng)常處于兩難的尷尬境地，不賣地有壓力，賣地賣不出好價錢。”上述專家表示，今年一季度雖然很多土地仍是以底價成交，而且土地流標率仍較高，但是地方政府改變了消極態(tài)度。從今年一季度開始，都在積極保持供應量，主要是加大土地一級開發(fā)，增加土地儲備。

    但是，朱中一表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資，但是，很多地方政府忽視了新增投資的持續(xù)拉動作用，而將主要精力放在消化存量上。地方政府出臺了不少刺激房屋購買的措施，但是并沒有給房地產(chǎn)開發(fā)投資出臺足夠的稅收、金融等優(yōu)惠政策。

    “穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要做好穩(wěn)定投資和消化存量的關(guān)系。”朱中一表示，目前存量壓力也不小，有的地方政府會為了穩(wěn)定房價而減少土地供應，或?qū)π略鐾恋亻_發(fā)投資放緩，這樣很容易使土地市場在長期供應上出現(xiàn)失衡。

    如果當前土地供應過少，而按照房地產(chǎn)行業(yè)周期，2-3年后可能會因為土地供應不足，而出現(xiàn)房價暴漲的情況，這不符合穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控要求。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資、購置土地面積、完成土地開發(fā)面積和房屋開工面積持續(xù)大幅度下降，可能會為2-3年后的宏觀經(jīng)濟運行埋下隱患。

    “雖然當前存量消化壓力不小，但是地方政府應高度重視這個事情，將新增開發(fā)投資保持一定規(guī)模，把盤活存量作為一個有效供給的成分來考慮。”朱中一說。

    需保證多層次供應

    當前，限價房等中小套型、中低價位的商品房也面臨是否退市的爭議。而很多地方政府已經(jīng)提出停建限價房的建議。

    朱中一表示，多層次住房需求的理念不應該丟。當前房地產(chǎn)市場低迷的時候，開發(fā)企業(yè)和地方政府都將如何恢復市場作為第一要務。但是，朱中一建議，地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施中，不應該忽視分層次供應的理念。

    中國社科院研究員易憲容4月23日在搜狐財經(jīng)舉辦的“打破樓市僵局”論壇中對本報記者表示，不反對一些地方政府從市場上收購商品房做經(jīng)濟適用房的做法，但是政府一定不能為高房價買單。

    朱中一認為，當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作中，還必須處理好住房保障與市場協(xié)調(diào)的關(guān)系。

    由于住房保障目前逐步開始與地方官員的政績考核掛鉤，很多地方政府都公布了龐大的保障性住房建設(shè)計劃。朱中一認為，地方建設(shè)保障性住房應該量力而行，而且給予地方政府充分的授權(quán)，采取市場收購、貨幣補貼等方式來解決住房保障問題，而非單純地大規(guī)模建設(shè)保障性住房。

    北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新對本報記者說，經(jīng)濟適用房目前雖然在北京等一線城市仍有需求空間，但是建設(shè)經(jīng)濟適用房應該讓地方政府根據(jù)實際來操作。

    今年年初的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，今年經(jīng)濟適用房要建設(shè)130萬套。

    由于目前各地已經(jīng)開工的經(jīng)濟適用房規(guī)模較大，僅北京、上海等大城市就可以完成這個建設(shè)任務。因此130萬套對全國來說，目前不是一個壓力。

    朱中一表示，中央投資住房保障資金應該首先用于廉租房建設(shè)，地方政府解決其他人群的住房保障問題，可以根據(jù)地方實際來進行。

    李景國建議說，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還應該對住房消費和住房補貼進行系列的改革，尤其要改革目前的公積金管理制度，將其改為居民住房儲蓄補貼。將住房保障資金從建設(shè)環(huán)節(jié)的補貼，改為終端消費環(huán)節(jié)的補貼。

    同時，住房保障還應該擴大保障面，將進城農(nóng)民工等納入城市住房保障范圍。而對于目前有的城市已經(jīng)啟動的“夾心層”住房保障研究問題，牛鳳瑞等專家認為，應該繼續(xù)推進。

    朱中一對記者說，當前應該考慮一個房地產(chǎn)市場的中長期規(guī)劃和中長期政策制定，以穩(wěn)定市場信心，同時使地方政府的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場舉措具有依據(jù)，避免盲目性。