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    5月15日，杭州第九屆人居展即將召開(kāi)，這也意味著樓市每年的黃金銷(xiāo)售期即將來(lái)臨。與此相呼應(yīng)的是，杭州商品房單日交易屢屢放出巨量：杭州透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，2009年前4個(gè)月，杭州主城區(qū)日均賣(mài)房117套，而在樓市最高峰的2007年，日均售房107套。

　　樓市成交一個(gè)新的紀(jì)錄正在產(chǎn)生，1~4月杭州主城區(qū)共賣(mài)房13999套，創(chuàng)下歷史的新高。

　　9個(gè)月的低迷徘徊迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)

　　按照業(yè)內(nèi)對(duì)樓市的基本判斷，如果主城區(qū)日均交易量在七八十套以上，那么樓市基本上可以說(shuō)是一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)，如果在100套以上，那么暖意很濃。而從杭州的歷史交易量看，3月之前的整整9個(gè)月交易量沒(méi)有在2200套以上了；如果除掉去年5月的“曇花一現(xiàn)”的放量，那么已經(jīng)整整14個(gè)月一直在低谷中徘徊。

　　事實(shí)上，自2007年6月杭州主城區(qū)商品房賣(mài)出6465套的巨量之后，樓市成交就開(kāi)始進(jìn)入下降通道。在今年3月之前的9個(gè)月時(shí)間杭州主城區(qū)商品房成交量基本在1000~2000套/月的區(qū)間內(nèi)徘徊。

　　樓市“回暖”從今年3月份開(kāi)始逐漸成為市場(chǎng)上比較主流的聲音，整個(gè)3月創(chuàng)下了4767套的成交量，日均153套，是9個(gè)月來(lái)的新高；

　　4月，再次勢(shì)如破竹，日均208套，總成交6267套，僅比近幾年來(lái)的歷史最高紀(jì)錄少了198套；

　　5月，依舊“氣勢(shì)洶洶”，自5月1日來(lái)，每日成交量都在210套以上，紅5月火爆開(kāi)局。

　　連續(xù)三個(gè)月的放量成交已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。說(shuō)“回暖”這個(gè)詞，其實(shí)已比較有底氣。

　　今年來(lái)日均售房120套；

　　日均新增房源77套

　　市場(chǎng)回暖后，人們最關(guān)心的就是房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲不漲，關(guān)鍵還在于供求關(guān)系，對(duì)今年以來(lái)的供求關(guān)系進(jìn)行梳理，我們可以發(fā)現(xiàn)，今年的消化速度確實(shí)比較快，消化速度已快過(guò)新增房源數(shù)，但房源缺口不大，不存在快速上漲的基礎(chǔ)。

　　根據(jù)我們前面對(duì)杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1月1日至5月3日，杭州主城區(qū)實(shí)際銷(xiāo)售商品房14754套，相當(dāng)于每天賣(mài)出120套房子。

　　而新增有多少呢？記者根據(jù)商品房預(yù)售許可證的申領(lǐng)時(shí)間進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：今年1月1日~5月3日，杭州主城區(qū)商品房的新增量為9468套，日均77套。商品房新增量一直呈遞增趨勢(shì)。今年4月1日~5月3日杭州主城區(qū)新增商品房達(dá)5190套，在前四個(gè)月新增總量中占比達(dá)55%，比1~3月新增量的總和還要多。

　　日均120套的消化量和77套的新增量看起來(lái)確實(shí)存在著43套的缺口，但現(xiàn)實(shí)情況是，市場(chǎng)上至今還有2.4萬(wàn)套左右的存量。這43套的缺口，只用存量就可支撐1年半時(shí)間。

　　對(duì)杭州商品房的供應(yīng)情況進(jìn)行整理，我們會(huì)看到，杭州主城區(qū)商品房供應(yīng)量最小值出現(xiàn)在2007年8月~11月，整體供應(yīng)量已不到萬(wàn)套，而從2007年11月后直線(xiàn)上升，到去年11月達(dá)到歷史最高峰，為41463套。

　　此后，在各開(kāi)發(fā)商減少推盤(pán)量，推遲項(xiàng)目進(jìn)度等因素的影響下，加上市場(chǎng)本身成交的好轉(zhuǎn)，存量房源逐漸下降，至5月6日，約為2.4萬(wàn)套左右，這一數(shù)據(jù)比上一波樓市行情啟動(dòng)的2007年初尚多出六七千套。

　　今年3月成交均價(jià)創(chuàng)下17個(gè)月來(lái)的新低

　　降價(jià)換市場(chǎng)的特征仍非常明顯

　　事實(shí)上，最近的幾次采訪(fǎng)中不止一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者吹風(fēng)，稱(chēng)“取消現(xiàn)有優(yōu)惠是大勢(shì)所趨”。甚至有些開(kāi)發(fā)商順勢(shì)出擊，趁機(jī)小漲了一把，只是漲價(jià)幅度不高，一般在100~300元/平方米。

　　“市場(chǎng)好了，有漲價(jià)沖動(dòng)再正常不過(guò)，哪個(gè)生意人沒(méi)有？開(kāi)發(fā)商也有，只是現(xiàn)在多數(shù)人都不敢盲目漲價(jià)。”一家本地房企高層說(shuō)，現(xiàn)在會(huì)考慮調(diào)價(jià)的樓盤(pán)只有兩種，一種是開(kāi)盤(pán)后短期內(nèi)銷(xiāo)售率超過(guò)70%，后期銷(xiāo)售壓力不大，那么稍微漲個(gè)三五百元，多得些利潤(rùn)；另一種是去年年底時(shí)低價(jià)入市，趁著現(xiàn)在這波行情，調(diào)整價(jià)格，給前期業(yè)主一點(diǎn)信心。

　　但開(kāi)發(fā)商雖漲價(jià)心癢難耐，卻不敢輕舉妄動(dòng)。“槍打出頭鳥(niǎo)啊，這個(gè)時(shí)候大幅提價(jià)，一來(lái)是把客戶(hù)往門(mén)外推，給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手機(jī)會(huì)，二來(lái)也容易引起監(jiān)管部門(mén)的注意，錢(qián)沒(méi)多賺多少，惹一身麻煩，犯不著。”

　　如果我們以2006年1月~2009年4月為樣本時(shí)間段，可以發(fā)現(xiàn)，目前杭州主城區(qū)今年商品房的放量是以?xún)r(jià)格的調(diào)整為基礎(chǔ)的。

　　2007年5月后，杭州樓價(jià)逐步開(kāi)始上漲，至2008年9月萬(wàn)科降價(jià)之時(shí)達(dá)到歷史最高峰，為18263元/平方米；此后，又開(kāi)始逐步下降，到今年3月，達(dá)10780元/平方米，為17個(gè)月來(lái)的新低。

　　可以說(shuō)，目前的成交放量仍以?xún)r(jià)格的調(diào)整為基礎(chǔ)。

　　“其實(shí)目前為止宏觀經(jīng)濟(jì)面還沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)袁志鋼透露，他一直在關(guān)注城市用電情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)近幾個(gè)月來(lái)杭州、上海都沒(méi)有出現(xiàn)往年用電緊張問(wèn)題，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資上升了，但工業(yè)增加值增速仍是下降的。“這說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有恢復(fù)過(guò)來(lái)。”土地、政策面，想漲價(jià)還缺“借口”

　　很難準(zhǔn)確地說(shuō)，接下去房?jī)r(jià)會(huì)走高還是走低，但至少在今年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩是肯定的。

　　“在我印象中，杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅震蕩只有兩次，一次是商品房交易起征個(gè)人所得稅，另一次是2007年連續(xù)出現(xiàn)多幅高價(jià)土地出讓。”一位入行十幾年的業(yè)內(nèi)人士回憶說(shuō)，盡管曾對(duì)那兩波房?jī)r(jià)上漲起過(guò)作用的因素很多，但這兩個(gè)原因最直接，而且是“立竿見(jiàn)影”。

　　兩波漲價(jià)背后，一個(gè)用政策做借口，一個(gè)拿地價(jià)當(dāng)理由，只是現(xiàn)在，這兩點(diǎn)似乎都“論據(jù)”不足。政策面上，除了4月末國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的大限外，沒(méi)有其他新的消息。

　　土地市場(chǎng)上，今年1月份以來(lái)，杭州一共才成交一塊宅地，以底價(jià)加價(jià)20萬(wàn)元成交。“現(xiàn)在很多房企都在看地，但他們的心態(tài)都很一致，就是等待政府降低土地起價(jià)后再出手。現(xiàn)在可以說(shuō)又是一輪政府和開(kāi)發(fā)商的博弈。”一位業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō)。

　　要警惕開(kāi)發(fā)商的“饑餓療法”

　　在杭州房源存量最少的2007年八九月份，正是開(kāi)發(fā)商大肆捂盤(pán)之時(shí)�，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商不會(huì)有意捂盤(pán)，因?yàn)榭焖倩鼗\資金仍非常重要，但以“饑餓療法”制造熱銷(xiāo)行情——這已經(jīng)有些苗頭了。

　　今年以來(lái)新增的房源中很多都是三四千平方米就申領(lǐng)一張預(yù)售證，一次只推出五六十套房源，有些哪怕領(lǐng)了三四百套的預(yù)售證，卻也分批銷(xiāo)售。濱江區(qū)某樓盤(pán)，短短四十天內(nèi)申領(lǐng)了四次預(yù)售證共420套房源，是典型的“小批量多次”推盤(pán)。

　 “看杭州單個(gè)市場(chǎng)，現(xiàn)在的成交量是非常好，但其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像杭州這樣明顯回暖，世界經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有好轉(zhuǎn)，一時(shí)一地的‘回暖’可能嗎？即使可能，又能持續(xù)多久呢？”某上市房企老總私下說(shuō)，今年有這一波回暖行情確實(shí)解了很多樓盤(pán)的燃眉之急，但就此認(rèn)為冬天過(guò)去了，還為時(shí)太早。“別人怎么做我不知道，但我會(huì)繼續(xù)采取保守戰(zhàn)略。”