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　　下沙，一度是投資客青睞的“寶地”。2009年和2010年兩年時(shí)間內(nèi)，大批溫州臺(tái)州地區(qū)的投資客群涌入該板塊，高價(jià)入手大批房源后，卻迎來了房地產(chǎn)調(diào)控。這些高位接盤的投資客也因此付出慘痛的代價(jià)，直至今日，他們依舊沒有解套。

　　今年春節(jié)過后，杭州房價(jià)大漲，投資型需求再次爆發(fā)。記者研究數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，少數(shù)板塊如城東新城、錢江世紀(jì)城等，投資客群的比例已經(jīng)超過了50%，堪比當(dāng)年的下沙。日后，這些板塊的投資客會(huì)遭遇相似的滑鐵盧嗎？

　　無人接盤的下沙
　　讓投資客遭遇滑鐵盧

　　2009年的下沙，讓購房者充滿期待。當(dāng)時(shí)，這一板塊的利好讓人看花了眼，眾多高校把總部搬遷至下沙，杭州的第一條地鐵就將貫穿整個(gè)下沙直通市中心，再加上下沙作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有眾多產(chǎn)業(yè)和外企陸續(xù)進(jìn)駐。在2009年的杭州人居展上，下沙的樓盤被打上了“宜業(yè)、宜學(xué)、宜居”的標(biāo)簽，甚至有人預(yù)言下沙的房價(jià)會(huì)漲到三萬以上。

　　誰曾想，那就是下沙樓市最輝煌的時(shí)刻。在接下去的幾年里，該板塊的房價(jià)一直在走下坡路，直至今日仍有許多在那時(shí)候入場的投資客被套牢。

　　漢嘉地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年5月，下沙的成交均價(jià)一度突破20000元/㎡，而如今下沙沿江板塊的新房價(jià)格才10000元/㎡。

　　為什么倍受期待的下沙卻迎來了房價(jià)腰斬的結(jié)局？最根本的原因，是當(dāng)時(shí)下沙購房者中投資需求占了50%以上，而此后幾年卻沒有足夠的自住型需求來支撐。

　　透明售房網(wǎng)市場研究院院長方張接告訴記者，當(dāng)時(shí)下沙的各種利好讓大家對板塊前景充滿期待，于是一下子吸引了省內(nèi)各地的投資客，出手闊綽的他們在各個(gè)新開樓盤批量購入房源，尤其是在下沙沿江板塊的幾個(gè)樓盤，如世茂江濱花園、保利東灣等，投資客的比例早已超過50%。

　　自住型需求不足的背后則有多種原因。一是下沙的地鐵利好被過早透支，而下沙沿江板塊的1號(hào)線延伸段其實(shí)直到去年年底才正式通車。對于沿江板塊的樓盤來說，多年來既沒有地鐵，公交車班次和數(shù)量也很少，如果沒有私家車的話，出行極不方便，這讓很多人放棄了在下沙居住。

　　二是下沙的生活和商業(yè)配套進(jìn)度緩慢。近一兩年內(nèi)，隨著龍湖天街以及和達(dá)城等大型商圈開始營業(yè)，下沙的配套設(shè)施才算有了真正的起色。

　　三是大家一度認(rèn)為大學(xué)城的建立和各種企業(yè)的進(jìn)駐，將為下沙導(dǎo)入不少人口，帶來一批有購房需求的人。而此后的事實(shí)表明，這樣的群體數(shù)量遠(yuǎn)沒有投資客想象的那么多，工商大學(xué)某老師告訴記者，他和大部分同事原本都是住在市區(qū)的，上下班有學(xué)校的班車，沒有必要在下沙再買房，而剛剛畢業(yè)的大學(xué)生也不一定就在下沙工作買房。下沙以制造業(yè)為主，企業(yè)導(dǎo)入的人口也不多。

　　此外，下沙當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品與實(shí)際需求也嚴(yán)重脫節(jié)。譬如下沙沿江板塊，該板塊的客群主要為剛需型客戶，卻打造了大量的大戶型房源，沒有下家接盤，只能在房東手里不斷跌價(jià)。

　　城東新城和錢江世紀(jì)城
　　今年投資客也超過50%

　　今年以來，隨著樓市不斷上揚(yáng)，投資型需求迎來了新的一輪爆發(fā)，除了我們熟悉的溫臺(tái)地區(qū)的投資客，上海、北京、南京等地的投資客群也開始涌入杭州。

　　方張接透露，通過分析透明售房網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和對市場的監(jiān)控分析，目前各個(gè)板塊的投資客都在增加，最為明顯的是城東新城和錢江世紀(jì)城這兩個(gè)區(qū)域。城東新城和錢江世紀(jì)城的投資客比例都超過了50%，光是外地的投資客就超過30%。“市中心、橋西、申花等板塊的投資客也都在增加，但比例沒有那么大。”

　　城東新城、錢江世紀(jì)城的投資客比例堪比當(dāng)年的下沙，這些投資客是否也會(huì)遭遇滑鐵盧呢？

　　從交通上來說，城東新城和錢江世紀(jì)城要比下沙便捷，這兩個(gè)板塊距離市中心都不遠(yuǎn)，且目前都已經(jīng)有通車的地鐵線路貫穿兩個(gè)板塊，再加上近幾年來交通配套的不斷發(fā)展，秋石高架、慶春隧道等，給這兩個(gè)板塊加分不少。

　　就配套而言，城東新城和錢江世紀(jì)城的配套都還是規(guī)劃，或仍在建設(shè)中。目前這兩個(gè)板塊分別承接了市中心、濱江的外溢人群，享受的也是周邊板塊的成熟配套。但如果板塊內(nèi)的各種公建、配套速度像下沙一樣進(jìn)展緩慢，那么入住率顯然也會(huì)大受影響。

　　再來看產(chǎn)業(yè)帶來的人口導(dǎo)入，城東新城和錢江世紀(jì)城目前仍以接收其他板塊溢出的人群為主，本身不似濱江、未來科技城般有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口。錢江世紀(jì)城目前的寫字樓空置率相當(dāng)高，就可見一斑。

　　在產(chǎn)品供應(yīng)與實(shí)際需求上，就目前來看，城東新城和錢江世紀(jì)城沒有出現(xiàn)當(dāng)年下沙的需求和供應(yīng)錯(cuò)位的現(xiàn)象。記者了解到，目前投資客入手的基本都是小戶型房源。下沙的慘痛教訓(xùn)仍在眼前，投資客顯然學(xué)聰明了。

　　此外，這兩個(gè)板塊房價(jià)的漲幅并沒有當(dāng)年下沙那么夸張。錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)某樓盤策劃經(jīng)理告訴記者，去年年底至今，這一板塊的房價(jià)漲幅在30%~40%。而當(dāng)時(shí)的下沙，房價(jià)則在八九個(gè)月內(nèi)從10000元/㎡翻了一番至20000元/㎡。

　　投資客的投機(jī)心理少了
　　自住需求才能真正撐起市場

　　方張接認(rèn)為，不論是哪個(gè)板塊，投資客增多不是本質(zhì)問題，關(guān)鍵是投資客達(dá)到一定比例后，是否有足夠多的人口導(dǎo)入，從而形成一批自住型需求，并在今后支撐起這個(gè)市場。“比如未來科技城現(xiàn)在的房價(jià)不斷攀升，很多人認(rèn)為投資客進(jìn)場，價(jià)格虛高。但實(shí)際情況是，這個(gè)區(qū)域有很多高新企業(yè)在不斷進(jìn)入，外來人口導(dǎo)入下，自住型需求要比投資型需求多得多。”

　　方張接預(yù)測，如果在某些板塊大量樓盤交付后，實(shí)際入住率很低，二手房加上新房的供應(yīng)量遠(yuǎn)超實(shí)際需求，房價(jià)就會(huì)面臨大幅下跌。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則認(rèn)為，現(xiàn)在的投資客和2009年相比，已經(jīng)有了很大的不同。“如今的投資客心態(tài)好，純投機(jī)行為比較少；而當(dāng)年溫州的炒房客最多，有不少是抱著投機(jī)的心態(tài)進(jìn)場的，但經(jīng)過了這幾年的調(diào)控，這樣的客群很少了。”

    丁建剛指出，如今比較多的案例是在改善的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，換言之，很多購房者是可買可不買的，他們對于樓市接下來的判斷是走上坡的，這類置業(yè)更多的可以看成是一種資產(chǎn)配置。他表示，“不能只看現(xiàn)在的配套，要看接下去配套會(huì)不會(huì)起來。”（原標(biāo)題：錢江世紀(jì)城、城東新城投資客比例超五成 記者：樓肖桑、吳佳怡）