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    回顧2016年杭州的樓市政策，可謂風(fēng)云變幻，大起大落。上半年，延續(xù)了2014年下半年以來(lái)的救市趨勢(shì)，持續(xù)出臺(tái)了一系列降庫(kù)存的樓市政策，極大地促進(jìn)了市場(chǎng)成交。進(jìn)入下半年，隨著G20峰會(huì)的召開(kāi)，大量外地投資客涌入，造成樓市出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，從9月份開(kāi)始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，重啟限購(gòu)限貸，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。前松后緊，2016年的杭州樓市政策走勢(shì)清晰明顯。

    利好政策頻出 造就樓市歷史最佳“上半年”

    2016年上半年的這一波房地產(chǎn)救市政策潮，往上可以溯源至2014年下半年。這一輪樓市調(diào)整，從2014年下半年開(kāi)啟，經(jīng)過(guò)2015年的全年深入，在2016年上半年達(dá)到了高潮。在持續(xù)不斷的利好政策刺激下，杭州樓市上半年交出了11.3萬(wàn)套的新房成交成績(jī)單，創(chuàng)下歷史新高。

    2月1日，央行宣布下調(diào)首付比例，拉開(kāi)了2016年救市的大幕。2月1日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

    緊接著，半個(gè)月后契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政出臺(tái)。2月17日，財(cái)政部聯(lián)合多部門(mén)發(fā)文通知，宣布自2016年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。契稅方面，首套房面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。二套房面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

    2月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，提出新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

    2月29日，新政在杭州落地，“杭十條”出爐。2月29日，杭州市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)“成交量高，區(qū)域、結(jié)構(gòu)分化明顯”的特點(diǎn)，在優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面，推出了導(dǎo)向性與操作性相結(jié)合的十條措施。

    3月7日，調(diào)整公積金貸款政策。3月7日，浙江省直住房公積金中心、杭州住房公積金管理中心分別發(fā)文，調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策。政策主要針對(duì)兩方面，一方面是對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的首付比例及貸款年限有所放寬；另一方面是放寬公積金異地貸款條件。

    3月24日，“營(yíng)改增”細(xì)則出臺(tái)。3月24日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局向社會(huì)公布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》及相關(guān)細(xì)則。政策規(guī)定，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

    7月10日，浙江公布房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案，出臺(tái)包括全面建立商品房供地與庫(kù)存、價(jià)格掛鉤辦法在內(nèi)的八條去庫(kù)存措施，打出“組合拳”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

    量?jī)r(jià)齊漲樓市過(guò)熱 下半年杭州重啟調(diào)控

    上半年一系列利好政策的疊加，杭州樓市迎來(lái)大熱一年，成交量?jī)r(jià)齊漲，土地市場(chǎng)屢屢刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。再加上G20國(guó)際峰會(huì)、2022年亞運(yùn)會(huì)落戶杭州等一系列利好加持，大量外來(lái)投資客重現(xiàn)杭城，導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲，捂盤(pán)惜售等行為出現(xiàn)，樓市過(guò)熱。在這種情況下，杭州調(diào)控重啟，維持市場(chǎng)穩(wěn)定。

    9月18日，杭州出臺(tái)限購(gòu)政策。自9月19日起，暫停在杭州市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。限購(gòu)的房源包括新建商品住房和二手住房，除了富陽(yáng)和大江東，杭州市區(qū)的另外十個(gè)城區(qū)皆在限購(gòu)范圍之列。在限購(gòu)時(shí)間認(rèn)定上，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺(tái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)；二手住房以網(wǎng)簽平臺(tái)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

    一周以后，杭州打出“調(diào)控組合拳”的第二招。9月26日，杭州國(guó)土局緊急叫停兩宗地塊出讓?zhuān)�并宣布調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式：當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)100%（含）時(shí)，該地塊競(jìng)得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)120%（含）時(shí)，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序并按投報(bào)面積最高者確定競(jìng)得人，并需同時(shí)滿足上述第一、二款條件。

    緊接著，9月27日杭州調(diào)控緊急加碼，三箭齊發(fā)。從9月28日起，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。購(gòu)房入戶方面，自2016年9月28日起，在杭州市區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東）暫停實(shí)施購(gòu)房入戶政策；公積金貸款方面，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，家庭擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房的，公積金貸款首付款比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%；商業(yè)性貸款方面，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。

    11月9日，杭州深夜升級(jí)調(diào)控。在前期限購(gòu)以及上調(diào)二套房首付比例基礎(chǔ)上，自11月10日起，杭州進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)貸款首付比例。限購(gòu)方面，不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭暫停購(gòu)房，且不得通過(guò)補(bǔ)繳購(gòu)房。公積金貸款方面，首套房首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%，二套房首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%，擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。商業(yè)貸款方面，首套房貸款首付比例不低于30%，3種情形家庭首付比例不低于40%，二套房首付比例不低于60%，擁有2套及以上住房的暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款。

    熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲 二十余個(gè)城市進(jìn)行調(diào)控降溫

    2016年，樓市再次進(jìn)入調(diào)控軌道，杭州并非唯一或是少數(shù)的例子。事實(shí)上，今年全國(guó)共有二十余個(gè)城市出現(xiàn)了房產(chǎn)行情過(guò)熱、價(jià)格瘋漲的情況，其中大多數(shù)為二線城市，尤以被稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州為甚。這些城市，無(wú)一例外都在下半年重啟調(diào)控，甚至是進(jìn)行了多輪調(diào)控。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2016年國(guó)慶前后，到11月底的兩個(gè)月時(shí)間里，共有24個(gè)城市進(jìn)行了50余次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，收緊購(gòu)房的政策。

    調(diào)控的作用顯而易見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示，11月70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別減少7個(gè)和8個(gè)。與11月上半月比，下半月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，北京、天津、上海、杭州等9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

    大范圍、高強(qiáng)度的樓市調(diào)控，有效遏制了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線和熱點(diǎn)二線城市樓市迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨緩。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，因?yàn)檎�策收緊、本輪樓市調(diào)控導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。來(lái)自中原地產(chǎn)12月19日的分析稱(chēng)，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個(gè)月，20個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%以上的下調(diào)空間。（原標(biāo)題：從救市去庫(kù)存到調(diào)控重啟并升級(jí) 樓市政策來(lái)了個(gè)180度急轉(zhuǎn)彎 記者：周堅(jiān)洪）