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    最近大家討論物業(yè)稅，許多議論很雷人，也很經(jīng)典。比如上海的謝百三教授的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)先生的觀點(diǎn)。物業(yè)稅事關(guān)民生，關(guān)系全國(guó)老百姓，物業(yè)稅出臺(tái)需要謹(jǐn)慎施行。這不，關(guān)于物業(yè)稅的討論與研究已經(jīng)六年了，以往是只聽(tīng)樓板響，不見(jiàn)人下樓。但是現(xiàn)在不同了，前不久國(guó)務(wù)院在近期工作部署中提出了研究與出臺(tái)物業(yè)稅的問(wèn)題，這說(shuō)明，物業(yè)稅啟動(dòng)在即。許多人要說(shuō)，“狼”終于要來(lái)了。

　　我在這里要提出一個(gè)不為人們關(guān)注的話題，就是住房與商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，歸結(jié)起來(lái)，就是一個(gè)七十年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。有些地方，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期了，亟待解決，要給個(gè)說(shuō)法。其實(shí)許多人沒(méi)有想到，房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與物業(yè)稅有著十分密切的關(guān)系，物業(yè)稅出臺(tái)了，房屋產(chǎn)權(quán)七十年改為永久的前提條件也就具備了。房屋產(chǎn)權(quán)期限很重要，可能比物業(yè)稅還要聯(lián)系每一個(gè)人，值得好好研究一下。

　　下面說(shuō)說(shuō)我的六個(gè)觀點(diǎn)

　　一、 七十年產(chǎn)權(quán)從何而來(lái)？

　　其實(shí)七十年產(chǎn)權(quán)的提法是個(gè)權(quán)宜之計(jì)。本身是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的一個(gè)探索性臨時(shí)性辦法。向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡需要一個(gè)過(guò)程。土地市場(chǎng)逐步商品化，住房市場(chǎng)要逐步商品化。雖然我們知道，土地市場(chǎng)目前是使用權(quán)在商品化，土地產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有商品化。但是應(yīng)當(dāng)看到使用權(quán)商品化是產(chǎn)權(quán)私有化的一個(gè)步驟或一個(gè)過(guò)程。否則，土地批租了，多少年，時(shí)間太短，政府怎么收租金？是個(gè)問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地上建的是建筑物。依據(jù)近年來(lái)對(duì)建筑物的有效期與使用壽命來(lái)說(shuō)，多數(shù)定義為七十年。因此這個(gè)七十年與土地批租的七十年連貫起來(lái)了，也是七十年產(chǎn)權(quán)的由來(lái)。但是這里頭有多個(gè)因素沒(méi)有研究。一是建筑物使用壽命真的七十年嗎？近五十多年來(lái)，我們看到是，許多建筑物不到30年就拆除了，甚至不到20年就拆除了，究其原因一是建筑質(zhì)量不行，二是建筑物功能不能，三是建筑風(fēng)格不行。不信你在北京的三環(huán)四環(huán)邊繞一周，許多建筑物才20年壽命，就待拆除了。原因第一是功能落后，可能大多數(shù)建筑物來(lái)源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，廁所狹小，設(shè)施落后，面積不足，生活方式太落伍了，因此要拆除。另外一種是建筑風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)落后。許多住房，建設(shè)得四四方方，象個(gè)箱子，連點(diǎn)起碼的造型也沒(méi)有。活象當(dāng)年文革前的照相館給個(gè)人照相的那一種，非藍(lán)即黃，式樣單調(diào)，格式呆板，房屋的那些窗戶門(mén)也是極簡(jiǎn)易的，能省就省。風(fēng)格上，好似文革期間的衣服，那個(gè)土得掉渣的，送給你也不穿，一穿就是出土文物了。住房也一樣，所有功能都落伍了時(shí)代一大截。因此，我們說(shuō)的被拆除了的基本上不是建筑物壽命本身的問(wèn)題，而是功能風(fēng)格與設(shè)計(jì)落后了時(shí)代了。

　　二、 建筑物究竟是多長(zhǎng)壽命？

　　是不是建筑物就是七十年壽命？并不是。有個(gè)說(shuō)那是因?yàn)椴糠纸ㄖ�材料壽命是七十年。這個(gè)說(shuō)法不完全站得住。不能因?yàn)椴糠纸ㄖ�材料的理論使用壽命就斷定其�?shí)際使用壽命。磚瓦廠的磚頭使用壽命是多長(zhǎng)？專家告訴我，理論壽命是15年，為什么？有的人還說(shuō)是七年。如果你把一塊磚頭放在鹽堿水里，用不著十年就剝落了。但是有的建筑物上的磚頭已經(jīng)200年了，也未見(jiàn)損壞。河北定縣的木塔，按照專家的說(shuō)法，理論壽命維護(hù)得再好五十年也差不多了。因?yàn)轱L(fēng)雨蟲(chóng)蛀，加上地震，其它災(zāi)害，但是實(shí)際上它已經(jīng)存在了數(shù)百年上千年了。理論說(shuō)法是從最惡劣的環(huán)境去說(shuō)的。要絕對(duì)安全，也沒(méi)有錯(cuò)。如果一味按那個(gè)說(shuō)法，天安門(mén)都拆除十回了。理論壽命就是這樣。但是我們看到，武則天的乾陵建筑至今是1400余年，趙州橋也是老壽星了，杭州的六和塔，木結(jié)構(gòu)的，在風(fēng)雨漂搖中翻修后也大幾百年了。最眼見(jiàn)的是上海外灘，外國(guó)租界時(shí)的老建筑，一百多年早過(guò)去了。我在研究它的時(shí)候，我認(rèn)為，如果不是大地震，不是人為破壞，這些建筑物還能堅(jiān)固耐用三五百年。當(dāng)然門(mén)窗除外，水暖氣件除外。所以七十年的產(chǎn)權(quán)并不表明只能用七十年。建筑領(lǐng)域?qū)＜腋嬖V我，現(xiàn)在的建筑物從質(zhì)量上來(lái)說(shuō)，與過(guò)去相比，各方面的計(jì)算非常精確，建筑物的使用壽命長(zhǎng)著呢。幾百年前的建筑物什么水平，連個(gè)地基其實(shí)都沒(méi)有處理好，那里能象現(xiàn)在，多大建筑物，要多深的樁基礎(chǔ)，再小的建筑物地基部門(mén)也要圈梁，甚至整體澆筑，所以，七十年是絕對(duì)安全絕對(duì)保險(xiǎn)的說(shuō)法。至于建筑物實(shí)際壽命，可能要長(zhǎng)得多得多。也許200年，也許300年，總之，未來(lái)的建筑質(zhì)量檢測(cè)，肯定比現(xiàn)在更科學(xué)，不可能讓百姓住在危房里。

　　三、 物業(yè)稅與七十年產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。

　　這個(gè)話題要展開(kāi)談。當(dāng)初七十年的來(lái)由我們知道了，是因?yàn)檫@個(gè)原因我們定了七十年。其實(shí)就是定了這七十年，當(dāng)初是為了土地出讓金的好收，總得有個(gè)依據(jù)。因?yàn)槟菚r(shí)候沒(méi)有物業(yè)稅。就是說(shuō)，在持有過(guò)程中是沒(méi)有稅的。只要你一購(gòu)買(mǎi)，就是你的了，再也用不著交稅。也就是說(shuō)，你一買(mǎi)就是歷史，就是永久，沒(méi)有人再能動(dòng)你的產(chǎn)權(quán)了。也沒(méi)有人再向你收稅了，你就可能傳下去。那么，傳多久呢，最嚴(yán)酷的環(huán)境，那個(gè)住房只能保有時(shí)間就是七十年。所以要給個(gè)時(shí)間。但是當(dāng)初沒(méi)有物業(yè)稅。物業(yè)稅出臺(tái)是保有環(huán)節(jié)征稅，因?yàn)槿绻�保有環(huán)節(jié)一征稅，如果房子舊了，保有環(huán)節(jié)的稅率高了，擺在自已手里不劃算，這個(gè)房子就可以拆除了，荒廢了，遺棄了。這個(gè)過(guò)程就是自我選擇的過(guò)程，能保有多長(zhǎng)時(shí)間，自己說(shuō)了算了。

　　四、 物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件是產(chǎn)權(quán)私有化與永久產(chǎn)權(quán)

　　研究一下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅的，在我國(guó)就是開(kāi)征物業(yè)稅的，都是建立在永久產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。因?yàn)槲飿I(yè)稅與永久產(chǎn)權(quán)互為依托。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求這樣做，關(guān)系才理順。不過(guò)你千萬(wàn)不要以為永久產(chǎn)權(quán)會(huì)一直“永久”下去，因?yàn)橛胁粍?dòng)產(chǎn)稅，即持有稅，遺產(chǎn)稅，這些稅收會(huì)制約那些沒(méi)有社會(huì)效率的持有者，使得這些房屋與建筑物有效利用。比如，近幾年的美國(guó)，有數(shù)以千套一美元一套的別墅在打廣告銷售。為什么，不是因?yàn)榉孔硬荒茏×�，是因�(yàn)楫a(chǎn)業(yè)變動(dòng)了，住在那個(gè)地方找不到好工作了，所以繼續(xù)保有不劃算，于是產(chǎn)權(quán)人選擇了放棄。開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)私有化，永久產(chǎn)權(quán)，否則公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)與公有財(cái)產(chǎn)管理與交易就沒(méi)有辦法銜接。

　　五、 從七十年產(chǎn)權(quán)過(guò)渡到永久產(chǎn)權(quán)難嗎？

　　回答是不難。因?yàn)�，咱們中�?guó)是發(fā)展中國(guó)家，普通老百姓的主要資產(chǎn)就是那一套房子。所以，房屋產(chǎn)權(quán)永久化是普通老百姓的愿望。更重要的是，讓房屋產(chǎn)權(quán)永久化，不僅是普通老百姓的需要，也是全社會(huì)的共同需要。確實(shí)，先富起來(lái)的人們房屋更多，這一批人比咱普通老百姓更需要。不信，你到街頭任意找一個(gè)有房子的人，他一定會(huì)贊成產(chǎn)權(quán)永久化。你找一個(gè)沒(méi)有房子的人，只要他是一個(gè)勤勞致富的人，他也會(huì)贊成產(chǎn)權(quán)永久化。因此這個(gè)命題是一個(gè)絕對(duì)多數(shù)擁護(hù)的命題。當(dāng)然，從七十年產(chǎn)權(quán)到永久產(chǎn)權(quán)，從法律程序上是個(gè)過(guò)程，要先出臺(tái)物業(yè)稅，后出臺(tái)永久產(chǎn)權(quán)法規(guī)，這樣才連貫起來(lái)。

　　六、 房屋產(chǎn)權(quán)從七十年過(guò)渡到永久，政府從管理難度與財(cái)政收支會(huì)有問(wèn)題嗎？

　　房屋產(chǎn)權(quán)從七十年過(guò)渡過(guò)永久，顯示了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中的一個(gè)質(zhì)的飛躍。它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。什么時(shí)代將住房產(chǎn)權(quán)永久化，這一決策將會(huì)寫(xiě)進(jìn)歷史，它是歷史發(fā)展的里程碑式的政策。那么，政府的管理上會(huì)有難度嗎？筆者的研究是，原來(lái)的七十年產(chǎn)權(quán)，管理上的難度是極大的。你想一想，七十年到了，不管那個(gè)房子是好是壞，政府都難以操作。那個(gè)房子還好好的，你要讓普通老百姓再交土地出讓金，不容易。那個(gè)質(zhì)量太差的，功能陳舊的，需要提前拆除的，也會(huì)有問(wèn)題，一拆除，你的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有了，又是一場(chǎng)扯皮的官司。結(jié)果是普通百姓進(jìn)也不是，退也不是，政府同樣處在進(jìn)退兩難的境地。而產(chǎn)權(quán)永久化給百姓與政府都擺脫了干系，許多領(lǐng)域一下子關(guān)系順了。從財(cái)政收入看，產(chǎn)權(quán)七十年，政府的一下收全了費(fèi)用，收得太多了，社會(huì)承受不起。收得太少了，也不夠應(yīng)付七十年的管理。其實(shí)我們現(xiàn)在收的七十年費(fèi)用，多數(shù)不到三年，這些費(fèi)用就用完了，只好寅吃卯糧，接著買(mǎi)地�？墒堑夭皇窃丛床粩嗟�，但是房屋產(chǎn)權(quán)從七十年轉(zhuǎn)化為永久產(chǎn)權(quán)后，收取物業(yè)稅，在持有過(guò)程中征稅，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況征稅，可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)承受能力征稅，可能根據(jù)社會(huì)管理需求征稅，這樣的稅收才有針對(duì)性，也有可行性。可以這么定義，讓房屋產(chǎn)權(quán)永久化，通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)公平與效率，通過(guò)量入為出，政府的開(kāi)支更有保障。將來(lái)一定會(huì)有人說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)永久化政策，是政府社會(huì)管理、稅收管理科學(xué)化的一個(gè)重大步驟，值得在管理史上立一個(gè)豐碑。

　　李開(kāi)發(fā)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長(zhǎng)，中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員，中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)常務(wù)理事，華商國(guó)際城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究與培訓(xùn)中心主任。他是堅(jiān)持中國(guó)走市場(chǎng)化發(fā)展的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家代表人物之一。