全國兩月飆出10個地王 樓市形成新一輪泡沫
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2009/7/2 14:06:46
6月最后一天，北京朝陽區(qū)廣渠門15號地塊的拍賣似一場娛樂大戲般惹人關(guān)注，這塊京城寶地最終被“黑馬”方興地產(chǎn)以40.6億元天價摘下。
一片嗟嘆后，有關(guān)地價、房價的討論由此愈發(fā)不可收拾，眼看著一個個開發(fā)商以舍我其誰的姿態(tài)瘋狂圈地，準備買房子的人更著急了：地都這么貴了，造起來的房子該多貴啊，趕緊出手吧。
國務院不久前對房地產(chǎn)市場提出的要求是健康發(fā)展，這說明防止過熱和過度是決策層的考慮，因為任何一個無視當下整體宏觀經(jīng)濟形勢超常規(guī)大躍進的市場都是有泡沫的。
“地王”無可厚非，但得讓老百姓買得起房子。
民間地產(chǎn)分析師，供職于上海市城市經(jīng)濟學會的高級經(jīng)濟師顧海波(顧海波博客,顧海波新聞,顧海波說吧)最近極力向公眾表達著一個觀點：目前的樓市正再次充斥泡沫。
在近期舉行的一些房地產(chǎn)論壇上，他會不厭其煩、尋找一切機會反駁臺上唱多者們的言論，始終表現(xiàn)得慷慨激昂，引人注目。
6月30日，他給各媒體人士郵箱群發(fā)了一篇長文，文章標題是《房地產(chǎn)處在拐點前夜》。
同一天下午，北京的一場土地拍賣會上誕生今年新的地王，方興地產(chǎn)以40.6億元拿下朝陽區(qū)廣渠門15號地塊，刷新北京市土地出讓以來總價和樓板單價兩項紀錄。而從4月至6月，全國土地市場已經(jīng)產(chǎn)生了10個地王。
“競標者已經(jīng)失去了理性，北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。”當天參與競買失利的SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)得出這樣的結(jié)論。
7月23日，上海將進行新一輪土地出讓，最熱門的青浦趙巷特色居住區(qū)10號地塊已經(jīng)有58家開發(fā)商領(lǐng)取了掛牌文件，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始放棄青浦地塊價格將“一團和氣”的想法。
剛剛從低迷中恢復不久的樓市，莫非又要走入了新的瘋狂？
全國土地市場熱火朝天
不到兩個月的時間里，北京地王的紀錄就4次被刷新。首先是富力地產(chǎn)，5月21日以超出掛牌起始價近4倍的10.22億元天價拿走的廣渠門10號地。一個月后的6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的紀錄，成為新的地王。僅隔一天，成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊。四天之后，紀錄又換成新地王廣渠門15號地塊。
土地頻頻高價成交的情況下，僅僅在6月份一個月內(nèi)，北京土地出讓收入就超過了百億元。而類似的情形并不僅限于一地。
6月26日，經(jīng)歷80多輪競價，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下重慶鴻恩寺“地王”。在上海，最新出讓的同一批次土地7成溢價超過100%。
據(jù)某研究院最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增加89%。超過三分之一的住宅用地超出底價成交，平均溢價達56%。上周全國20個重點城市共成交住宅類地塊36宗，環(huán)比增加600%，成交土地面積253萬平方米，環(huán)比增加833%。其中，有5宗地塊溢價水平超過100%，有11宗地塊溢價水平超過50%，有20宗地塊溢價不到50%成交。
長江證券分析師分析指出，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，現(xiàn)在的市場量價齊升，庫存迅速下降，原來繃緊的資金鏈現(xiàn)在變得寬松。同時貸款利率已經(jīng)下降到1996年的水平，而且國家對住宅項目資本資金占比要求大幅下調(diào)至20%，還有地方政府寬松的土地出讓金延遲繳付政策，都將推動新的一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱潮。
在第二季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈的刺激下，在流動性仍然寬松的環(huán)境下，在通脹預期仍然沒有改變的情況下，企業(yè)和居民的實際貨幣需求的增速將下降，從而儲蓄增速迅速下降，房地產(chǎn)投資性需求繼續(xù)擴大，帶來的后果是房價的繼續(xù)上升。三季度的剛性需求在投資性需求的刺激下，仍然有繼續(xù)維持高位成交的希望。同時，由于去年的土地財政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，開發(fā)商的拿地熱情很可能會全面的迸發(fā)，地價自然也水漲船高，可能不斷有新地王涌現(xiàn)。
銀河證券最新報告也表示，隨著市場對于開發(fā)商預期的改變，下半年土地市場里類似火爆場景將繼續(xù)上演。報告稱，房價與地價的邏輯關(guān)系在此輪房地產(chǎn)調(diào)整中得到充分展示：供需關(guān)系決定房價，房價決定地價，房價下跌帶動地價下跌，房價的企穩(wěn)回升帶動地價穩(wěn)步回升。由于土地總供給受城市規(guī)劃與耕地紅線限制，新增供給壓力越來越大；而最近三年需要大量的保障性住房建設(shè)用地，在土地總供給相對穩(wěn)定條件之下，商品住宅的用地供給總量份額縮減。
另一方面，商品房市場的火爆將逐漸改變開發(fā)商預期，刺激開發(fā)商土地購置熱情。銷售回款后，開發(fā)商手中現(xiàn)金開始充裕；而資本金比例的大幅降低，顯著提高企業(yè)投資能力。投資熱情與投資能力雙升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動地價上漲，加劇土地資源的爭奪之戰(zhàn)。
眾多機構(gòu)一致唱高調(diào)
與地價高漲相同步的是對于房價的進一步看漲。
北京地王誕生后，某網(wǎng)發(fā)布的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52%的網(wǎng)友認為土地的拍出價格過高，34.09%的網(wǎng)友認為價格合理，僅13.64%的網(wǎng)友認為價格還可以更高。此外，57.3%的網(wǎng)友認定這宗地塊開發(fā)后，房價將會在20000—30000元/平方米以上，33.71%的網(wǎng)友認為房價會在30000—40000元/平方米以上，5.62%的網(wǎng)友認為房價將會超過40000元/平方米，僅3.37%的網(wǎng)友認為價格會低于20000元/平方米。超過六成以上網(wǎng)友認為如此高的地價將會對區(qū)域房價產(chǎn)生決定性的影響。買下土地的方興地產(chǎn)相關(guān)人士稱，地價還在合理區(qū)間，并未超出公司預期。
而潘石屹也表示，一周之內(nèi)北京連續(xù)誕生了兩個地王，意味著“面粉比面包貴”的現(xiàn)象再次產(chǎn)生，這將對廣渠路15號地的周邊，包括北京市的房價產(chǎn)生很強的向上帶動作用。
事實如此，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預期。自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力地產(chǎn)收入囊中后，周邊的二手房價就隨之水漲船高。以附近的富力城為例，以往均價在22000元/平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元/平方米左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元/平方米。
保利在重慶鴻恩寺的地王誕生之后，根據(jù)當?shù)刂薪闄C構(gòu)預測，地區(qū)房價也將直接從目前的5000—6500元/平方米朝9000元/平方米左右看齊。在最近一段時間以來，業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的看好出奇一致。數(shù)據(jù)顯示，1—5月全國商品房銷售2.46億平方米，超過了2007年同期水平，成為近11年來的最高峰。這給廣大開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士帶來了十足信心。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，目前行業(yè)處于房價上漲的理性第一階段，之后房價泡沫化過程將經(jīng)歷半理性半狂熱到狂熱兩個階段。預判2009年全國房價同比上漲5%—10%。
招商證券近日發(fā)布的研究報告認為，全球房地產(chǎn)市場總體將在2010年見底，而中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，新一輪房地產(chǎn)上升周期又已開始，未來數(shù)年內(nèi)中國房地產(chǎn)將平穩(wěn)增長。
中金國際的分析師明確表示，房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)在即，中國房價將呈結(jié)構(gòu)性上漲。
申銀萬國則表示，2009年房價可能超過2007年的高點，投資資金仍將繼續(xù)入市。
廣發(fā)證券也看好中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，認為未來兩年全國房價每年上漲10%。
同樣表達看多熱情的還有外資機構(gòu)。
瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇表示，根據(jù)對六七月份在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)所做的分析，6月至7月，房地產(chǎn)股會有一個下調(diào)的空間，尤其是今年以來上漲幅度非常大的內(nèi)地房地產(chǎn)股板塊。不過，回調(diào)之后，內(nèi)地的房地產(chǎn)股將在政策支持下繼續(xù)向好，8月還會有一個上漲的空間。
摩根大通中國證券市場主席李晶表示，中國房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)仍值得期待。其認為高住宅銷售量或?qū)臃康禺a(chǎn)投資。隨著樓市存貨的減少和銷售量的上升，新開工面積將會增加，住宅投資或可在今年下半年出現(xiàn)明顯增長，進而促使對建筑材料需求也有所上漲。
摩根大通首席經(jīng)濟學家龔方雄則更加樂觀，他稱，中國樓市價格下調(diào)的預期已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開發(fā)商在樓市回暖、資金充裕的情況下不可能再出現(xiàn)此前曾經(jīng)發(fā)生過的虧本賣房的現(xiàn)象。摩根大通預測，今年中國房價上漲幅度將達5%—10%，而明年漲幅也將達到10%左右。
樓市在形成新一輪泡沫
如今的情形很容易讓人聯(lián)想起2007年的全國樓市。房價上漲、地王迭出、股價狂飆……
2007年11月，謀劃上市的民營企業(yè)龍湖地產(chǎn)和新加坡上市的仁恒地產(chǎn)同一天在上海創(chuàng)下兩項天價，龍湖地產(chǎn)以15.4億元的代價摘得青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊，使得郊區(qū)土地成交樓板價第一次突破萬元。以當時的周期而論，他們算是那次土地市場的最后一棒，一個月之后，市場從熱轉(zhuǎn)冷，市場從成交量的下降進入實際房價的下調(diào)，這次調(diào)整一直延續(xù)到此后的2008年整整一年。
專家一致將這一輪的地產(chǎn)投資熱情歸結(jié)于財富掌握者對通貨膨脹的擔憂。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)說，各國都在增加流動性，包括中國在內(nèi)，也在發(fā)放貸款，如未流入實體經(jīng)濟，那么就會流入房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟體。流動性凍結(jié)時要以現(xiàn)金為王，流動性過剩時則以資產(chǎn)為王。加上國內(nèi)投資渠道狹窄，最好的渠道就是買房保值增值。
顧云昌稱，4萬億投資計劃出臺后，國內(nèi)經(jīng)濟有明顯的國進民退現(xiàn)象，這造成了許多私企老板暫時不經(jīng)營實體了，有的等實體經(jīng)濟條件好了再投資，把工廠關(guān)了改投資房地產(chǎn)業(yè)。
顧海波將這種現(xiàn)象描述為泡沫的典型體現(xiàn)。
顧海波言辭激烈的說道，“中國樓市是世界上泡沫最大的地方之一，樓市已明顯的綁架了中國經(jīng)濟和中國廣大中低收入老百姓！”房價嚴重脫離大多數(shù)老百姓收入的情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成名副其實的“賭場”。
他表示，上海乃至整個中國，住宅的租金收入低于一年期銀行存款利率，更遠低于貸款利率。統(tǒng)計顯示，就在今年以來，在房價略有上升的情況下，各類物業(yè)的租金都是呈下滑趨勢的。根據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年5月，上海市的房屋租賃指數(shù)為1192點，環(huán)比下降5點，跌幅為0.4%。同時，辦公樓、商場、酒店式公寓等無論是銷售量還是銷售價、無論是出租量還是租金都沒有明顯的起色，尤其是甲級寫字樓的租售率及售價、租金都創(chuàng)近期新低。
這種情況下，更多投機客今天的買房只是為了明天的賣房，都是在賭“差價”，一旦后續(xù)購買力跟不上，一旦整體經(jīng)濟下滑、資金鏈斷裂，屆時泡沫破裂、拋盤涌出，房價的理性回歸就成必然，而現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的泡沫正在養(yǎng)大的過程中。
而在地產(chǎn)圈經(jīng)歷了數(shù)輪周期的中原地產(chǎn)主席施永青(施永青博客,施永青新聞,施永青說吧)也明確表達了近期樓市繁榮虛假的論斷。他說，現(xiàn)房地產(chǎn)市場的重新興旺，和實體經(jīng)濟的現(xiàn)狀是背離的。在香港，失業(yè)率在增加，中產(chǎn)階級的收入在下降，承受高房價負擔能力不斷下降。事實上，整個社會經(jīng)濟活動也在減慢，從寫字樓、商鋪的租金不斷下滑也可以看出商業(yè)經(jīng)營狀況并沒有得到改善，甚至還有惡化。
施永青說，一方面實體經(jīng)濟在收縮，另一方面人們在心態(tài)上又擔心通貨膨脹。現(xiàn)在樓市的最大問題，是價格上升缺乏經(jīng)濟增長作基礎(chǔ)，單是靠資產(chǎn)儲存模式轉(zhuǎn)移，而缺乏新增的購買力。施永青總結(jié)說，“樓市又在形成泡沫，主要是因為房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟沒有同步。”
外資并未冒險突進
和上一次的調(diào)整一樣，壞征兆最早還是出現(xiàn)在深圳市場。
從6月開始，一路狂奔的深圳房價開始顯露疲態(tài)。6月27日，深圳一手房成交依舊有222套，不過均價已經(jīng)降到了13044元/平方米。上周六天的成交量維持在1411套的相對低位，成交均價只有13743元/平方米，對比月初成交量1829套、均價16541元/平方米的高位，月底量價齊跌達兩成。實際上，6月以來，深圳的樓市不斷調(diào)整。在前一周，深圳一手房市場共成交1416套，環(huán)比下降13.9%；同時，成交均價為14815元/平米，環(huán)比下降0.9%。
與此同時，深圳投資客比例大幅增加。中原地產(chǎn)二手成交調(diào)查顯示，2009年1—5月，自住性需求呈下降趨勢，投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。
仿佛就在眼前，樓市最瘋狂的2007年，正是投資者不顧一切的炒房導致了泡沫最終的破裂。
潘石屹在6月30日拍賣現(xiàn)場觀察到的一個細節(jié)值得關(guān)注。
廣渠門15號地塊出讓當天，參加拍賣的11家公司都是中國企業(yè)，沒有一家境外公司參加。這些現(xiàn)象折射出全球資金對中國，特別是對北京房地產(chǎn)市場瘋狂拿地的舉動并不看好。
可以發(fā)現(xiàn)，在過去半年里，外資拿地的現(xiàn)象幾乎絕跡，大部分地王都落入了中國本土地產(chǎn)商的手中。
與此同時，外資機構(gòu)更多選擇低價快速套現(xiàn)而不是追加投資。破產(chǎn)的美國雷曼兄弟折價處置了9筆與中國房地產(chǎn)相關(guān)的貸款和債券中的7筆，其中6筆涉及上海的商業(yè)地產(chǎn)，換得約2億美元資金。其中福海商廈項目折價接近一半。澳大利亞投資商麥格理將上海城市酒店公寓出售，項目最終成交價格比當初收購價降了40%。韓國實業(yè)企業(yè)浦項制鐵拋售浦東陸家嘴商業(yè)樓宇，折價幅度同樣接近4成。
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