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    2005年可以說是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的多事之秋。相比住宅市場(chǎng)的沉悶，杭州的寫字樓市場(chǎng)卻穩(wěn)中有升。不少開發(fā)商和投資者都開始關(guān)注寫字樓。從實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研的情況來看，目前杭州寫字樓市場(chǎng)的投資性購(gòu)買比例比較高，新近開發(fā)的樓盤尤其如此。與此同時(shí)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都準(zhǔn)備或者正在介入寫字樓開發(fā)。

    那么，杭州市目前的寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？存在哪些特征？有哪些潛在的問題？發(fā)展趨勢(shì)又怎么樣？這些都是寫字樓開發(fā)商和投資者十分關(guān)注的問題。本文在實(shí)際調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)的空間分布現(xiàn)狀、租金/價(jià)格特征、市場(chǎng)供給趨勢(shì)、市場(chǎng)需求特征進(jìn)行分析，并討論了寫字樓市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)。

    空間分布狀況：核心商圈表現(xiàn)良好，外圍區(qū)域有待成熟

    按照業(yè)內(nèi)通常的劃分，杭州當(dāng)前寫字樓主要分布在黃龍商圈、武林商圈、慶春商圈、文教商圈和城站吳山商圈，另外還有正在崛起中的錢江新城和濱江區(qū)塊。

    黃龍商圈經(jīng)過幾年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為杭州頂級(jí)寫字樓集中的區(qū)域。黃龍商圈的寫字樓主要包括世貿(mào)中心、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、恒勵(lì)大廈、聚龍大廈、公元大廈、現(xiàn)代國(guó)際大廈、世貿(mào)麗晶城、中田大廈等。其中，世貿(mào)一期開發(fā)時(shí)間較早，目前仍是杭州租金最昂貴的寫字樓。其他的寫字樓大多都是2003年以后開盤的，其中公元大廈、聚龍大廈、世貿(mào)麗晶城D座于2004年下半年開始預(yù)售。這個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑奶卣髦�一是建筑設(shè)計(jì)和配套服務(wù)上都更新更專業(yè)。由于土地產(chǎn)權(quán)的限制，這個(gè)區(qū)域的另一個(gè)特征是整體租賃比例較高。

    武林商圈是杭州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。這個(gè)區(qū)域的新近寫字樓開發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，主要在武林廣場(chǎng)以北的空間內(nèi)。該區(qū)域是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的區(qū)域之一。主要代表性樓盤包括華浙廣場(chǎng)、藍(lán)天時(shí)代、耀江發(fā)展中心、元通大廈、深藍(lán)廣場(chǎng)、白馬大廈、海華廣場(chǎng)、晶暉商務(wù)館、越都商務(wù)大廈、國(guó)際匯豐中心、坤和發(fā)展中心、環(huán)球中心等。該區(qū)域的特點(diǎn)是布局相對(duì)分散。區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)很高，開出了一些天價(jià)樓盤，但區(qū)域的整體租金回報(bào)率有待提高。眾多臨近地段的樓盤也都競(jìng)相以武林商圈為賣點(diǎn)，但武林商圈究竟輻射力到達(dá)什么范圍？寫字樓物業(yè)不同于沿街商鋪，那么，什么樣的商務(wù)環(huán)境才是有利的？該區(qū)域的寫字樓開發(fā)應(yīng)該有什么樣的空間布局？這是在該區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)商應(yīng)該思考的問題。

    慶春商圈是杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，辦公配套比較成熟，是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域。主要樓盤有瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、三瑞大廈、嘉德廣場(chǎng)、同方財(cái)富大廈、凱旋門商業(yè)中心、遠(yuǎn)洋大廈、銀座大廈、廣利大廈等。其中銀座大廈和廣利大廈都是2005年開盤的重量級(jí)寫字樓。慶春商圈可以說是幾年來杭州寫字樓開發(fā)的歷史縮影。從早期的東清大廈、慶聯(lián)大廈，到較近的三瑞大廈，到嘉德廣場(chǎng)、廣利大廈、銀座大廈，該區(qū)域的寫字樓開發(fā)逐步走向?qū)�業(yè)化�？梢灶A(yù)見，該區(qū)域?qū)⒊蔀楹贾輰懽謽亲蠲芗�的核心辦公區(qū)之一。

    文教商圈是杭州信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。該商圈的很多辦公樓都不能被稱為真正意義上的寫字樓，甚至有不少是由其他用途房產(chǎn)改成辦公用房。這些辦公用房?jī)r(jià)格相對(duì)低廉，談不上什么現(xiàn)代商務(wù)辦公的配套，但是市場(chǎng)活躍，使用率高。這也符合IT行業(yè)自身的特點(diǎn)。當(dāng)然，區(qū)域內(nèi)也有不少專業(yè)的寫字樓，主要有華星科技大廈、聯(lián)強(qiáng)科技樓、文三數(shù)碼大廈、昌地火炬大廈、頤高創(chuàng)業(yè)大廈、百腦匯科技大廈、中科院科技園等，其中前面四個(gè)樓盤在2000年左右竣工，后面三個(gè)樓盤都是新建成的寫字樓。這個(gè)區(qū)域特點(diǎn)鮮明，如何把握特點(diǎn)、切合市場(chǎng)需求是該區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)的要點(diǎn)。

    城站吳山商圈依靠城站附近的便利交通條件，近兩年寫字樓投資開發(fā)開始活躍。該區(qū)域從商務(wù)環(huán)境、辦公配套角度看，與黃龍商圈、武林商圈、慶春商圈差距不小，但從市中心寫字樓開發(fā)逐漸飽和以及杭州市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的背景下看，該區(qū)域具有一定的發(fā)展?jié)摿�。該區(qū)域的主要寫字樓樓盤有香榭商務(wù)大廈、中閩大廈、廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、耀江廣廈、西湖定安名都、西湖國(guó)貿(mào)大廈、利群大廈、萬新大廈等，其中后三個(gè)樓盤還在建。該區(qū)域目前的寫字樓使用率相對(duì)較低。

    錢江新城和濱江區(qū)塊的寫字樓開發(fā)還處于開始階段。但在政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)下，錢江新城的投資前景廣闊。相信隨著以后杭州地鐵的投入使用和周邊居住環(huán)境逐步成熟，這兩個(gè)區(qū)塊的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有不俗的表現(xiàn)。但這一切都需要時(shí)間。

    除此之外，還有部分寫字樓處于相對(duì)遠(yuǎn)離市中心的位置，主要位于城北和城東，城西也有少量。這些寫字樓所處區(qū)位的周邊配套還有待成熟。

    總的來看，2005年杭州寫字樓市場(chǎng)交付樓盤9個(gè)，主要集中在黃龍、武林和慶春這三個(gè)中心區(qū)塊。預(yù)售樓盤13個(gè)，主要以武林區(qū)塊和慶春區(qū)塊為主。市場(chǎng)當(dāng)前的存量和增量多數(shù)在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)塊，而且未來幾年傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)塊仍然會(huì)是寫字樓市場(chǎng)的黃金區(qū)塊。

    租金/價(jià)格特征：價(jià)格平穩(wěn)上升，租金前景看淡

    根據(jù)筆者對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際調(diào)研，2005年杭州寫字樓市場(chǎng)的租金絕大多數(shù)處在1.5-4.5元/天/平方米的水平。黃龍商圈的寫字樓平均租金為杭州之首，絕大多數(shù)寫字樓的租金在3-4.5元/天/平方米。武林商圈和慶春商圈的寫字樓租金大多數(shù)在2-3元/天/平方米之內(nèi)，區(qū)域內(nèi)一些開發(fā)較早的寫字樓租金要低于這個(gè)水平，在1.5-2元/天/平方米左右。文教商圈的寫字樓租金相對(duì)較低，多數(shù)在1-2元/天/平方米左右，超過2元/天/平方米的不多。城站商圈的寫字樓租金多數(shù)在2元/天/平方米左右。從總體上看，過去兩三年杭州寫字樓市場(chǎng)的整體租金水平表現(xiàn)比較平穩(wěn)。

    相比于北京、上海、深圳、廣州的寫字樓市場(chǎng)，杭州的寫字樓市場(chǎng)的租金水平與深圳和廣州較為接近。從租金/售價(jià)角度看，杭州的寫字樓市場(chǎng)與上海和北京存在較大差距，與深圳和廣州較為接近。從總體上看，杭州寫字樓近兩年的價(jià)格水平有較大幅度的上升。

    從上面的杭州寫字樓市場(chǎng)租金/價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)，地段對(duì)寫字樓租金的影響要大于寫字樓建筑自身。這是因?yàn)樽鳛橹饕�的商業(yè)物業(yè)之一的寫字樓對(duì)區(qū)位具有很強(qiáng)的依賴性。但遺憾的是，一個(gè)區(qū)域的配套環(huán)境成熟不是短時(shí)間內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的，通常需要幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。因此，在供大于求的寫字樓市場(chǎng)上，中心外圍的空置率將明顯高于中心區(qū)域。而在租金水平下降的情況下，中心區(qū)域的空置率可能會(huì)一定程度上轉(zhuǎn)移給相對(duì)低端的樓盤�？傮w而言，當(dāng)市場(chǎng)供過于求時(shí)，每個(gè)區(qū)域受到的影響是不均勻的，越是核心區(qū)域影響越小。

    從寫字樓投資角度看，目前杭州寫字樓市場(chǎng)的租金和價(jià)格存在一定程度的背離。當(dāng)前杭州寫字樓市場(chǎng)的租金具有較為明顯的區(qū)域特征，而寫字樓的定價(jià)模式則更接近其鄰近的住宅，而不是更貼近租金，梯度。通過對(duì)比區(qū)域租金和近期寫字樓開盤價(jià)格，這種現(xiàn)象很明顯。這種現(xiàn)狀從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的投資不利。

    通過對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)租金/價(jià)格的橫向?qū)Ρ群蛢?nèi)部分析，我們對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)有了一個(gè)基本的定位。那么，杭州寫字樓市場(chǎng)的租金將呈現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)呢？從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、商業(yè)環(huán)境角度看，杭州目前與國(guó)際化大都市的定位還有一定差距，入住杭州的國(guó)際企業(yè)數(shù)量不多，而且這種狀況在短期內(nèi)不會(huì)有大的變化。雖然有一定數(shù)量省內(nèi)企業(yè)進(jìn)入杭州寫字樓市場(chǎng)，但對(duì)市場(chǎng)的吸納能力有限。根據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，杭州目前寫字樓存量大約在300萬平方米左右，而今后5年杭州寫字樓市場(chǎng)的增量將超過300萬平方米。在這種供求關(guān)系下，寫字樓市場(chǎng)的銷售和租賃都將不可避免的出現(xiàn)空置率上升�？罩寐食�過一定水平之后，必然伴隨著租金整體水平的下降，進(jìn)而一部分寫字樓租戶可能會(huì)從原先的寫字樓轉(zhuǎn)移至租金更低、檔次更高的寫字樓，從而使低端寫字樓市場(chǎng)的空置率加劇。這種由于空置率增加導(dǎo)致不同級(jí)別寫字樓之間替代的現(xiàn)象，曾經(jīng)在上世紀(jì)八十年代的美國(guó)很多大都市區(qū)上演。另外，杭州低端寫字樓市場(chǎng)還面臨著商住樓的激烈競(jìng)爭(zhēng)。因而，杭州寫字樓市場(chǎng)將迎來競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)期，這種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系很可能在短期內(nèi)導(dǎo)致低端和中心外圍寫字樓空置率大幅上升、租金顯著下降。

    市場(chǎng)供給趨勢(shì)：錢江兩岸供給飆升，其余區(qū)塊規(guī)劃控制

    根據(jù)2004年-2005年杭州市土地出讓信息，我們可以很清楚地看到杭州未來幾年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的空間分布。

    2004年杭州共出讓寫字樓用途地塊（含商業(yè)用途，個(gè)別地塊含住宅用途）24塊，總面積為633861平方米，占2004年杭州市土地出讓總面積的34.6%。其中，位于錢江新城的寫字樓用途地塊10塊，占2004年杭州市寫字樓用地出讓塊數(shù)的41%，位于濱江區(qū)的寫字樓用途地塊數(shù)9塊，占2004年杭州市寫字樓用地出讓的38%。兩者相加，將近占2004年杭州出讓的寫字樓用地地塊數(shù)的80%。從出讓面積上看，出讓的寫字樓用途土地中，位于錢江新城寫字樓用地占32%，位于濱江的占39%。

    2005年杭州共出讓寫字樓用途地塊（絕大多數(shù)寫字樓開發(fā)地塊含商業(yè)用途，極個(gè)別地塊含住宅用途）14塊，總面積為860592平方米，占2004年杭州市土地出讓總面積的50.7%。其中，位于錢江新城的寫字樓用途地塊7塊，占2004年杭州市寫字樓用地出讓塊數(shù)的50%，位于下城區(qū)的寫字樓用途地塊數(shù)2塊，占2004年杭州市寫字樓用地出讓的21%，位于濱江區(qū)2塊，占14%。從出讓面積上看，出讓的寫字樓用途土地中，位于錢江新城寫字樓用地占49%，位于下城區(qū)的占37%，位于濱江的占10%。

    從規(guī)劃角度看，錢江新城作為杭州未來的CBD，寫字樓開發(fā)的目標(biāo)定位是企業(yè)總部的辦公場(chǎng)所，因此，無論在寫字樓自身建筑設(shè)計(jì)上，還是在周邊配套上，規(guī)格都很高。新城內(nèi)在建的寫字樓包括集美國(guó)際、榮安集團(tuán)總部大廈、華成大廈等，規(guī)劃建成高檔商務(wù)辦公樓43幢，總面積將在300萬平方米左右。與錢江新城一江之隔、同時(shí)毗鄰蕭山城區(qū)的濱江區(qū)塊寫字樓投資開發(fā)潛力也很大。但錢江新城和濱江區(qū)塊如何逐步走向成熟以及如何應(yīng)對(duì)成熟前市場(chǎng)的狀況是值得嚴(yán)肅思考的問題。因?yàn)閷懽謽菍?duì)商務(wù)氛圍、交通條件、周邊配套服務(wù)等都有很高的要求，而這些都需要時(shí)間。此外，上述兩個(gè)區(qū)塊距離蕭山市區(qū)很近，如何協(xié)調(diào)好競(jìng)爭(zhēng)和合作的關(guān)系也值得考慮。

    總的來說，在未來的幾年之內(nèi)，錢江新城毫無疑問將成為杭州寫字樓開發(fā)的主要區(qū)塊。這也是杭州市政府按照規(guī)劃的要求，在土地出讓方面有意調(diào)控的結(jié)果。與此同時(shí)，濱江區(qū)也將成為杭州寫字樓開發(fā)的主要區(qū)塊之一。此外，老城區(qū)還將有一定的新樓盤供應(yīng)。在供給數(shù)量上，未來五年的寫字樓供給量將超過現(xiàn)有的存量。而且，供應(yīng)的樓盤特征，主要以高檔寫字樓為主。由于區(qū)位的成熟度還不夠以及供給數(shù)量較大，寫字樓供應(yīng)價(jià)格將低于中心區(qū)塊。

    市場(chǎng)需求特征：中小企業(yè)為主，需求增量溫和

    分析了杭州寫字樓市場(chǎng)的供給趨勢(shì)之后，我們?cè)倭私庖幌潞贾輰懽謽鞘袌?chǎng)的需求特征。杭州市寫字樓市場(chǎng)的需求有哪些特征？杭州寫字樓開發(fā)該如何定位？

    從理論上說，一個(gè)地方的寫字樓需求取決于該地方的辦公室就業(yè)人數(shù)的變化。這類員工主要分布于會(huì)計(jì)、法律、咨詢、公共關(guān)系、廣告、金融、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等行業(yè)。也就是說，一個(gè)地方就業(yè)率增長(zhǎng)很可能導(dǎo)致對(duì)寫字樓需求的增加，但并不必然導(dǎo)致對(duì)寫字樓需求的增加。上世紀(jì)八十年代的美國(guó)寫字樓市場(chǎng)就是一個(gè)很好的例子：1985年之后，美國(guó)的辦公室就業(yè)增長(zhǎng)率明顯下降，1987年-1990年間一度只有0.9%的水平，但這期間美國(guó)的總體就業(yè)率卻持續(xù)快速增長(zhǎng)。開發(fā)商和投資者對(duì)這點(diǎn)的忽視是導(dǎo)致美國(guó)上世紀(jì)八十年代大面積的寫字樓供給過剩的重要原因之一。因此，寫字樓投資開發(fā)者除了對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)有一個(gè)定位之外，還必須對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)的需求有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。

    杭州寫字樓市場(chǎng)的需求特征與杭州的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、浙江省的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)密切相關(guān)。首先，近年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)較快。但杭州第三產(chǎn)業(yè)的比重還不高（最高水平為43%），特別是會(huì)計(jì)、法律、咨詢、公共關(guān)系、廣告、金融、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等行業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比重相對(duì)較低（由于近五年統(tǒng)計(jì)口徑多變，不能給出一個(gè)確切的數(shù)據(jù)）。雖然杭州市政府大力支持和鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但短期內(nèi)不太可能會(huì)有明顯變化。因此，杭州寫字樓市場(chǎng)需求的特征之一是平穩(wěn)的，循序漸進(jìn)的。

    其次，浙江經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿κ敲駹I(yíng)企業(yè)，而這些企業(yè)多數(shù)都是中小企業(yè)，當(dāng)然杭州也不例外。任何一個(gè)寫字樓市場(chǎng)都有高端、中端和低端的需求。這里只是強(qiáng)調(diào)，開發(fā)一幢好的寫字樓，應(yīng)該有一個(gè)基本的定位，這個(gè)定位可能取決于所在區(qū)位、開發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)現(xiàn)狀等因素。這個(gè)定位內(nèi)容至少應(yīng)該包括寫字樓整體的特點(diǎn)，即硬件、服務(wù)、客戶品質(zhì)三要素，其中客戶定位要考慮入住企業(yè)的行業(yè)類別、規(guī)模、影響力、相互之間的互動(dòng)等因素。隨著寫字樓市場(chǎng)的逐漸成熟，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，準(zhǔn)確定位將變得越發(fā)重要。專業(yè)的、細(xì)分的才是更有競(jìng)爭(zhēng)力的。

    第三，寫字樓用戶對(duì)物業(yè)的建筑品質(zhì)和配套服務(wù)要求日益提高。最近的寫字樓開發(fā)在很多方面已經(jīng)開始參照和執(zhí)行國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。雖然目前國(guó)內(nèi)沒有出臺(tái)寫字樓的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，所謂的甲級(jí)、乙級(jí)或者5A、4A都沒有第三方認(rèn)證。但提升寫字樓建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，毫無疑問是寫字樓開發(fā)的一個(gè)基本趨勢(shì)，也是寫字樓市場(chǎng)需求的基本特征之一。因?yàn)閷懽謽浅休d的并非是單純的辦公空間需求，更多的是企業(yè)形象的需求以及物業(yè)的保值和增值需求。寫字樓的品牌和品質(zhì)，體現(xiàn)的是企業(yè)的品牌。這一點(diǎn)，正處于升級(jí)階段的浙江民企更為重視。無論定位知名大企業(yè)還是中小企業(yè)，對(duì)寫字樓品質(zhì)和服務(wù)的需求有很大的共同點(diǎn)。

    總體而言，杭州寫字樓的市場(chǎng)需求將是平穩(wěn)的、循序漸進(jìn)的。需求的主體還是以中小企業(yè)為主。在寫字樓建筑自身方面，追求建筑品質(zhì)和服務(wù)是大勢(shì)所趨。因此，寫字樓投資開發(fā)在目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位方面應(yīng)該有清晰的思路。

    開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)租賃是大勢(shì)所趨

    目前我國(guó)寫字樓開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要有分散出售和統(tǒng)一出租兩種模式，而且以分散出售為主。如果采用出售的形式，寫字樓產(chǎn)權(quán)分散，難以形成統(tǒng)一有效的管理。這個(gè)管理不僅僅指物業(yè)管理，還包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)。杭州寫字樓一部分由寫字樓開發(fā)企業(yè)自己成立的物業(yè)管理公司管理，一部分委托專門的物業(yè)管理公司管理。但杭州目前的寫字樓物業(yè)管理公司專業(yè)化不高，而且這其中必然存在代理人問題（也就是說管理別人物業(yè)不可能像管理自己物業(yè)那么盡心盡力）。因此，在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)了才兩三年的寫字樓，看起來好像已經(jīng)好多年了。從整體上說，目前杭州寫字樓維護(hù)很差，提供的服務(wù)與專業(yè)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，而且絕大多數(shù)對(duì)入住企業(yè)沒有總體定位。這種情況對(duì)寫字樓的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益影響很大，因?yàn)閷懽謽堑恼�體形象、公共空間維護(hù)對(duì)寫字樓的租金的影響可能比辦公單元內(nèi)部形象更重要。

    杭州目前的寫字樓，除了受限于產(chǎn)權(quán)之外，幾乎全部是出售。銷售可以快速回收資金，而租賃卻是細(xì)水長(zhǎng)流。但是我們應(yīng)該看到，寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)，它與普通住宅的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式是不一樣的。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，后期的經(jīng)營(yíng)管理可能比前期的開發(fā)更重要，同時(shí)也需要更多的專業(yè)知識(shí)。當(dāng)然，這個(gè)問題不是杭州獨(dú)有，目前國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)多數(shù)采用銷售的方式。但作為一種趨勢(shì)，未來寫字樓市場(chǎng)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓會(huì)不斷增加統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。目前北京、上海、深圳只租不售的寫字樓數(shù)目開始增加，而且這些寫字樓租金表現(xiàn)明顯好于同類出售寫字樓。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)，寫字樓租賃是主流，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)甚至成為一些房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。

    此外，在市場(chǎng)中介不健全的時(shí)候，寫字樓的分散出售很可能會(huì)提高市場(chǎng)的空置率。對(duì)于一般的寫字樓開發(fā)商而言，銷售結(jié)束，就基本和這幢樓盤沒什么關(guān)系了，剩下的是使用者和投資者自己的事情。在實(shí)際調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)不少以投資為目的的寫字樓購(gòu)買者把租賃業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司。但是物業(yè)管理公司畢竟不是中介機(jī)構(gòu)，提供的咨詢和服務(wù)都很有限。而且在這種模式下，出租方是被動(dòng)的等待，而需求方掌握的信息又有限。當(dāng)然，杭州不是沒有寫字樓中介，但是我們必須承認(rèn)，杭州目前的寫字樓中介無論從數(shù)量還是從專業(yè)化角度看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅中介，也落后于市場(chǎng)要求。因此，寫字樓市場(chǎng)的信息摩擦將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過產(chǎn)權(quán)較集中的寫字樓市場(chǎng)，從而導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的高空置率。

    綜上所述，寫字樓市場(chǎng)的分散銷售與集中租賃相比，將導(dǎo)致較低的投資收益和較高的市場(chǎng)空置率。當(dāng)然，杭州目前寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展還處于探索期，不可能一步跨到成熟市場(chǎng)的模式。隨著杭州寫字樓市場(chǎng)從增量市場(chǎng)逐步走向存量市場(chǎng)，寫字樓經(jīng)營(yíng)的重心必然從開發(fā)轉(zhuǎn)向租賃服務(wù)，寫字樓物業(yè)也將在這個(gè)過程中用事實(shí)宣告它與住宅市場(chǎng)的不同。但是，對(duì)于一個(gè)有價(jià)值追求、有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅是謀取利潤(rùn)，更要注重產(chǎn)品為消費(fèi)者、投資者和社會(huì)所創(chuàng)造的價(jià)值。因此，只有調(diào)整戰(zhàn)略、積累經(jīng)驗(yàn)、大膽創(chuàng)新、勇于探索，才能在未來激烈的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有一席之地。