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    今年以來(lái)，杭州住宅行情一路向好，房產(chǎn)糾紛也多了不少典型案例。如行情看漲，房東毀約不賣(mài)；再如限購(gòu)下，為了能買(mǎi)到房，和賣(mài)家簽訂私下購(gòu)房協(xié)議……這些案例都比往年多了不少。

    今年又是交付大年。業(yè)主收房時(shí)，房屋有瑕疵該如何解決？等等問(wèn)題，時(shí)報(bào)聯(lián)合北京德和衡（杭州）律師事務(wù)所收集了年內(nèi)比較典型的法律糾紛案例，希望能為廣大讀者提供置業(yè)參考。

    行情看漲房東毀約該如何擔(dān)責(zé)？

    案例：今年2月15日，劉某與方某通過(guò)中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，以350萬(wàn)元把他名下的房子賣(mài)給方某。2月25日，雙方在中介公司簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同。但是三天后，劉某反悔了，覺(jué)得自己房子賣(mài)便宜了，愿意補(bǔ)償方某10萬(wàn)元，并將房子以390萬(wàn)元轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，稱(chēng)除非方某愿意加價(jià)40萬(wàn)元。

    律師分析：在二手房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)中，通常會(huì)約定交易房屋的總價(jià)、面積、誠(chéng)意金（定金）、房款的支付方式及買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同的期限等內(nèi)容。由于認(rèn)購(gòu)合同已對(duì)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物、價(jià)款等作了約定，買(mǎi)方對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，賣(mài)方一旦違約，買(mǎi)方的期待利益也就喪失。同時(shí)，買(mǎi)方也喪失了與他人訂立同類(lèi)合同的機(jī)會(huì)，此時(shí)機(jī)會(huì)損失已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，即信賴(lài)?yán)�益的損失。

    在本案中，如劉某確實(shí)以390萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給了他人，那么劉某因違反《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》所得到的直接經(jīng)濟(jì)利益可視為方某的機(jī)會(huì)利益損失。因?yàn)閯⒛硨⒎课萘硇谐鍪劢o他人的行為，為其帶來(lái)了40萬(wàn)元的利益，但同時(shí)也給方某造成了損失。劉某違反合同，為自己獲取了40萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)利益，這也是方某的信賴(lài)?yán)�益損失。劉某違反誠(chéng)實(shí)信用這一基本的民事法律原則而獲得的實(shí)際利益，應(yīng)作為對(duì)方某的損失賠償，即這40萬(wàn)元應(yīng)賠償給方某，這既是對(duì)劉某違約行為的懲戒，也合理彌補(bǔ)方某的損失。

    收房時(shí)發(fā)現(xiàn)瑕疵該如何正確維權(quán)？

    案例：今年8月，小吳在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量瑕疵，如門(mén)不合縫、窗戶(hù)扭曲、墻面滲水、墻面起鼓或有裂痕，等等。隨后，小吳選擇拒收房屋。

    律師分析：很多購(gòu)房者看到房屋存在一定的質(zhì)量問(wèn)題往往就盲目地拒收，這其實(shí)不利于對(duì)自己合法權(quán)益的維護(hù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以拒絕收房的情形主要是兩種：一是開(kāi)發(fā)商未按合同約定的條件交房；二是房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，足以影響購(gòu)房者正常使用，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格等。

    有的購(gòu)房者誤認(rèn)為，如在房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下收房，將難以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)包括維修在內(nèi)的責(zé)任。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)會(huì)向購(gòu)房者出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，若交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，無(wú)論是否辦理交房手續(xù)，開(kāi)發(fā)商在保修期限內(nèi)均應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。只是購(gòu)房者在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)有明確的記載，以便事后要求開(kāi)發(fā)商維修或者賠償。如拒絕收房，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)因此承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。此外，購(gòu)房者還要承擔(dān)拒絕收房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。如果購(gòu)房者按約收房后，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，可以要求開(kāi)發(fā)商限期修復(fù)。

    限購(gòu)下私下簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議靠譜嗎？

    案例：今年4月初，處于限購(gòu)狀態(tài)的小章，通過(guò)朋友介紹買(mǎi)了一套二手房，但和賣(mài)家簽訂的是私下的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了大部分房款后，拿到了對(duì)方的房產(chǎn)證。9月下旬，小章得知這套房子的原主人在今年5月已將該房在銀行做了貸款抵押，現(xiàn)因未能按期還款，銀行決定申請(qǐng)法院對(duì)該房屋進(jìn)行拍賣(mài)。小章找到賣(mài)家理論，賣(mài)家稱(chēng)當(dāng)時(shí)因急需資金周轉(zhuǎn)不得已而為之。

    律師分析：房產(chǎn)證是權(quán)利人享有證書(shū)中所記載的房屋所有權(quán)的證明。小章雖然持有該套房屋的產(chǎn)權(quán)證，但因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，所以該套房屋的所有權(quán)仍然登記在賣(mài)方名下。即從法律上說(shuō)，小章持有的這本房產(chǎn)證只能證明這套房屋的所有權(quán)仍然屬于賣(mài)家，且這本房屋所有權(quán)證書(shū)已被賣(mài)家通過(guò)法律的途徑作廢。

    不動(dòng)產(chǎn)登記的作用體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是起到公示的作用；二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效條件；三是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公信效力。在本案中，小章雖然手中持有房產(chǎn)證，但由于未與賣(mài)方通過(guò)官方網(wǎng)簽平臺(tái)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，更未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，房產(chǎn)證及登記簿上的所有權(quán)人仍然是賣(mài)方，所以賣(mài)方還是法律認(rèn)可的該套房屋的所有權(quán)人。如這套房子確實(shí)被銀行申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行而拍賣(mài)的，小章可憑與賣(mài)方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證，要求賣(mài)方退還已付的購(gòu)房款并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

    獨(dú)生子女能否繼承父母的全部遺產(chǎn)？

    案例：陳某是獨(dú)生子，其父母名下有三套商品房。三年前，陳某的父親去世，三套商品房未作任何處理。今年5月，陳某母親打算將這三套房子全部過(guò)戶(hù)給陳某時(shí)，工作人員卻告知陳某并非父親的唯一繼承人，陳某的爺爺早于陳某父親去世，但陳某的奶奶比陳某的父親晚去世一年，也就是說(shuō)，陳某的奶奶也與陳某一樣是陳某父親的第一順序繼承人。而陳某的父親有兩個(gè)弟弟和一個(gè)妹妹，陳某的奶奶生前也未立遺囑，這就意味著陳某的兩個(gè)叔叔和一個(gè)姑姑對(duì)陳某父親名下的房產(chǎn)也享有繼承權(quán)。

    律師分析：首先要厘清繼承法律關(guān)系。就本案來(lái)說(shuō)，陳某的父親和奶奶生前均未立遺囑，那么陳某父親和奶奶的遺產(chǎn)只能按法定繼承辦理。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，陳某父親的第一順序繼承人除了兒子陳某外，還有奶奶、媽媽。其次，陳某奶奶的法定繼承人包括陳某本人的代位繼承權(quán)，即陳某父親去世后，陳某作為其父親的晚輩直系親屬，可代位繼承其父親應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額。陳某父親的兩個(gè)弟弟和一個(gè)妹妹也是陳某奶奶的第一順序繼承人。也就是說(shuō)，陳某的奶奶有包括陳某在內(nèi)的四位法定繼承人。

    該案中三套商品房為陳某父母共同擁有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)在繼承開(kāi)始后，將陳某父親的遺產(chǎn)析分出來(lái)。這三套房子的二分之一產(chǎn)權(quán)屬于陳某父親的遺產(chǎn)，另二分之一產(chǎn)權(quán)屬于陳某母親的財(cái)產(chǎn)，不能劃為繼承的財(cái)產(chǎn)。那么，陳某如何才能獲得三套房屋的全部產(chǎn)權(quán)？律師表示，需要同時(shí)具備兩個(gè)條件：1.陳某父親的其他繼承人包括轉(zhuǎn)繼承人全部經(jīng)公證聲明放棄繼承權(quán)。任何一位繼承人不辦理放棄繼承權(quán)公證的，其他人都不得剝奪他的繼承權(quán)；2.陳某母親將屬于自己的那一半產(chǎn)權(quán)通過(guò)贈(zèng)與或買(mǎi)賣(mài)的形式轉(zhuǎn)讓給陳某。

    業(yè)主在什么情況下可拒交物業(yè)費(fèi)？

    案例：今年8月，余先生因欠交自2016年以來(lái)的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司訴至法院。余先生認(rèn)為，其欠交物業(yè)費(fèi)是事實(shí)，但是因?yàn)槲飿I(yè)公司的保安擅自放行政執(zhí)法人員進(jìn)入小區(qū)，導(dǎo)致其在頂樓違規(guī)搭建的建筑被強(qiáng)制拆除因而造成損失。余先生認(rèn)為這是保安未盡職造成的，要求在物業(yè)費(fèi)中扣除保安服務(wù)費(fèi)用，但遭到物業(yè)公司的拒絕。

    律師分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主不能任性地拒交物業(yè)費(fèi)，只有在出現(xiàn)以下情形時(shí)，才可不交或者少交物業(yè)費(fèi)：1.出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同中約定的業(yè)主可以不交或少交物業(yè)費(fèi)的情形；2.物業(yè)公司違反約定擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擅自提高的部分業(yè)主可以拒交；3.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)部分的費(fèi)用業(yè)主可拒交；4.物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的項(xiàng)目，物業(yè)公司未先服務(wù)，業(yè)主可以不交相應(yīng)的費(fèi)用；5.物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同約定之外未提供的服務(wù)，且未經(jīng)業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主可不支付費(fèi)用；6.物業(yè)公司不履行或少履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，如垃圾清運(yùn)費(fèi)等。

    在本案中，行政執(zhí)法人員進(jìn)入小區(qū)拆除余先生在二樓露臺(tái)的違章建筑，是執(zhí)行公務(wù)，物業(yè)公司保安不但無(wú)權(quán)阻攔，而且還應(yīng)當(dāng)配合。因此，余先生拒交物業(yè)費(fèi)的理由既無(wú)合同依據(jù)，更無(wú)法律依據(jù)，不會(huì)受到法律的保護(hù)。（原標(biāo)題：買(mǎi)房賣(mài)房打官司 記者：鄢琴 案例來(lái)源：北京德和衡（杭州）律師事務(wù)所）