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　　今年以來(lái)，已有8家房企先后在港遞交上市申請(qǐng)，其中大多是區(qū)域性房企且規(guī)模較小。業(yè)內(nèi)分析指出，扎堆赴港上市的背后或突顯出中小房企的融資困境。

　　炎炎夏日已過(guò)，但港交所熱鬧依舊。

　　繼銀城國(guó)際在港遞交招股書(shū)后，內(nèi)地房企德信中國(guó)也邁出了赴港上市的步伐。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年以來(lái)，已有8家房企先后在港交所遞交上市申請(qǐng)，分別為弘陽(yáng)地產(chǎn)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、萬(wàn)城控股、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際和德信中國(guó)。此外，正榮地產(chǎn)和弘陽(yáng)地產(chǎn)于今年成功登陸港交所。

　　值得注意的是，今年遞交IPO申請(qǐng)的大多是區(qū)域性房企且體量不大，與頭部房企相比，知名度也較低。

　　那么，赴港上市背后是蟄伏后的“蓄勢(shì)待發(fā)”還是另有“隱情”？

　　中小房企的盛宴

　　許多人對(duì)于正榮地產(chǎn)于今年1月16日在香港上市并不驚奇，畢竟作為規(guī)模前30中為數(shù)不多還未上市的房企，正榮地產(chǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)向其已實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的閩系“兄弟”看齊也無(wú)可厚非。

　　除了正榮地產(chǎn)的規(guī)模較為靠前，今年以來(lái)提交IPO申請(qǐng)的房企大多為中小房企，且與正榮地產(chǎn)相比差距較大。比如，截至2018年2月28日，大發(fā)地產(chǎn)僅擁有172萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，且項(xiàng)目集中于長(zhǎng)三角區(qū)域，并不分散，2017年?duì)I收也僅44.1億元。

　　事實(shí)上，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、萬(wàn)城控股、銀城國(guó)際、恒達(dá)集團(tuán)、德信中國(guó)這些全國(guó)知名度本不高的名字在其各自披露招股書(shū)后，突然如“雨后春筍”般進(jìn)入人們的視線。

　　他們或是房地產(chǎn)江湖里的“滄海遺珠”，只不過(guò)，與在全國(guó)范圍內(nèi)大舉擴(kuò)張的頭部房企不同，這些房企往往還守著自己的“一畝三分地”，也未有足夠的能力去撬動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)金字塔頂端格局的改變。

　　事實(shí)上，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在2015年12月才獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，2017年的營(yíng)收不過(guò)6.3億元，業(yè)務(wù)主要聚焦安徽省。截至2018年3月31日，建筑面積土儲(chǔ)不足200萬(wàn)平方米的萬(wàn)城控股2017年的營(yíng)收也僅為9.7億元，目前布局還局限于天津、惠州和河南駐馬店。恒達(dá)集團(tuán)稱(chēng)其為河南省許昌市最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但其目前的業(yè)務(wù)除許昌這個(gè)大本營(yíng)之外，僅涉足同處于河南省的鄭州市和信陽(yáng)市，2017年公司的銷(xiāo)售收入為14.64億元。

　　或如弘陽(yáng)地產(chǎn)董事長(zhǎng)曾煥沙所言，這些區(qū)域性房企對(duì)于香港資本市場(chǎng)青睞有加是因?yàn)橄愀凼袌?chǎng)很開(kāi)放。但在不少市場(chǎng)分析人士看來(lái)，謀求上市或是中小房企在面對(duì)頭部房企收割速度加快的競(jìng)爭(zhēng)壓力時(shí)，期望通過(guò)上市來(lái)為自家城池爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。

　　生存需求

　　融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾說(shuō)，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)是大公司的“鉆石時(shí)代”，“因?yàn)榇蠊�司在不斷地合并小公司的市�?chǎng)份額，小公司都沒(méi)了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了”。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2018年5月末，融創(chuàng)、保利、恒大、碧桂園、綠地、萬(wàn)科六家房企的銷(xiāo)售總規(guī)模達(dá)到12359.5億元，和第二、三梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)總和相當(dāng)。留給中小房企的或是“蝸居”般的生存空間。就算是2016年就已在百?gòu)?qiáng)房企中排名第23名的正榮地產(chǎn)，彼時(shí)其合約銷(xiāo)售也僅占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的0.31%。

　　千億規(guī)模是目標(biāo)，是房企在房地產(chǎn)江湖里叱咤風(fēng)云的底氣，是免于被迫出局的“金鐘罩”。然而，千億規(guī)模意味著持續(xù)的投入和開(kāi)發(fā)，這背后，需要的是源源不斷的資金。從招股書(shū)來(lái)看，從正榮地產(chǎn)到德信中國(guó)，都有不小的融資需求。

　　有的房企融資是為了還款，比如正榮地產(chǎn)就在其招股書(shū)中坦白，其上市募資資金除了用作現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還將償還其背負(fù)的大部分現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款。

　　“我們持續(xù)尋求融資機(jī)會(huì)以支持我們的業(yè)務(wù)”，正榮地產(chǎn)一語(yǔ)道明融資和業(yè)務(wù)發(fā)展之間的密切聯(lián)系。

　　對(duì)于中小房企而言，融資愈發(fā)困難是其不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在其招股書(shū)中這樣描述其貸款渠道的限制：“我們無(wú)法通過(guò)現(xiàn)有信貸融資，以低成本取得足夠的借款。”

　　許下“未來(lái)5年沖擊3000億元”銷(xiāo)售規(guī)模愿景的大發(fā)地產(chǎn)，雖然業(yè)績(jī)?cè)?017年實(shí)現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，但是，2017年1.5億元的利潤(rùn)似乎并不足以匹配或支撐其快速擴(kuò)張所需的周轉(zhuǎn)資金，對(duì)資金的渴求也在逐步顯現(xiàn)。招股書(shū)顯示，2017年，大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流從2016年的8.55億元驟減至-23.93億元，截至2018年2月28日，公司計(jì)息銀行及其他借款達(dá)11.5億元，是同期所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的兩倍。

　　2017年末，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)404.7%的恒達(dá)集團(tuán)在其招股書(shū)中透露，預(yù)計(jì)在2018年、2019年分別借款約6.18億元、3.26億元，均超過(guò)公司2017年1.37億元的利潤(rùn)規(guī)模。

　　在高速擴(kuò)張規(guī)模的需求下，現(xiàn)金為王。

　　事實(shí)上，即便是頭頂何享健家族光環(huán)，布局已覆蓋11個(gè)省份，2017年合約銷(xiāo)售額已達(dá)507億元的美的置業(yè)也頗愿通過(guò)債券、信托等方式增加融資規(guī)模，即便其或需支付更高的融資利息。僅2018年，美的置業(yè)就先后于3月7日和3月20日分別獲得發(fā)行本金總額為45億元和30億元公司債券的批準(zhǔn)。

　　額度還未用完，但截至2018年3月31日，現(xiàn)金“銀票”僅余157億元的美的置業(yè)顯然已有“曲線補(bǔ)倉(cāng)”的打算。據(jù)其披露的上市募資用途順序來(lái)看，收購(gòu)?fù)恋鼗驅(qū)⑹琴Y金的第一大去處。值得注意的是，彼時(shí)，美的置業(yè)的流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)762.9億元，短期償債壓力不小。

　　低估值之苦

　　上市或能讓房企在短時(shí)間內(nèi)不再“囊中羞澀”，但對(duì)于不少已在港股上市的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，香港資本市場(chǎng)并不是一條“魚(yú)躍龍門(mén)”的捷徑，甚至，在企業(yè)估值問(wèn)題上，讓企業(yè)管理層頗為“頭疼”。

　　以今年上市的正榮地產(chǎn)和弘陽(yáng)地產(chǎn)為例，截至9月20日，弘陽(yáng)地產(chǎn)報(bào)收2.75港元，上市2個(gè)多月以來(lái)，股價(jià)漲幅約為20%，總市值約為91.3億港元。規(guī)模較大的正榮地產(chǎn)的總市值相對(duì)較高，截至9月20日為185億港元。

　　事實(shí)上，截至9月20日，即便是位列內(nèi)地房企第一梯隊(duì)的恒大，其市值也僅比港資房企新鴻基地產(chǎn)多了不到100億港元。不同的是，前者在2018年上半年獲得凈利潤(rùn)已足抵后者2017/2018年整年溢利。與此同時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)等港資房企的市值均高于融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、融信中國(guó)等一眾內(nèi)地房企中的“尖子生”。

　　利潤(rùn)增幅似乎并未對(duì)房企的估值有較大的提升作用，交易量不高，股價(jià)持續(xù)的“不溫不火”或是很多H股房企想要回A的原因。

　　據(jù)悉，富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、龍光地產(chǎn)等均向A股折返跑，只不過(guò)回A之路漫漫。

　　9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首創(chuàng)置業(yè)公告稱(chēng)，撤回A股發(fā)行申請(qǐng)。碧桂園也曾嘗試分拆物業(yè)板塊在A股上市，但在1年的等待后于2017年年底撤回了申請(qǐng)，并在2018年6月19日于香港上市。

　　“雖然也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能獲得更高估值，對(duì)母公司而言，當(dāng)然會(huì)首選A股”，對(duì)比碧桂園前首席財(cái)務(wù)官吳建斌此前的表態(tài)，碧桂園物業(yè)撤A赴港更像是與A股失之交臂后的“無(wú)奈之舉”。

　　“事實(shí)上，港股整體估值在全球就處于較低的水平，港股中內(nèi)房股的估值也處于較低水平。”易居研究院研究員沈昕指出，“在當(dāng)下調(diào)控政策趨嚴(yán)和融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下，房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也面臨較大的不確定性，一旦業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，板塊估值就會(huì)承壓”。
    （原標(biāo)題：中小房企扎堆赴港 融資需求突顯）