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    9月的天氣，讓人感覺(jué)到了一絲涼意。最近3個(gè)月來(lái)，杭州的酒店式公寓“秋意漸濃”。數(shù)據(jù)顯示，從7月份開(kāi)始，這個(gè)幾度排上熱銷(xiāo)榜的商業(yè)房產(chǎn)門(mén)類(lèi)，月成交量就驟減了一半以上。

    銷(xiāo)售壓力是業(yè)內(nèi)外都能感受到的。在樓市轉(zhuǎn)冷的關(guān)口，投資類(lèi)產(chǎn)品往往首先不被看好。再加上近幾年公寓成交均價(jià)的一路上揚(yáng)，投資客對(duì)于酒店式公寓的后期回報(bào)率首先失去了信心。

    公寓市場(chǎng)秋意漸濃
    成交量“攔腰斬?cái)?rdquo;

    根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年，除了春節(jié)期間數(shù)據(jù)有所下滑外，杭州酒店式公寓的月成交量都保持在3300套以上，特別是5月和6月迎來(lái)了集中爆發(fā)期，成交突破4000套，6月更是以4396套收官。時(shí)間進(jìn)入下半年后，成交量“攔腰斬?cái)?rdquo;，7月和8月直接跌破2000套，8月僅有1485套。截至26日，9月的成交量也不到1500套。

    從全年的數(shù)據(jù)也可以看出，酒店式公寓過(guò)去兩年（2016年和2017年）年成交量，相比2015年也有一個(gè)量的飛越，直接從2015年的13818套越過(guò)了40000套的大關(guān)，月均成交3300套以上。其中，2016年的月成交量達(dá)3344套，2017年則達(dá)到3407套。今年的整體成交數(shù)據(jù)則出現(xiàn)了下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月26日，今年共成交酒店式公寓24038套，月均成交已經(jīng)跌破3000套，只有2670套，這與第三季度的成交量驟減不無(wú)關(guān)系。

    公寓銷(xiāo)售面臨壓力
    信心降低導(dǎo)致資金分流

    成交量的下滑，和市場(chǎng)信心有著直接關(guān)系，對(duì)于投資類(lèi)產(chǎn)品的酒店式公寓更是如此。從之前很多公寓開(kāi)盤(pán)即售罄，到現(xiàn)在到處“拉客”促成交，購(gòu)買(mǎi)公寓的投資客變少已是事實(shí)。

    最近，透明售房網(wǎng)上的“最新解除合同注銷(xiāo)備案公示”里，近3個(gè)月的解除合同記錄中，80%以上都是商業(yè)項(xiàng)目。如位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東方銘樓、西湖區(qū)的西溪世紀(jì)中心、江干區(qū)的東方君悅等，都是屬于解除合同量相對(duì)較多的。

    “現(xiàn)在酒店式公寓銷(xiāo)售有點(diǎn)壓力。”一位杭州銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人坦言，“之前因住宅限購(gòu)，酒店式公寓都是閉著眼睛賣(mài)的�，F(xiàn)在，有些正式合同還沒(méi)有簽的，臨時(shí)變卦的不少，主要原因還是對(duì)市場(chǎng)信心不足。”

    的確，市場(chǎng)好的時(shí)候，投資客擔(dān)心錢(qián)捏在手里貶值，因此把資金投入有資格購(gòu)置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的較多；而市場(chǎng)不好的時(shí)候，很多投資客則會(huì)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，或是把資金捏在手里，或是做長(zhǎng)期理財(cái)打算，或是把一部分資金分流到海外市場(chǎng)，做一些海外投資或置業(yè)。

    產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)激烈
    市場(chǎng)更看重總價(jià)及回報(bào)

    目前市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，大致分為以下三類(lèi)產(chǎn)品：

    一類(lèi)是以傳統(tǒng)的酒店式公寓為主，追求空間利用率和租金回報(bào)率，也是目前最常見(jiàn)的一種產(chǎn)品。在層高方面，有些比較有優(yōu)勢(shì)的做到了4.79米的兩層，并且采用了雙鑰匙入戶(hù)，也就是一套房子可以租給兩個(gè)租客。甚至，有些4.2米的層高的酒店式公寓，也做成了兩層雙鑰匙入戶(hù)結(jié)構(gòu)。

    第二類(lèi)是所謂的服務(wù)式公寓，這類(lèi)產(chǎn)品一般和酒店建立合作關(guān)系，交付后的未來(lái)5-8年交由酒店使用并獲取租金回報(bào)，甚至有些產(chǎn)品主打日租、月租的概念，以達(dá)到租金最大化。

    第三類(lèi)屬于會(huì)所型公寓，相對(duì)客群比較少。這類(lèi)公寓一般戶(hù)型面積較大，地段相對(duì)較好，適合企業(yè)作為會(huì)所使用。它們和市場(chǎng)環(huán)境好壞不是很緊密，屬于少數(shù)派產(chǎn)品。

    當(dāng)然，市場(chǎng)上的公寓主打的還是以租金回報(bào)率為主，而租金回報(bào)率則又涉及到戶(hù)型及公寓總價(jià)。目前，酒店式公寓成交量雖然有所下降，但成交均價(jià)仍一路向上：從1月的25170元/㎡直奔到6月33186元/㎡的高位，6月至今一直維持在3萬(wàn)元/㎡以上。從全年來(lái)看，2015年和2016年的成交均價(jià)分別為13063元/㎡和14687元/㎡，2017年則上升到了2萬(wàn)元/㎡以上，今年以來(lái)更是爬到了2.9萬(wàn)元/㎡的高點(diǎn)。

    同樣戶(hù)型，價(jià)格的上漲意味著總價(jià)的提高。相對(duì)而言，未來(lái)的租金回報(bào)率也將受到影響。而在大眾市場(chǎng)上，投資客看重的是購(gòu)入的總價(jià)以及未來(lái)的租金回報(bào)率，再加上市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，因此成交量勢(shì)必下行�；蛟S正是基于這一考慮，目前有酒店公寓已經(jīng)采取低開(kāi)高走的途徑去庫(kù)存，如近期開(kāi)盤(pán)的德信·時(shí)代之心，之前表示開(kāi)盤(pán)價(jià)將參考周邊酒店式公寓的價(jià)格（如當(dāng)時(shí)中贏國(guó)際尾盤(pán)在售價(jià)格約48000元/㎡），實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)只有38000元/㎡，遠(yuǎn)低于中贏國(guó)際早先的售價(jià)了。
    （原標(biāo)題：杭州酒店式公寓面臨銷(xiāo)售壓力 房產(chǎn)評(píng)論員：吳曉冬）