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　　2017年央行的“管住貨幣總閘門”讓眾多房企傷得不輕。這讓地產(chǎn)也對(duì)2018年的貨幣環(huán)境寄予了諸多遐想和期許。然而現(xiàn)實(shí)殘酷，2018年初的央行工作會(huì)議公報(bào)中，定調(diào)2018年依舊是金融強(qiáng)監(jiān)管年。從2018年的融資局面開(kāi)年不利，到之后房企融資“明路”與“暗道”多條業(yè)務(wù)線被“暫停”，之后房企融資趨勢(shì)便在“收緊-回暖-收緊”中循環(huán)往復(fù)，“融資荒”問(wèn)題始終未得到實(shí)質(zhì)性改善。

　　直到臨近年底，房企融資總額有所回暖。統(tǒng)計(jì)顯示，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)505.92億元，環(huán)比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。但值得注意的是，房企的“資金渴”實(shí)際上并未得到緩解。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)不論是拿地囤糧，還是維持手中現(xiàn)有地塊開(kāi)發(fā)，都勢(shì)必需要投入新的資金。由此，眾多房企在舊債未償、當(dāng)前現(xiàn)金流承壓的情況下，資金壓力愈發(fā)加大。

　　把握窗口“解渴”

　　幾乎收緊一年的融資通道在11月終于有所緩解。

　　據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)顯示，11月房企境內(nèi)外融資集中放量，涉及類型包括股份增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月房企境內(nèi)發(fā)行債券523億元，規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)112%；月內(nèi)房企海外發(fā)行債券304億元，環(huán)比增長(zhǎng)263%，同比增長(zhǎng)7%。

　　全年來(lái)看，今年1-11月，房企累計(jì)境內(nèi)發(fā)債5632億元，同比增長(zhǎng)66%；累計(jì)海外發(fā)債3220億元，同比增長(zhǎng)12%。

　　據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的典型房企融資數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額總計(jì)約505.9億元，環(huán)比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。這也是繼9月、10月融資金額連續(xù)下滑后，本月融資總額有所回暖，漲幅明顯。

　　一位地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，進(jìn)入11月，房企與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)始頻繁。例如泰禾集團(tuán)與光大信托建立了總額為200億元的全面業(yè)務(wù)合作關(guān)系。此前10月泰禾集團(tuán)曾與上海銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海銀行意向?yàn)樘┖碳瘓F(tuán)提供總額最高不超過(guò)200億元的綜合授信額度。前后兩個(gè)月內(nèi)，泰禾已連續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)的授信400億元。這在今年早些時(shí)候絕對(duì)是難以想象的。近期眾多房企融資計(jì)劃獲批，應(yīng)該是政策效應(yīng)顯著呈現(xiàn)，以及當(dāng)前樓市放緩，管理單位對(duì)房企發(fā)債審批有所寬松。但需要注意的是，發(fā)債審批速度的加快，并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，監(jiān)管層依舊嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“11月房企密集發(fā)債，但計(jì)劃、核準(zhǔn)階段的發(fā)債數(shù)量較多，實(shí)際發(fā)行量并沒(méi)有那么高，”同策研究院朱莉莉分析，2019年底前房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)難以松動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)向來(lái)“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場(chǎng)的變化，市場(chǎng)下行的背景下，金融機(jī)構(gòu)收緊的趨勢(shì)很難改變。

　　融資荒見(jiàn)拐點(diǎn)？

　　實(shí)際上，房企的“資金荒”從去年就開(kāi)始出現(xiàn)。2017年，央行的“管住貨幣總閘門”政策一出臺(tái)便讓眾多房企傷的不輕。2018年伊始，地產(chǎn)行業(yè)期許的貨幣環(huán)境改善遐想隨即落空。在今年初的央行工作會(huì)議公報(bào)中，定調(diào)2018年依舊是金融強(qiáng)監(jiān)管年。甚至首次提及房地產(chǎn)金融，并將其與影子銀行單列，房地產(chǎn)金融成為監(jiān)管力度的核心所在。

　　對(duì)此有專家分析，2017年管理層是以政策機(jī)制去杠桿為主，2018年則是在此基礎(chǔ)上更嚴(yán)厲地實(shí)施監(jiān)管，繼續(xù)去杠桿。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2018年房企融資開(kāi)年不利，無(wú)論是“明道”還是“暗道”，各條業(yè)務(wù)線幾乎都被按下“暫停”。今年1-3月，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動(dòng)，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均大幅縮水，房企多元化融資渠道全面圍堵。眾多房企不得不繞道“海外”，外幣融資總量趕超人民幣金額。但2018年前個(gè)3月，40家典型上市房企完成融資金額連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下滑。

　　之后的4月，40家典型房企出現(xiàn)了一個(gè)融資小高潮，共有13家房企共發(fā)行19筆公司債；發(fā)行5筆中期票據(jù)注冊(cè)；獲得12筆境內(nèi)銀行貸款；獲得7筆信托貸款等。然而好景不長(zhǎng)，5月監(jiān)測(cè)融資總額又跌回至一年內(nèi)最低值。之后的6月、7月房企融資規(guī)模持續(xù)在低位運(yùn)行。在8月房企融資總額雖然出現(xiàn)環(huán)比上升后，9月、10月房企融資水平大幅跳水，打破5月的最低值，連續(xù)創(chuàng)下歷史新低。其中，10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來(lái)，首次跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下自2017年1月以來(lái)融資金額的最低值。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，自2017年宏觀調(diào)控空前加碼以來(lái)，房企融資渠道就逐漸收緊，尤其是在貨幣政策“去杠桿”目標(biāo)仍未轉(zhuǎn)變的背景下，這一趨勢(shì)延續(xù)至今年前10個(gè)月。該人士補(bǔ)充，貨幣金融政策對(duì)房企融資的影響至關(guān)重要。2018年10月15日央行宣布定向降準(zhǔn)，釋放資金達(dá)1.2萬(wàn)億元。當(dāng)時(shí)央行強(qiáng)調(diào)，釋放的增量資金可以增加金融機(jī)構(gòu)支持小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的資金來(lái)源，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，只字未提房地產(chǎn)。但客觀而言，雖然資金流向地產(chǎn)被嚴(yán)格限制，但上下游產(chǎn)業(yè)資金環(huán)境好轉(zhuǎn)，仍然為樓市帶來(lái)間接益處。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商依舊渴望從金融政策的變化中來(lái)思考企業(yè)投資策略的調(diào)整。12月3日，央行行長(zhǎng)易綱在《中國(guó)金融雜志》上刊文表示，宏觀調(diào)控尤其是貨幣政策必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化靈活適度調(diào)整，加強(qiáng)逆周期調(diào)控。

　　去化承壓遭遇債務(wù)壓頂

　　即便11月房企融資環(huán)境有所改善，但本輪房企融資成本普遍上升，也給未來(lái)還款壓力埋下伏筆。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，11月多家房企的融資利率水平大幅上漲。合景泰富發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。華夏幸福11月19日發(fā)行的5000萬(wàn)美元債券利率為9%；時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率為10.95%；恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%�？傮w而言，多數(shù)房企的融資利率均高于2017年加權(quán)平均融資成本。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。

　　與此同時(shí)，房企居高不下的負(fù)債水平依舊籠罩在行業(yè)頭頂。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，其中，住房開(kāi)發(fā)貸款余額為5.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.7%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.3萬(wàn)億元，同比下降8%。

　　據(jù)海通債券研報(bào)顯示，A股上市房地產(chǎn)公司2017年以來(lái)樣本企業(yè)有息負(fù)債余額增速仍處在25%以上的高位。2017年，136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，比上年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%。通常而言，70%則是資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線。

　　事實(shí)上，近兩年很多房企都瞄準(zhǔn)了千億目標(biāo)，企業(yè)在土地儲(chǔ)備上投入了大量資金。若疊加限購(gòu)、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。房企通過(guò)新融資償還之前的債務(wù)也是不得已而為之。

　　同策機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，到明年三季度，行業(yè)整體融資環(huán)境仍然緊張，房企融資難趨勢(shì)將仍將持續(xù)。為此房企只能增強(qiáng)內(nèi)部輸血能力，如加大營(yíng)銷力度、加快存量產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)、提高滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的能力等。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：資金渴未解 開(kāi)發(fā)商“錢途”幾何 記者：董家聲）