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　　2018年年底，戴德梁行資本市場(chǎng)部發(fā)布了最新研究報(bào)告：2018年上海大宗投資市場(chǎng)持續(xù)火熱，交易金額超過1050億元，連續(xù)3年突破千億交易規(guī)模。其中外資買家持續(xù)上揚(yáng)，投資金額占比61%，相較2017年占比24%增長(zhǎng)了37個(gè)點(diǎn)。戴德梁行協(xié)助基匯資本于2018年四季度同時(shí)收購了上海兩筆核心資產(chǎn)：海洋大廈和虹橋萬象城四棟寫字樓，涉資約57億人民幣。

　　此外，外資還在國(guó)內(nèi)逐漸實(shí)現(xiàn)資本的循環(huán)再利用。比如越秀房產(chǎn)基金于12月14日發(fā)布公告，以11.78億元人民幣（約13.4億港元）出售廣州市新都會(huì)大廈物業(yè)，價(jià)格較評(píng)估價(jià)溢價(jià)約5.8%，隨后購入杭州越秀·維多利中心。

　　外資“回潮”

　　由于降杠桿政策的影響，內(nèi)資于2018年略為放緩?fù)顿Y步伐，外資開始“回潮”。從前三季度的交易額可見，外資買家占一線城市總交易額的28%，較2017年同期的14%在占比上翻了一倍。按實(shí)際成交額來看，外資于前三季度總投資額雖然不高，共計(jì)266億，但較2017同期增長(zhǎng)53%。

　　2018四季度，外資錄得多筆大額交易，例如凱德集團(tuán)和新加坡政府投資公司聯(lián)合收購上海星港國(guó)際中心；領(lǐng)展以25.6億元人民幣收購北京京通羅斯福廣場(chǎng)；同時(shí)AEW聯(lián)合弘毅投資以45億元在北京東二環(huán)收購了東方文化藝術(shù)中心。

　　戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)總裁及中國(guó)資本市場(chǎng)主管葉國(guó)平表示，外資在中國(guó)一線城市的投資在2018年迎來歷史高峰，其中約八成將集中在上海，占上海全年投資總量的近六成。2019年這一格局還將持續(xù)。

　　葉國(guó)平稱，上一個(gè)周期的高杠桿收購在現(xiàn)金流壓力下會(huì)尋求退出，市場(chǎng)交易將持續(xù)活躍；外資還將會(huì)是上海主要的市場(chǎng)參與者，等保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)整結(jié)束，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資將繼續(xù)加大。

　　截至2018年三季度，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)全年年化交易額約2000億元，略低于2017年2700億的交易額頂峰。

　　隨著大灣區(qū)、通州等新熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓、物流產(chǎn)業(yè)的收購也成為新一類投資熱點(diǎn)。

　　大宗交易機(jī)會(huì)

　　葉國(guó)平指出，國(guó)內(nèi)大宗交易最大的變化，是隨著城市更新而帶出的大宗交易機(jī)會(huì)，而具改造空間的物業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)等，同樣是投資熱點(diǎn)。一線城市、新興的如北京通州、杭州及大灣區(qū)等，讓投資者表現(xiàn)出越來越大的興趣。

　　北京是城市更新的一個(gè)主要市場(chǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上至少有超過30個(gè)改造項(xiàng)目已經(jīng)或正在進(jìn)行更新改造，其中不乏政府平臺(tái)直接操盤，境內(nèi)和境外資本都對(duì)此類項(xiàng)目非常感興趣。

　　在葉國(guó)平看來，2019年的機(jī)遇，與國(guó)內(nèi)外形勢(shì)、政策密不可分：首先，市場(chǎng)鼓勵(lì)降杠桿，房企有可能出售核心資產(chǎn)，外資經(jīng)過2015和2016兩年的沉寂后，2017至今大力擴(kuò)張，預(yù)計(jì)2019會(huì)持續(xù)活躍。此外，2019年的外資交易可能將繼續(xù)由來自亞太的資本所主導(dǎo)。

　　其次，如果國(guó)內(nèi)的資金層面有政策上的寬松，2019年將有機(jī)會(huì)出現(xiàn)中資外資齊頭并進(jìn)對(duì)核心資產(chǎn)布局的局勢(shì)。受政策影響，以前很多開發(fā)商專注收購住宅地塊。但很多開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，收購成熟資產(chǎn)或改造物業(yè)。

　　再次，發(fā)改委稱將在2019年根據(jù)需要擴(kuò)大外資銀行境外融資規(guī)模。外資銀行境外融資規(guī)模的擴(kuò)大將賦予投資者更多的融資渠道，推動(dòng)2019商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模得到進(jìn)一步提升。

　　最后，2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢(shì)頭，僅前10個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量就已超過2017年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017年全年總和。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)將在2019年進(jìn)一步成熟及規(guī)范化，融資規(guī)模也將不斷擴(kuò)大。

　　葉國(guó)平指出，盡管上海寫字樓物業(yè)成為最受青睞標(biāo)的大宗交易主體，但目前核心區(qū)域的物業(yè)價(jià)格已有所回落，租金持續(xù)高速增長(zhǎng)的壓力較大，新興區(qū)域租金提升有較大潛力；從投資市場(chǎng)回報(bào)率來看，核心地段資產(chǎn)凈回報(bào)率是3.5%-3.8%，新興區(qū)域資產(chǎn)凈回報(bào)率是4%-4.5%。但葉國(guó)平預(yù)估，未來兩年凈回報(bào)率不再持續(xù)下降，將保持平穩(wěn)趨勢(shì)，新常態(tài)下的投資回報(bào)主要依靠租金的持續(xù)增長(zhǎng)，以及物業(yè)提升增值。
　　（原標(biāo)題：外資“回潮” 國(guó)內(nèi)大宗交易活躍 記者：唐韶葵）