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　　隨著政府對住宅市場的嚴(yán)密調(diào)控，住宅地產(chǎn)發(fā)展逐漸疲軟，而中國房地產(chǎn)市場的巨大投資潛力將投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　1月14日，新加坡商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德集團(tuán)宣布，已與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元（約合549.8億元人民幣）收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，交易完成后，凱德將與星橋騰飛整合成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)。

　　據(jù)悉，憑借此次收購行動(dòng)，凱德集團(tuán)管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1160億新元，躋身全球房地產(chǎn)投資管理10強(qiáng)之列，資產(chǎn)類別首次擴(kuò)充物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)兩大新業(yè)務(wù)。記者就此事致函凱德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示凱德在華發(fā)展聚焦以北京、上海、廣州、武漢和成都為中心的五大核心城市群，一系列舉措都基于策略，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)組合，而對于為何布局新業(yè)務(wù)的問題則沒有回復(fù)。

　　僅在一年之前，凱德集團(tuán)曾經(jīng)以17.059新元的總代價(jià)，將旗下位于中國的20個(gè)商場打包出讓給萬科旗下商業(yè)平臺(tái)印力和TRIWATER基金組成的聯(lián)合體。

　　進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)

　　2018年以來，凱德集團(tuán)在中國市場擴(kuò)張動(dòng)作頻頻，在華資產(chǎn)迅猛增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，凱德集團(tuán)的核心市場主要為新加坡和中國，集團(tuán)在新加坡的資產(chǎn)價(jià)值將達(dá)到386億新元，占比集團(tuán)管理資產(chǎn)的33%。在中國，收購星橋騰飛后，凱德集團(tuán)在中國的資產(chǎn)價(jià)值將達(dá)到482億新元，占比集團(tuán)管理資產(chǎn)的41%，將有近560萬平方米的項(xiàng)目儲(chǔ)備。

　　據(jù)悉，星橋騰飛管理資產(chǎn)達(dá)236億新元，其中超過80%集中于商務(wù)空間，50%以上（約124億新元）聚焦在物流/商務(wù)園和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在中國范圍內(nèi)，星橋騰飛在上海、蘇州、北京和廣州等11個(gè)核心城市擁有并運(yùn)營管理商務(wù)地產(chǎn)空間，旗艦項(xiàng)目包括位于中國的大連軟件園騰飛園區(qū)、新加坡杭州科技園。同時(shí)星橋騰飛還參與中新廣州知識(shí)城、新加坡-四川高科技創(chuàng)新園區(qū)等項(xiàng)目的投資管理開發(fā)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，凱德集團(tuán)通過收購布局物流園、工業(yè)地產(chǎn)，與其原有的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)并不大，物流園、工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是土地上的概念，同時(shí)也需要資金運(yùn)籌的能力，凱德在產(chǎn)業(yè)基金上的運(yùn)營是比較成熟的，可能在土地開發(fā)上不太成熟，但在資金上有一定優(yōu)勢。

　　在此次收購前，凱德集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)包括購物中心，住宅，辦公樓，商業(yè)綜合體，服務(wù)公寓、酒店及長租公寓，房地產(chǎn)投資信托和基金六大板塊。若收購?fù)瓿�，凱德的商業(yè)版圖將進(jìn)一步擴(kuò)大，布局物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)兩大新業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，凱德集團(tuán)此前已有意涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)類業(yè)務(wù)。2018年4月26日，凱德集團(tuán)與寧波市海曙區(qū)政府簽署合作意向書，將投資150億元建設(shè)中新（寧波）智造產(chǎn)業(yè)園，占地約1330畝，位于寧波望春工業(yè)園，開發(fā)內(nèi)容包含基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、國際居住社區(qū)及配套設(shè)施等，開發(fā)周期預(yù)計(jì)5~8年。

　　中國指數(shù)研究院在《2018中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報(bào)》指出，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)整體表現(xiàn)回落，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，供應(yīng)過剩壓力仍存。

　　隨著行業(yè)整體發(fā)展回落，作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭房企，凱德集團(tuán)開始謀求科技轉(zhuǎn)型。凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁（中國區(qū)與投資管理）羅臻毓在“中新科技創(chuàng)新大會(huì)”上曾表示，“面對創(chuàng)新浪潮和科技的發(fā)展，凱德將積極探索智能化樓宇、智慧購物中心、智能社區(qū)、未來辦公等。今后將進(jìn)一步結(jié)合旗下多元業(yè)態(tài)，促進(jìn)中新合作，打造國際化智能城市生活。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，凱德集團(tuán)作為海外房企進(jìn)軍中國市場的代表，其業(yè)務(wù)布局有別于中國大部分房企將主要業(yè)務(wù)集中在住宅和商業(yè)綜合體市場。凱德這樣的國外房企更關(guān)注經(jīng)營效果，關(guān)注持有型、經(jīng)營類的物業(yè)，比如酒店工業(yè)物流等的長期穩(wěn)定收益。

　　頻繁騰挪資產(chǎn)

　　一向被認(rèn)為作風(fēng)保守的凱德集團(tuán)，在近兩年頻繁騰挪資產(chǎn)，除了大手筆收購星橋騰飛以外，還對部分資產(chǎn)進(jìn)行了處置。羅臻毓認(rèn)為，凱德集團(tuán)的絕大部分資產(chǎn)來自新加坡和中國兩大核心市場。凱德集團(tuán)非�？春弥袊�的機(jī)會(huì)。“我們設(shè)立了不同的基金，以保證資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和持續(xù)開發(fā)。”

　　1月7日，新加坡大型房地產(chǎn)集團(tuán)凱德集團(tuán)宣布，與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈約70%面積，包含辦公樓8~19層和21~32層，地上總建筑面積為41773平方米。凱德集團(tuán)將把浦發(fā)大廈作為種子資產(chǎn)投入凱德即將成立的增值型私募房地產(chǎn)基金，該基金將關(guān)注亞洲重要城市的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　收購浦發(fā)大廈后，凱德在中國12個(gè)一二線城市擁有或管理25個(gè)辦公樓項(xiàng)目，總面積超過150萬平方米。僅在這筆交易兩

　　個(gè)月前，凱德集團(tuán)斥資127.86億元收購上海北外灘濱江核心區(qū)域的星港國際中心項(xiàng)目，創(chuàng)下大宗交易史上單筆金額最高紀(jì)錄。若能成功收購星橋騰飛，凱德集團(tuán)在華資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例將高達(dá)41%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，凱德集團(tuán)的資金較為充裕，收購一二線核心區(qū)資產(chǎn)是出于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的考慮，此外也表明外資對于中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是比較樂觀的。

　　據(jù)悉，過去一年凱德集團(tuán)在華收購了多項(xiàng)投資物業(yè)，在拿地上也頻繁發(fā)力。2018年6月，凱德集團(tuán)以57億元收購重慶兩江春城綜合性地塊；2018年8月以20.27億元拿下廣州增城兩宗宅地；2018年11月12日，以8.82億元拍得位于廣州市黃埔區(qū)廣州科學(xué)城核心區(qū)的商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃打造以辦公樓為核心、臨街商業(yè)中心及服務(wù)公寓為配套的完整商務(wù)生態(tài)鏈。

　　據(jù)凱德集團(tuán)透露，從2017年11月至2018年底，集團(tuán)在中國的投資、收購金額累積超過320億元人民幣（約64億新元）。這個(gè)投資額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過凱德集團(tuán)每年新投資30億新元的目標(biāo)。

　　凱德集團(tuán)并非只買不賣。2018年1月5日，印力商用置業(yè)聯(lián)合萬科企業(yè)、Triwa-ter，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議：三方聯(lián)合收購凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易價(jià)格為17.059億新元（83.65億元人民幣）。

　　從賣出的20個(gè)購物中心看，主要分布在19個(gè)城市，除了一個(gè)項(xiàng)目在北京外，其他均位于三線城市，處置資產(chǎn)的行為也表明凱德集團(tuán)更聚焦一二線城市。凱德集團(tuán)方面告訴記者，未來，五大核心城市群仍是發(fā)展重點(diǎn)，計(jì)劃拓展更多一、二線城市資產(chǎn)，包括土地、商業(yè)地產(chǎn)。

　　“換倉”應(yīng)對行業(yè)洗牌

　　據(jù)上述《2018中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報(bào)》指出，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)邏輯發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營。一方面，經(jīng)過多年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大，已經(jīng)基本告別了高速增長的階段；另一方面，隨著我國社會(huì)主要矛盾的轉(zhuǎn)變，居民消費(fèi)加快升級(jí)。

　　業(yè)內(nèi)分析，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段。一方面，一二線城市涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀項(xiàng)目和品牌，但總體步入存量時(shí)代；另一方面，一些中小城市盡管存在消費(fèi)升級(jí)藍(lán)海，但也存在著分布不均、管理運(yùn)營滯后等諸多問題，使得其行業(yè)發(fā)展速度較慢。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平表示，在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度正在不斷提高，但在三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還不夠好，目前沒有頭部品牌和企業(yè)出現(xiàn)，“招商難、運(yùn)營難和退出難”的問題一直存在。

　　國際資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，凱德置地作為經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資商和運(yùn)營商，此前曾在三四線城市有較多項(xiàng)目，從已有的運(yùn)營數(shù)據(jù)可以得出，尤其是三線或以下城市，由于嚴(yán)重的消費(fèi)不足和供求失衡，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況并不樂觀，這個(gè)問題不是短時(shí)間能解決的。

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元人民幣。2017年，凱德在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心，平均零售面積達(dá)13萬平方米以上。

　　黃立沖指出，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要的洗牌是長期的，主要結(jié)構(gòu)性問題在于存量巨大導(dǎo)致的資源浪費(fèi)嚴(yán)重與同質(zhì)化競爭激烈，行業(yè)目前仍存在嚴(yán)重供求失衡，過度建設(shè)、消費(fèi)不足等問題，凱德集團(tuán)在當(dāng)前仍大舉收購存在一定風(fēng)險(xiǎn)，他們應(yīng)該考慮減少投資，關(guān)注現(xiàn)金流和回報(bào)。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：凱德集團(tuán)頻繁騰挪資產(chǎn)“換倉”應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)洗牌 記者：翁榕濤、童海華）