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　　內(nèi)地的房企該不該多元化發(fā)展、該如何多元化發(fā)展是近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部討論較為激烈的話題。不久前各大龍頭房企又陸續(xù)提出了新一輪多元化舉措，碧桂園提出地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人將成為未來三大重點(diǎn)發(fā)展方向，萬科更注重物業(yè)、租賃住宅與物流倉儲(chǔ)等領(lǐng)域的發(fā)展，恒大則宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽車的全面布局并提出在5年內(nèi)不會(huì)涉足其他大產(chǎn)業(yè)。

　　值得注意的是，各家房企對(duì)多元化發(fā)展的討論非常熱烈的時(shí)期多集中于樓市下行階段，待到樓市觸底反彈之時(shí)房企基本上都快速地把多元化發(fā)展拋于腦后。近幾年那些真正轉(zhuǎn)型做了多元化發(fā)展的房企卻被屢屢壓重注在房地產(chǎn)主業(yè)的房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面，前四名龍頭房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營業(yè)收入比例無一例外都超過了95%，可以說龍頭房企近年來的多元化發(fā)展雖醞釀已久但目前仍停留在試水階段，主要重心仍在房地產(chǎn)行業(yè)，并未將整體戰(zhàn)略導(dǎo)向完全轉(zhuǎn)向多元化方向。

　　其中最根本的原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是近20年中我國能給投資者和從業(yè)者帶來投資回報(bào)最好的行業(yè)，短期房地產(chǎn)企業(yè)還未找到比房地產(chǎn)行業(yè)利潤率更高的行業(yè)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積達(dá)17.17億平方米，同比增加1.3%，銷售額近15萬億元，同比增加12.2%，創(chuàng)歷史新高。與此相對(duì)應(yīng)，龍頭房企銷售面積與銷售額也創(chuàng)了歷史新高，碧桂園銷售金額7286億元，同比增長31.25%，萬科銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；恒大銷售金額5513.4億元，同比增長10.1%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背后其實(shí)主要依托以下三個(gè)方面，一是我國城鎮(zhèn)化率的快速提升，我國城鎮(zhèn)化率在1998年僅為33.35%，到2018年已提升至近60%，城市人口占總?cè)丝诒壤�的提升帶來了巨大的房地產(chǎn)居住需求；二是我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來了城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速提升，1998年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅5425元，到2018年末已達(dá)39251元，增幅超6倍，居民收入增加后增加在居住上的消費(fèi)是一個(gè)必然結(jié)果；三是廣義貨幣增速常年快于GDP增速，貨幣超發(fā)會(huì)引起房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　但近年來上述三個(gè)方面陸續(xù)在發(fā)生一些潛移默化的變化，每一次變化都會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的總需求的變化，總需求的變化更會(huì)直接影響房企是否進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略布局，可以說每到這一節(jié)點(diǎn)對(duì)房企而言都是一次賭局，賭對(duì)了就可以快速擴(kuò)張，賭錯(cuò)了則可能被同行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。

　　2012年，我國人口結(jié)構(gòu)率先出現(xiàn)變化，這一年勞動(dòng)人口數(shù)量和占比首次下降，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2012年我國勞動(dòng)年齡人口9.37億人，比上年減少345萬人，占總?cè)丝诘谋戎?9.2%，比上年下降0.6%。這意味著從這一年起我國最核心的人口紅利開始觸頂，勞動(dòng)力成本不再便宜，而人口紅利是我國加入世貿(mào)組織融入全球化生產(chǎn)鏈條中較為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。這也要求經(jīng)濟(jì)必須開啟轉(zhuǎn)型升級(jí)之路，由傳統(tǒng)要素拉動(dòng)型轉(zhuǎn)向知識(shí)拉動(dòng)型，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看這一轉(zhuǎn)型往往不會(huì)一帆風(fēng)順，并可能帶來城鎮(zhèn)化速度放緩、經(jīng)濟(jì)增速下降等問題。也正是在這一年，萬科在研究了全球多個(gè)國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)后，頭一次喊出了房地產(chǎn)行業(yè)已由“黃金時(shí)代”步入“白銀時(shí)代”，也意味著房企正式開啟多元化發(fā)展之路，在隨后幾年萬科也確實(shí)進(jìn)行了一些多元化的試水并放慢了擴(kuò)張的節(jié)奏。

　　與萬科不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)后來者卻堅(jiān)信2012年絕不是房地產(chǎn)行業(yè)的頂峰，隨即加大了在二三四線城市的擴(kuò)張力度，隨后幾年也確實(shí)證明了這些后來者的豪賭是正確的，2012、2015年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時(shí)，房地產(chǎn)最后都成為了挑起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重?fù)?dān)的行業(yè)，那些前期大舉擴(kuò)張的房企在2013、2016年房價(jià)大漲之時(shí)都賺得盆滿缽滿，這也讓這幾個(gè)后來者超越了萬科，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的龍頭。

　　2019年，堅(jiān)定的看多房地產(chǎn)還是多元化發(fā)展的決策又一次擺在了各房企的面前，是否仍壓注在房地產(chǎn)對(duì)廣大房企而言無疑又是一道難題。當(dāng)前支撐房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的幾大要素變化進(jìn)一步加快。其一，人口結(jié)構(gòu)變化加快，全面二孩政策出臺(tái)以來新出生人口首次出現(xiàn)下降，老齡人口比例則快速增加，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有所放緩，2018年城鎮(zhèn)化率增幅為1.06%，慢于2017年增幅的1.17%。雖然我國城鎮(zhèn)化率距離發(fā)達(dá)國家的80%仍有很大差距，但受制于人口結(jié)構(gòu)的變化未來城鎮(zhèn)化率提升的速度有可能出現(xiàn)放緩跡象。其二，支撐房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的貨幣超發(fā)不復(fù)存在，M2增速逐漸與GDP增速相匹配。其三，傳統(tǒng)樓市調(diào)控政策已逐漸被房地產(chǎn)長效機(jī)制所代替，房地產(chǎn)稅的進(jìn)程也在加快。其四，2018年末商品住宅施工面積仍有57億平方米，建成后未來三年可供1.6億人居住�？傮w而言，我國商品房供給總體已不能再言緊缺，供需不平衡的問題更多的存在于區(qū)域不平衡，近期黑龍江鶴崗二手房現(xiàn)白菜價(jià)也從一個(gè)側(cè)面反映出收縮型城市房屋供給總體過剩的事實(shí)。

　　事實(shí)上，任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷萌芽期、成長期、成熟期和衰退期四個(gè)周期，房地產(chǎn)行業(yè)也如此，指望房地產(chǎn)行業(yè)利潤率能持續(xù)保持高增長并不現(xiàn)實(shí)，只不過近幾年房企爭議的焦點(diǎn)在于我國房地產(chǎn)行業(yè)的天花板到底在哪、到底在哪年會(huì)觸頂。從當(dāng)前頭部房企的收入結(jié)構(gòu)上看，重心雖仍在房地產(chǎn)主業(yè)上，短期將重心轉(zhuǎn)換至多元化發(fā)展方面不太現(xiàn)實(shí)，但已開始重視多元化的布局。綜合考慮當(dāng)前我國人口結(jié)構(gòu)變化、貨幣增速放緩、房地產(chǎn)長效機(jī)制處于構(gòu)建之中等方面因素，房企今年多元化發(fā)展或?qū)⒉坏貌惶崴佟?br /> 　�。ㄔ瓨�(biāo)題：今年房企多元化布局或?qū)⑻崴?財(cái)經(jīng)評(píng)論員：范欣/文）