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    （原標(biāo)題：需要警惕土地金融推高資產(chǎn)價格 編輯：歐陽覓劍 朱寧 清華大學(xué)國家金融研究院副院長）

    我們土地財政的問題，如果將國家想成一個公司，那財政就是金融。對于如何利用土地這個資產(chǎn)進(jìn)行融資，我們可以從兩個角度去思考。第一，為什么其他國家沒有能夠使用土地進(jìn)行融資？第二，政府有沒有比土地更好的資產(chǎn)可以用作抵押品，以創(chuàng)造信用或者提供擔(dān)保？

    其實，從經(jīng)濟(jì)史來看，政府融資有三種不同的方式。第一個是貴金屬，例如在十五世紀(jì)至十六世紀(jì)，西班牙、葡萄牙等國家在找金子，用金子作為額外的基礎(chǔ)貨幣，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二個是用實實在在看得見的不動產(chǎn)作為抵押品，來創(chuàng)造或釋放財富、資金，這以我國為代表。第三個是不依靠實體的資產(chǎn)，完全靠信用，比如美國就是如此，就靠不斷印鈔，大家相信它能把債還上。每個方式都有其優(yōu)勢和不足。

    同樣是房地產(chǎn)，美國借助房地產(chǎn)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是利用政府信用，用更加貼近市場化的方式，對住房貸款利息施加影響，通過市場向買房的人提供補(bǔ)貼。

    以土地作為抵押品融資，看起來是一個非常好的選擇。但這會使資產(chǎn)價格和貨幣供應(yīng)受到的限制被放松。那么，有沒有其他方式可以達(dá)到土地金融類似的效果，是不是還有尚未被試驗過的其他做法？這是一個有趣的問題。

    過去二十年間，在全球范圍內(nèi)，對于財政政策和貨幣政策相互之間的關(guān)系、實施財政政策和貨幣政策的手段、財政政策和貨幣政策的負(fù)面效果等問題，都發(fā)生了天翻地覆的試驗。試驗的結(jié)果和大家的認(rèn)知有所不同。

    如果回到凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)，無論是財政政策還是貨幣政策，目的都是創(chuàng)造總需求�？傂枨笾杏幸恍┦钦鎸嵉耐顿Y、消費需要，最后會推動生產(chǎn)、創(chuàng)造財富。但與此同時，也會發(fā)生資產(chǎn)價格的調(diào)整，由于財政政策或貨幣政策，資產(chǎn)價格可以在短期之內(nèi)很快升值，使財富分配發(fā)生顯著的變化。這種資產(chǎn)升值是不是可持續(xù)？

    土地財政、土地金融經(jīng)過了很多年的發(fā)展，今后會發(fā)生什么情況？我認(rèn)為，我們面臨很大的潛在的泡沫。我們可以將一個經(jīng)濟(jì)體分為貿(mào)易部門和不可貿(mào)易部門，房地產(chǎn)明顯是不可貿(mào)易的部門。如果是可貿(mào)易的，資產(chǎn)在全球無論什么地方，價格都應(yīng)該是一樣的。但是，房地產(chǎn)的價格在全球是不同的，同樣價格的房地產(chǎn)，在美國出租可能有年化6%的收益率，而在中國出租可能只有年化1%的收益率。這種收益率的差距，理論上會引起資本的流動，使資源重新配置。但由于我國資本項目沒有完全放開，這種情況并沒有發(fā)生。這使中國房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格得以維持，但也說明，已經(jīng)出現(xiàn)了潛在的泡沫。