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    （原標題：三家房企的7年轉型故事 記者：楊靜）

    一家企業(yè)的7年時間并不算短。

    央行行長易綱曾在2018年的陸家嘴金融論壇上提到，我國中小企業(yè)的平均壽命為3年左右。

    微信席卷社交市場僅僅不到5年，小米7年營業(yè)收入達千億元，而對于世茂房地產、瑞安房地產（簡稱“瑞房”）和SOHO中國三家房企，更是意味不同。

    2012年，三家公司同時迎來了自身發(fā)展史上的拐點。

    這一年起，一系列的變革在這三家公司出現：圍繞著管理結構、產品線、品牌定位到公共形象等維度，世茂尋求改變并發(fā)力；瑞房則試圖打破外界對其以城市更新為主、重資產慢周轉發(fā)展模式的固有認知；而SOHO中國更是宣告從以往的“開發(fā)‒銷售”模式轉向“開發(fā)-持有”模式。

    7年后，三家房企轉型的故事，迎來了不同的章節(jié)。不久前的中報業(yè)績，世茂通過調整獲得了高速增長；堅持輕資產戰(zhàn)略的瑞房仍然在摸索出路；SOHO中國的中期財報數據，卻再度引來外界對其轉型的質疑。

    “企業(yè)的戰(zhàn)略，本質是對市場情況作出的選擇。轉型怎么轉，核心是對市場走勢的預估和研判。回過頭來看，2012年前后是房地產企業(yè)分化的開始，如果不能作出及時的調整，逐漸被弱化很正常。”9月9日，全國房地產商會理事李驍對時代周報記者表示，“但不管怎么樣調整，注重均衡發(fā)展的企業(yè)最后能夠實現做大做強。”

    二起一落新世茂

    2019年半年度業(yè)績會上，現年已經42歲的許世壇意氣風發(fā)，這與世茂的業(yè)績有關，這家公司已經連續(xù)3年保持高速增長。

    這3年的增長，亦是世茂過往7年里的再一次自我突破。過往7年，世茂經歷了“二起一落”的發(fā)展歷程。

    “一起”始于2012年，許世壇從父親許榮茂手上接過權杖走到臺前，開啟內部變革。變革的效果，立竿見影：2014年，公司的規(guī)模位列行業(yè)前十。

    “一落”體現在2015年，世茂規(guī)模跌出前十。不過，這更是世茂有意“控速”的結果。“戰(zhàn)略性放緩了節(jié)奏，不再以業(yè)績?yōu)閱我豢己酥笜恕１绕鹨?guī)模，本集團更看重的是回款率；比起降價促銷，更看重利潤率。”2014年的財報字眼里有跡可循。

    2015年和2016年，是世茂自己所言的“兩年調整期”：戰(zhàn)略是放緩規(guī)模及追求有品質的增長。

    2017年，韜光養(yǎng)晦之后，世茂再度發(fā)力。這一次，它訴求的是“規(guī)模和利潤并重”。

    兩起一落間，世茂不變的主線是穩(wěn)。不管是2012年的變革、2014年的“謹慎”，還是2015年和2016年的調整，以及2017年之后的發(fā)力，如歷年財報所言“根據市場趨勢主動調整”。

    體現在銷售額上，2012年461億元，到了2019年前8月已經是1419億元，翻了3倍多。即便是在展開積極并購的2019年上半年，世茂在財務上也不忘穩(wěn)健。“公司并購項目稅后利潤率達到10‒12個百分點，毛利率接近30%，對項目利潤回報要求高。”對于并購的邏輯，許世壇在8月27日業(yè)績會上稱。

    注重組織的賦能是另外一方面。盡管是家族企業(yè)，但世茂注重制度為先，機制先行。2012年的變革首先就是從管理架構開始的，往后則不斷在管理架構上優(yōu)化調整，充分授權一線，增加長效激勵機制。2017年開始世茂的管控實行“公司化”運作，再此后不斷進行管理戰(zhàn)術升級。

    許世壇也擅長在調整中嗅出新的商機。

    從世茂的多元化可以看出許世壇的想法，在酒店、商業(yè)、物業(yè)、文化等領域，世茂正當發(fā)力。眾所周知的是，世茂現今正在籌劃用三年時間推動物業(yè)和酒店上市。

    對于兒子和世茂在過去幾年的表現，許榮茂在一年前曾以“整體表現比較滿意”的表述來回應時代周報記者。回過頭來再看，世茂正在迎來發(fā)展歷程上更好的自己。

    瑞房的輕資產戰(zhàn)略

    第一次沒有父親羅康瑞相伴共同出席業(yè)績會，8月28日，瑞房試圖對外釋放接班人羅寶瑜已經開始“獨當一面”的信息。

    世茂開啟內部變革的2012年，也是羅寶瑜進入瑞房的時間點。彼時她29歲，比許世壇小6歲，任職中國新天地產品總監(jiān)。

    2012年于瑞房而言，是公司第一個三年計劃的結束年，也是公司困頓的一年。“瑞房去年業(yè)績欠佳，我必須為此致歉。”瑞安房地產董事局主席羅瑞康2013年曾表示。

    分拆商業(yè)板塊，裝入中國新天地來進行獨立營運，是瑞房當時為自己尋找的突破口。2013年，瑞房自我定調“改變”，包含對市場判斷的改變、經營模式的改變和管理架構的改變。

    只是，分拆在2015年被擱置，瑞房和中國新天地總部重新合并。“輕資產”策略，開始被瑞房提及且踐行：一改堅持不賣商業(yè)資產的理念，瑞房在2015年將旗下上海的企業(yè)天地一期、二期悉數出售。

    2015年瑞安的年報中提到，“集團主要的任務是出售成熟的商業(yè)資產來獲取高額回報”、“繼續(xù)采取輕資產策略”。瑞房要打破外界對其的固有認知—以城市更新、重資產模式為主。

    那么，輕資產到底為瑞房帶來了什么？

    瑞房方面在8月29日向時代周報記者表示，“輕資產策略持續(xù)加強了財務實力、分散資本基礎，以投資新機遇，這些都促進了公司穩(wěn)步轉型為在中國領先的以商業(yè)物業(yè)為主的房地產開發(fā)商、業(yè)主及資產管理者。”

    數據上看，瑞安的轉型開始有所成色。銷售額從2012年的63.05億到2019年上半年的34.22億元，營收則是從48.21億元到79.02億元。租金收入上，較2018年上半年的9.48億元上升17%至11.07億元。

    對于今年完成全年100億的目標，瑞房方面很有信心，基于下半年可售貨源總額可達170億元。

    至于是否會繼續(xù)出售物業(yè)回籠資金降低負債，瑞房給出的答案是，出售本身不是為了減債或是套現，“出售回報不好的物業(yè)，再用資金投新的標的，是以資產回報的角度進行評估，著眼于提升整體回報。”瑞安集團董事總經理、財務總監(jiān)及投資總監(jiān)孫希灝8月28日對時代周報記者解釋稱。

    瑞房還是為自己找到了賽道。8月28日，根據羅寶瑜的發(fā)言，瑞房已經篤定商業(yè)物業(yè)才是公司的未來，并將商業(yè)物業(yè)列為公司經常性收入，“未來幾年還是會以商業(yè)地產為主導進行推進。”

    瑞房還將繼續(xù)深挖在上海的優(yōu)勢。據了解，截至目前，瑞房已經擁有上海最大的辦公樓及零售物業(yè)組合。目前其在上海物業(yè)總資產價值達730億，總建筑面積已經達165萬平方米，其中的53%已竣工作收租之用。

    戰(zhàn)略搖擺的SOHO中國

    對比世茂和瑞房，SOHO中國則越發(fā)黯淡。

    以2012年為分界點，這家公司此前一度以散售聞名，創(chuàng)造了獨特的SOHO模式，奠定了其在商辦物業(yè)的地位—壟斷了北京商辦物業(yè)的散售市場。

    2012年8月開始，潘石屹戴著黑色圓框眼鏡，一臉招牌式笑容的男人帶著SOHO中國轉型的故事，在外界進行宣講。

    SOHO中國的轉型目標是要告別散售模式，成為一家重資產、輕銷售的公司。四個字的總結是“以售轉租”。

    以賣住宅的方式賣商鋪，本是SOHO中國的特長。

    按照不具名業(yè)內人士對時代周報記者的總結，一是該公司擅長概念的炒作；二是有著強大的銷售團隊和渠道能力，“不同于世茂和瑞房的轉型，SOHO中國放棄原先的優(yōu)勢，從弱項進行突破。此前面對的是來自山西、內蒙古和浙江一帶的投機性資本。轉型后，面對的是通過節(jié)約成本轉來賺錢的租賃市場。”

    不過，過往7年里，SOHO中國并未對戰(zhàn)略保持堅定。一次次的項目出售，已經被外界一次次轉成對其戰(zhàn)略自我攪亂。

    按照時代周報記者不完全統(tǒng)計，自2014年起到2019年6月，公司還是持續(xù)在賣項目，截至目前累計出售金額超400億元。

    跟世茂、瑞房同在2015年，SOHO中國曾一度讓外界看到了變化：一款名為SOHO 3Q的產品問世。

    它被認為是中國版的Wework著眼于為流動人群提供O2O的辦公場所，也是潘石屹對外公開演講中的高頻詞匯，更是SOHO中國轉型的拳頭產品。

    去年，潘石屹曾對外釋放信息表達SOHO 3Q拆分上市的可能。不過，在2019年年初，他也表示規(guī)模僅為3萬多個工位，未達5萬個工位預期的現狀。截至今年半年報，SOHO 3Q沒有進一步的運營數據，也沒有具體上市的時間表。

    此外，轉型之后SOHO中國鮮有拿地，報表更是不好看。2012年，SOHO中國的營業(yè)額一度達153億元，凈利潤約為33.4億元。到了2019年上半年，營業(yè)額僅約為8.89億元，凈利潤約5.65億元。

    到現在為止，這家公司在上海北京的核心城市開發(fā)了總計500萬平方米建筑，超過40萬人在其提供的物業(yè)中辦公。

    反思一直圍繞著潘石屹。在2018年的財報中，他寫到“SOHO中國到底是一家什么樣的公司？我經常會反思這個問題。”

    他還有著一些想法，比如在今年6月讓SOHO中國管理的每一個項目、每一個角落都覆蓋5G。他也稱，從今年開始，要跟股東們聊聊財務報表之外的思考。