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    （原標(biāo)題：細(xì)數(shù)購房合同中常見的十大陷阱 記者：張浩呈）

    “交房時(shí)發(fā)現(xiàn)精裝房變了樣，開發(fā)商拿出了合同；房屋還未交付，就要先繳一大筆費(fèi)用，開發(fā)商又拿出了合同……”購房時(shí)簽訂的不公平合同常常成為引燃糾紛的導(dǎo)火索。

　　日前，浙江省市場監(jiān)管局發(fā)布了2018~2019年度浙江省房地產(chǎn)交易10條典型不公平合同格式條款，并對這些“陷阱合同”進(jìn)行解讀。

　　格式條款1：為提高房屋品質(zhì)而對裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)所作的變動(dòng)，或按法律和政策規(guī)定實(shí)施以及因招投標(biāo)而變更約定的主要材料和設(shè)備品牌、產(chǎn)地等，不視為出賣人違約。合同未約定的，以實(shí)際交付為準(zhǔn)。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人排除買受人權(quán)利、減輕或免除自身責(zé)任的不公平格式條款。該條款約定，合同已備案確定的裝修價(jià)款及裝修標(biāo)準(zhǔn)，出賣人未經(jīng)雙方協(xié)商一致，單方變更裝修材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，不視為違約，顯然是出賣人排除買受人權(quán)利、減輕或免除自身責(zé)任。

　　格式條款2：樣板房的建筑形式、建筑材料、結(jié)構(gòu)、外立面、庭院、景觀、室內(nèi)外裝修等僅供風(fēng)格及裝修效果的參考，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，具體以實(shí)際交付實(shí)樣為準(zhǔn)。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人減輕或免除自身責(zé)任的不公平格式條款�！墩憬�省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法（2017年修訂）》第二十條規(guī)定，全裝修商品房的展示樣板房、模型、展示板以及廣告對于合同訂立有重大影響的，應(yīng)當(dāng)作為房屋裝修質(zhì)量的交付標(biāo)準(zhǔn)。上述條款明顯違反了法律規(guī)定，系出賣人減輕或免除自身責(zé)任。

　　格式條款3：因主管部門備案系統(tǒng)生成了全裝修總價(jià)或者物價(jià)、房管部門公示了本項(xiàng)目裝修單價(jià)的，該價(jià)格均系出賣人配合監(jiān)管部門報(bào)備的數(shù)據(jù)，不作為該商品房精裝交付或精裝價(jià)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，具體裝修交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以買賣雙方書面約定為準(zhǔn)。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人設(shè)置陰陽條款排除政府部門備案監(jiān)管、減輕或免除自己責(zé)任并排除消費(fèi)者請求支付違約金的不公平條款。這是典型的通過補(bǔ)充協(xié)議規(guī)避政府有關(guān)部門對全裝修（精裝修）商品房的限價(jià)政策監(jiān)管，減輕或免除出賣人自身責(zé)任，同時(shí)侵害了買受人要求出賣人按約交付全裝修（精裝修）備案價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法權(quán)益。

　　格式條款4：如因國家政策原因，買受人不能辦理按揭貸款的，則應(yīng)在接到出賣人或銀行相關(guān)通知后3日內(nèi)自籌資金付清需以按揭方式支付的房款。若買受人未在上述規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清相應(yīng)房款的，則視為買受人逾期付款。

　　解讀：此條款屬于涉嫌加重買受人責(zé)任、排除買受人合法權(quán)利的不公平格式條款。違反了相關(guān)司法解釋規(guī)定，加重了購房者的責(zé)任，排除了購房者合理的合同解除權(quán)。

　　格式條款5：買賣雙方進(jìn)行交接時(shí)，出賣人明確告知買受人交付的商品房尚未取得合同約定的交付證明文件或尚未滿足合同約定的其他交付條件，買受人仍愿意接收該商品房的，視為雙方對房屋交付條件的變更。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人免除自身責(zé)任的不公平格式條款。根據(jù)《合同法》第279條、《建筑法》第61條、《城市房地產(chǎn)管理法》第27條等規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，才具備交付使用的條件，即交付經(jīng)竣工驗(yàn)收且質(zhì)量合格的房屋是開發(fā)商強(qiáng)制性的法定義務(wù)，該法定義務(wù)并不因買受人的同意而免除。

　　格式條款6：買受人在辦理該商品房的交接手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)付清全部應(yīng)付房價(jià)款、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、公共能耗費(fèi)、面積差價(jià)款等，否則，出賣人有權(quán)拒絕交付，延遲交付期間產(chǎn)生的一切責(zé)任及費(fèi)用由買受人承擔(dān)。同時(shí)，該商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)以及所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等自本合同約定的交付期限屆滿或出賣人發(fā)出的《交房通知書》確定的最遲收房日后次月起由買受人承擔(dān)；商品房保修期亦自此期限起算。

　　解讀：此條款屬于涉嫌加重買受人責(zé)任和出賣人免除自身責(zé)任的不公平格式條款。該條款約定，出賣人一方面拒絕向買受人實(shí)際交付，另一方面又要求買受人承擔(dān)交付后的毀損滅失、保修期起算、物管費(fèi)、能耗費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，加重了買受人責(zé)任、減輕或免除了自己責(zé)任。

　　格式條款7：買受人同意，出賣人可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體情況及需要，對建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房的面積、功能、用途、坐落位置等作一定的調(diào)整，若因上述調(diào)整需要征詢買受人相關(guān)意見或舉行聽證程序的，買受人授權(quán)出賣人代為行使相關(guān)權(quán)利。

　　解讀：此條款屬于涉嫌規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下加重買受人責(zé)任、不當(dāng)排除消費(fèi)者主要權(quán)利的不公平條款。該條款約定，買受人同意出賣人可根據(jù)情況需要，做規(guī)劃設(shè)計(jì)等變更調(diào)整；變更調(diào)整需要征詢買受人相關(guān)意見或舉行聽證程序的，買受人授權(quán)出賣人代為行使相關(guān)權(quán)利的約定。這明顯是加重了買受人的責(zé)任，單方排除了買受人的知情權(quán)、選擇權(quán)等主要權(quán)利。

　　格式條款8：本合同約定的交房與辦證時(shí)間互為關(guān)聯(lián)，若出賣人逾期交房的，則出賣人承諾取得房屋權(quán)屬證書的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內(nèi)出賣人不承擔(dān)逾期辦證相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　解讀：此條款屬于涉嫌交房與辦證雙重違約情形下減輕或免除自己責(zé)任的不公平條款。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，合同約定的交房與辦證時(shí)間確實(shí)互為關(guān)聯(lián)，交房時(shí)間的違約導(dǎo)致辦證時(shí)間的延遲；出賣人逾期交房的情形下，除承擔(dān)逾期交房的責(zé)任外還應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。而上述條款的約定，顯然屬于出賣人利用格式條款減輕或免除自己違約責(zé)任的情形，侵害了買受人合法權(quán)益。

　　格式條款9：根據(jù)小區(qū)整體美觀、方位指引、形象宣傳等需要，買受人同意并認(rèn)可在不改變其共有性質(zhì)的基礎(chǔ)上，出賣人對該商品房所在樓宇及樓盤的外墻面及屋面享有設(shè)立相關(guān)永久性標(biāo)識（包括但不限于企業(yè)標(biāo)識、樓盤案名、宣傳口號等）的永久免費(fèi)使用權(quán)，對此買受人無任何異議，且放棄就該等情形向出賣人及相關(guān)部門提出任何異議的權(quán)利。

　　解讀：此條款屬于涉嫌侵犯排除業(yè)主共有權(quán)益的不公平格式條款。該條款約定，出賣人對該商品房所在樓宇及樓盤的外墻面及屋面享有設(shè)立相關(guān)永久性標(biāo)識（包括但不限于企業(yè)標(biāo)識、樓盤案名、宣傳口號等）的永久免費(fèi)使用權(quán)，侵犯排除了業(yè)主基于共有而衍生的收益權(quán)等相關(guān)權(quán)益。

　　格式條款10：本合同簽訂前有關(guān)該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項(xiàng)下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施（含建筑區(qū)劃內(nèi)公共部分、綠地）所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)，原有的表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋效果為準(zhǔn)。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人免除或減輕自身責(zé)任的不公平格式條款。該條款約定，銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，不視為合同的要約或組成部分，沒有合同約束力，屬于典型的開發(fā)商利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任條款。