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    （原標題：銀行、信托通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至 葉麥穗）

    房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發(fā)布了《關于法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產(chǎn)重整之路。

    根據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至11月11日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。

    10月融資額度驟降

    根據(jù)國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產(chǎn)總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發(fā)大量的訴訟和執(zhí)行案件于短期內集中爆發(fā)，各公司的銀行賬戶和資產(chǎn)被多家法院凍結、查封，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，企業(yè)財產(chǎn)面臨被強制執(zhí)行的風險。

    而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發(fā)布的報告《中國房地產(chǎn)觀察：融資受限束縛開發(fā)商擴張拳腳》中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現(xiàn)金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發(fā)商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩(wěn)健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)強勁幾乎都歸功于房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區(qū)間。

    同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14%；通過發(fā)行超短期融資券、向金融機構借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12%；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79%。

    克而瑞地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節(jié)性因素，因為年關將至，房企開工意愿減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態(tài)。

    海外融資成救命稻草

    銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯收縮。

    央行公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。

    央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時候個人購房貸款增長會非�？�，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領域�，F(xiàn)在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”

    與此同時，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網(wǎng)發(fā)布10月份集合信托市場報告。據(jù)用益金融信托研究院統(tǒng)計，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少27.12%；成立規(guī)模為956.67億元，環(huán)比減少47.03%。房地產(chǎn)信托規(guī)模下降是導致信托規(guī)模下降的重要原因，房地產(chǎn)信托共募集資金281.72億元，環(huán)比下滑60.47%。報告認為，房地產(chǎn)信托再度收緊以及宏觀經(jīng)濟下行壓力是影響信托公司展業(yè)的重要因素。

    多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計劃。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

    美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發(fā)布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

    張大偉表示，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企來說，對于高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。