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    （原標題：答好樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“新考卷” 作者：夏效鴻 杭州市政府研究室二級調(diào)研員）

    《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》指出，推動長三角一體化發(fā)展，增強長三角地區(qū)創(chuàng)新能力和競爭能力，提高經(jīng)濟集聚度、區(qū)域連接性和政策協(xié)同效率，對引領(lǐng)全國高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系意義重大。市委十二屆七次全會上，省委常委、市委書記周江勇吹響了“貫徹實施長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略”的“集結(jié)號”，向全市發(fā)出了“全面提升城市綜合能級和核心競爭力、全力打造長三角南翼強勁增長極”的“總動員”。作為城市經(jīng)濟“主戰(zhàn)場”、轉(zhuǎn)型升級“主陣地”、招商引資“主平臺”的樓宇經(jīng)濟，如何搶抓“時間窗口”，努力在新一輪區(qū)域合作與競爭的賽場上跑出好成績？關(guān)鍵是要在“長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略”這篇大文章中展現(xiàn)“新?lián)��?rdquo;，答好樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“新考卷”，打造中國樓宇經(jīng)濟“杭州樣板”。

    答好樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“新考卷”要樹立“三個目標”

    諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預(yù)言：在21世紀，影響人類社會發(fā)展進程的兩大因素，一個是美國的高科技，一個是中國的城市化。這些年，大大小小的城市都在不斷地“長大”“長高”“長密”，甚至不顧城市的“風(fēng)道”和“天際線”，雖然城市變漂亮了、變繁華了，但城市的“宜居性”和“舒適性”卻大大降低了。其實，高質(zhì)量發(fā)展決不能貪圖占滿發(fā)展空間，更不能貪求速度、迷戀一時之功的“數(shù)字政績”，而要以“留白、留綠、留樸”的“花園城市”“田園城市”理念，給后人留下足夠的發(fā)展空間、綠色環(huán)境、山水鄉(xiāng)愁。長三角是全國樓宇經(jīng)濟整體發(fā)展水平最高的區(qū)域之一。要想繼續(xù)領(lǐng)跑樓宇經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，就要讓城市“有溫度”、讓城市“逆生長”、讓城市“慢生活”。

    （一）要讓城市“有溫度”。樓宇是城市的“活力單元”。2018年全國城市貢獻近九成GDP、城市消費總量達到25.38萬億元，樓宇經(jīng)濟的貢獻功不可沒。城市是有溫度的，但“經(jīng)濟的旺區(qū)，文化的沙漠”常常遭喟嘆。從某種意義上說，一個城市的高度，不是取決于樓宇的高度，也不是取決于樓宇的“密度”，而是取決于能為樓宇中穿梭的人們帶來的“溫度”。

    （二）要讓城市“逆生長”。19世紀時，巴黎、維也納等歐洲城市出現(xiàn)了對城市中心區(qū)進行大規(guī)模改造現(xiàn)象，人們稱之為“城市美化運動”。城市也是需要“美容”的。當下，許多城市都進入了樓宇“存量時代”。因此，城市發(fā)展要拋棄“大拆大建”的粗放式增長模式，轉(zhuǎn)向有機更新的“緊湊式”發(fā)展，讓城市“逆生長”。

    （三）要讓城市“慢生活”。城市發(fā)展不能只有“速度與激情”。快節(jié)奏的城市生活,在帶來物質(zhì)生活極大豐富的同時,也帶來了精神生活的疲勞感、壓抑感。興起于1999年、以意大利小城奧爾維耶托為“標桿”的慢城市運動，正改變著城市生活的快節(jié)奏。當下流行的注重場景式、體驗感、共享度的“場景革命”，就是迎合人們“慢生活”需求的一種變革。杭州“三江匯”區(qū)域的謀劃要秉持“田園城市”、現(xiàn)代鄉(xiāng)村的理念，建筑以低密度的田園綜合體、田園農(nóng)莊為宜，營造“慢生活”意境。

    答好樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“新考卷”要遵循“三大路徑”

    實施長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略，是引領(lǐng)全國高質(zhì)量發(fā)展、完善我國改革開放空間布局、打造我國發(fā)展強勁活躍增長極的重大戰(zhàn)略舉措。隨著內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，傳統(tǒng)的發(fā)展路徑已難以解決城市的新矛盾新問題，要想在“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略定位中謀得一席之地，必須勇于面對“成長中的煩惱”，變“路徑依賴”為“模式創(chuàng)新”，在“三大路徑”上尋求突破：

    ——以“人文化”傳統(tǒng)接引城市設(shè)計。“建筑本天成，妙手偶得之”。一個好的建筑作品一定是在全盤考慮自然環(huán)境、文化背景、功能技術(shù)等一系列因素后的“自然生成。”城市設(shè)計也是一樣。美國著名城市歷史學(xué)家劉易斯·芒福德曾說：“若想保證城市新生活的質(zhì)量，我們首先必須了解這個城市的歷史性特征”。因此，要在“長三角一體化國家戰(zhàn)略”的總體規(guī)劃指引下，從城市的要素、結(jié)構(gòu)、功能入手，科學(xué)謀劃“成長坐標”，著力打造“一城、一窗”城市愿景。

    ——以“產(chǎn)業(yè)化”思維推動城市運營。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在為城市帶來煥然一新面貌的同時，也給城市留下了相當體量的閑置商務(wù)樓宇。如果說，過去10年人們是在建設(shè)城市，如今人們就該來運營城市。目前，國內(nèi)排名前20的地產(chǎn)商，有一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利、低投入的驅(qū)使。從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可達8%。由此可見，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“暴利時代”才剛剛來臨。而據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全市一級以上物業(yè)管理公司管理的純商務(wù)樓宇僅占規(guī)模以上商務(wù)樓宇的20%，顯然還很不夠。

    ——以“生態(tài)化”理念布局城市格局。環(huán)境是城市賴以生存的基礎(chǔ)，也是一種寶貴資源，更是一種核心競爭力。如果說，過去40年，中國城市化的發(fā)展模式是“人跟著產(chǎn)業(yè)走”，未來的城市化發(fā)展路徑將會是“產(chǎn)業(yè)資本跟著人才走”、“人才跟著生態(tài)環(huán)境走”。美國經(jīng)濟地理專家、《新地理》作者喬爾·科特金指出，“哪里更宜居，知識分子就選擇在哪里居住；知識分子選擇在哪里居住，人類的智慧就在哪里聚集；人類的智慧在哪里聚集，最終人類的財富也會在哪里匯聚”。樓宇經(jīng)濟發(fā)展同樣要符合生態(tài)規(guī)律，注重自然生態(tài)的保護和延續(xù)，適度挖掘生態(tài)資源的潛力，把一幢幢樓宇打造成自然生態(tài)與人文環(huán)境的結(jié)合體、現(xiàn)代都市與田園鄉(xiāng)村的融合體、歷史文化與現(xiàn)代文明的交匯體，從而實現(xiàn)發(fā)展與環(huán)境的共生、共融、共促。

    答好樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“新考卷”要作好“三篇文章”

    樓宇經(jīng)濟是杭州的一大亮點。2018年底，全市10個城區(qū)投入使用的規(guī)模以上（商務(wù)建筑面積5000平方米以上或稅收1000萬元以上）樓宇598幢，實現(xiàn)稅收453.99億元，其中稅收億元樓宇141幢。2017、2018年，杭州連續(xù)兩年被評為“中國樓宇經(jīng)濟樣板城市”，下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)多次入選“中國樓宇經(jīng)濟活力城區(qū)”。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展低迷、商務(wù)樓宇空置率居高不下的不利形勢下，應(yīng)在市級層面上重提樓宇經(jīng)濟，作好“三篇文章”，以有效拉抬服務(wù)業(yè)發(fā)展。

    第一，用“辯證法”作好“轉(zhuǎn)”的文章。實踐證明，城市的經(jīng)濟密度低于應(yīng)有的水平，就難以達到足夠能級參與國際競爭。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是提高“經(jīng)濟密度”的有效途徑。要著力打造“中國樓宇經(jīng)濟樣板城市”，讓寸土寸金的中心城區(qū)飛出新的“金鳳凰”。

    第二，用“加減法”作好“提”的文章。“畝均論英雄”是一個倒逼機制，按下了高質(zhì)量發(fā)展“快進鍵”。要樹立“畝均論英雄”理念，通過空間改造、品位提升、“騰籠換鳥”，最大限度地激發(fā)要素的集聚力、爆發(fā)力，進一步做大總量、激活存量，從而提高樓宇“畝產(chǎn)”和城市的“經(jīng)濟密度”。正因踐行了“畝均論英雄”理念，2018年杭州數(shù)字經(jīng)濟制造業(yè)畝均增加值395萬元/畝、戶均利稅5638萬元/戶，分別是規(guī)模以上工業(yè)的2.4倍、1.8倍；全市省級數(shù)字經(jīng)濟特色小鎮(zhèn)畝均產(chǎn)出3423萬元，為各類特色小鎮(zhèn)之最；10個城區(qū)樓宇年稅收貢獻率均在1500元/平方米左右，最高的達3337元/平方米。

    第三，用“統(tǒng)籌法”作好“換”的文章。通過對樓宇的準確定位、整體包裝、策劃經(jīng)營等，對入住率低、注冊率低、貢獻率低的“三低”樓宇進行功能置換、經(jīng)營轉(zhuǎn)向和“二次招商”，以“大”換“小”、以“好”換“次”、以“優(yōu)”換“劣”，不斷提高樓宇的經(jīng)濟效益、社會效益、人文效益、生態(tài)效益。